3月24日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，明確將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，新政將從5月1日起實(shí)施，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅率為11%。

當(dāng)前，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為活躍，此次“營(yíng)改增”必然將對(duì)房產(chǎn)交易帶來(lái)一定影響。記者采訪了解到，總體來(lái)說(shuō)，新政有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)，并有望刺激寫(xiě)字樓去庫(kù)存，而市民交易二手房的稅負(fù)也將略有下降。

房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)將降低

珠海景澤房地產(chǎn)有限公司董事唐鐵軍表示，即將實(shí)施的“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)好消息，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)。“以前由于各項(xiàng)稅費(fèi)不夠明晰，增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。改革以后，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，賺多少錢(qián)交多少稅，應(yīng)該說(shuō)更加合理?！?/p>

在此次新政策中，土地成本可列為抵扣項(xiàng)，唐鐵軍表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，原來(lái)通過(guò)較低價(jià)格拿到的土地，在“營(yíng)改增”前土地增值部分收取的稅負(fù)較高，現(xiàn)在土地成本可以抵扣，征收的是增值部分的稅費(fèi)，也更加合理。

“另外，企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)可以進(jìn)行抵扣，對(duì)于企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)、改善工作環(huán)境具有鼓勵(lì)作用?！碧畦F軍說(shuō)。

珠海左岸房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事李炳亮認(rèn)為，“營(yíng)改增”的直接影響主要在開(kāi)發(fā)商層面。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，越是高售價(jià)、低成本的產(chǎn)品，納征稅率及絕對(duì)值可能越大，反之越小?！斑@對(duì)抑制高房?jī)r(jià)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲有積極作用，而在低房?jī)r(jià)地區(qū)由于差額較小，納稅也較少，則有助于降低企業(yè)成本、加快去庫(kù)存進(jìn)度。”

百萬(wàn)元二手樓交易可省2400元

按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

這一政策有望減輕市民交易二手房的稅負(fù)。以在珠海購(gòu)買一套2年以內(nèi)、房?jī)r(jià)總額為100萬(wàn)元的二手房為例，按原規(guī)定應(yīng)繳納5%營(yíng)業(yè)稅（不含附加稅）即5萬(wàn)元?！盃I(yíng)改增”后計(jì)算繳納增值稅時(shí)，因?yàn)樵鲋刀惖膬r(jià)外稅屬性，即100萬(wàn)元是含稅價(jià)，所以計(jì)稅方式為100÷（1+5%）*5%，約4.76萬(wàn)元。兩者相比，二手房交易繳納增值稅比營(yíng)業(yè)稅節(jié)省約2400元。

另外，本次新政的實(shí)施細(xì)則打消了此前市場(chǎng)對(duì)“營(yíng)改增”利空持有年限長(zhǎng)、增值幅度大的房產(chǎn)的擔(dān)心，對(duì)持有2年以上的物業(yè)免征增值稅。

或促進(jìn)寫(xiě)字樓“去庫(kù)存”

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》要求，適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，抵扣范圍比此前有所擴(kuò)大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策執(zhí)行后，企業(yè)購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)可抵扣，不僅產(chǎn)生直接減稅效應(yīng)，還可間接促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)流通，對(duì)珠海寫(xiě)字樓銷售或有促進(jìn)。

據(jù)了解，目前珠海辦公樓、商業(yè)物業(yè)存量較高。根據(jù)相關(guān)行業(yè)人士統(tǒng)計(jì)，未來(lái)三四年，珠海已規(guī)劃、報(bào)建、施工的寫(xiě)字樓存量在200萬(wàn)平方米以上，但近年來(lái)珠海每年對(duì)寫(xiě)字樓的消化量在10萬(wàn)平方米左右，去庫(kù)存壓力較大。

“新增不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，這對(duì)企業(yè)購(gòu)入并持有寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)具有鼓勵(lì)作用，將有利于降低城市寫(xiě)字樓等產(chǎn)品的整體庫(kù)存。”唐鐵軍說(shuō)。