3月1日起，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱物權法解釋(一))正式開始實施，作為普通家庭財產中最為重要的房屋，如果因為房屋權屬爭議而對房屋產權證的登記有異議；或者在產權人不知情的情況下，自己的房產證遭篡改，那么到底是應該先進行民事訴訟，還是應該先打行政官司呢?

近日，《法制日報》記者采訪了北京市房山區(qū)人民法院民二庭法官孫靜波，聽法官為您詳解，房產證出了問題，到底如何訴訟才能最有效地維護自己的合法權利。

審查不嚴導致房產莫名過戶

李強有一個弟弟，兩人小時候都和父母住在父母的房子里，成年后，李強便搬離了家里，而弟弟李華始終和父母共同居住。父母去世后，家里的老房子面臨拆遷，李強認為，房子是父母的遺產，自己和弟弟都有繼承權?？衫钊A卻突然拿出一份房產證，上面記載的房屋產權人已經變成了李華的名字，并對哥哥說:“這房子根本就不是父母遺產，早就是我的個人財產了?！?/p>

看到房產證，李強很氣憤，他認為根據父母生前工作單位出具的證明材料，房子的產權人應為父母，弟弟無權將房屋登記在自己名下，相關登記機構在辦理產權證的過程中審查不嚴格。可是，明知道房產證有問題，是該直接提起繼承糾紛之訴，確定遺產份額呢?還是先啟動一個行政訴訟撤銷弟弟手上的房產證，而后再打繼承官司呢?

李強的困惑，張女士也同樣面臨著。

張女士夫婦共同購買了一套商品房，登記的產權人是張女士夫婦倆。讓張女士沒想到的是，自己的獨生兒子小高竟然私刻假公章，偽造了一份繼承公證文書，稱張女士夫婦均已去世，留有商品房一套，因此身為獨生子的自己是唯一合法繼承人。拿著這份偽造的公證書，小高到當地產權登記機構以遺產繼承的方式辦理了房屋產權登記變更手續(xù)，房屋的產權人就這樣變成了小高。

張女士夫婦得知此事，立刻與公證機關核實，公證機關隨即出具了一份證明文件，證實小高向產權登記機構提交的繼承公證文書為虛假文書。張女士夫婦據此要求產權登記機構將自己房子的產權人變回來，但遲遲未能得到辦理。

此時，張女士夫婦面臨的問題在于:是直接提起一個行政訴訟，要求產權登記機構辦理涉案房屋產權變更登記，還是先到法院打一個民事官司，確認自己健在并為該訴爭房屋的所有權人，而后再提起行政訴訟?

房屋權屬有爭議打民事官司

對于李強和張女士的煩惱，孫靜波法官解釋說，其實他們面臨的是同一個問題:當包括房產證在內的不動產權證發(fā)生爭議時，當事人應通過行政訴訟還是民事訴訟行使自己的權利。

根據我國物權法的規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記才發(fā)生法律效力，法律另有規(guī)定的除外；不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據；不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。

這就意味著，產權登記是不動產物權變動的生效要件，而登記行為是由行政機構依職權作出的。目前，產權登記的審查主要還是對相對人提交的書面材料進行形式審查，所以不能排除登記內容與真實的權利歸屬存在偏差的情形。當這種情況出現時，真正權利人的權利如何保護呢?

物權法解釋(一)第一條和第二條給出了明確的答案:因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理；當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外；當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

根據這項規(guī)定，如果當事人想要確認的是爭議的不動產歸誰所有，或者不動產的權利是基于什么原因產生、變更、消滅的，就應該提起民事訴訟。李強與弟弟之間的糾紛就屬于這種類型。

政府登記錯誤應提行政訴訟

李強和弟弟對房屋權屬的爭議屬于平等民事主體之間的爭議，雖然弟弟拿出了一份房產證，但李先生仍然可以在民事訴訟中，通過提交相反的證據推翻上述房產證，請求法院查明房子真正的權利人到底是誰。然后，再以此為基礎，確定能否繼承以及繼承份額。

張女士面臨的則不是這種情況。張女士夫婦與自己的兒子小高對房屋的權屬并不存在爭議，且公證機關已經證明了登記機構據以辦理產權變更登記的公證文書是虛假文書，在這種情況下，登記機構沒有及時更正自己錯誤的登記行為，張女士就可以直接通過行政訴訟，請求撤銷小高的產權登記證書，將房子權屬變更回自己名下，不需要先打一個確權訴訟了。

“也就是說，如果當事人的目的僅僅是要確認不動產的產權登記行為本身違法，例如登記機構無正當理由拒絕辦理登記、登記內容與對應證明材料不相符、依據被認定為無效或違法的證明材料辦理的登記等，就應當提起行政訴訟?！睂O靜波說，物權法解釋(一)對于房屋權屬登記爭議的規(guī)定，簡而言之就是:房屋有權屬爭議，打民事官司；權屬無爭議，只是認為登記行為違法，打行政官司。