日前，溫州部分商品房遭遇需要交納土地出讓金的問題引發(fā)熱議。2007年頒布的物權(quán)法中，對土地使用權(quán)到期作出了較寬泛的規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！庇浾呋卦L青島兩處土地使用期“撞限”小區(qū)，發(fā)現(xiàn)目前小區(qū)尚未解決土地使用權(quán)的難題，但并不妨礙小區(qū)的出售和租住。

新京報訊 “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”2007年頒布的物權(quán)法中，對土地使用權(quán)到期作出了較寬泛的規(guī)定。日前，溫州部分商品房遭遇需要交納土地出讓金的問題引發(fā)熱議。

昨日，新京報記者回訪青島兩處土地使用期“撞限”小區(qū)，發(fā)現(xiàn)目前小區(qū)尚未解決土地使用權(quán)的難題，但并不妨礙小區(qū)的出售和租住。對此，青島市黃島區(qū)不動產(chǎn)登記中心工作人員告訴新京報記者，目前還沒有相關(guān)政策處理這一問題，未有相關(guān)細(xì)則。 記者梳理回訪多地發(fā)現(xiàn)，包括廣東深圳、新疆克拉瑪依等多地已推出相應(yīng)土地使用權(quán)收費(fèi)政策。

青島多個“撞限房”照常租售

青島市黃島區(qū)阿里山小區(qū)一期業(yè)主王先生最近正在出售房子。他回憶，阿里山小區(qū)一期于1994年左右建成，當(dāng)時自己的公司于1995年以每平米1000多元的價格買下，土地使用權(quán)于2011年到期，目前均價為每平方米七千元左右，自己的土地使用權(quán)只有20年，“當(dāng)時土地已經(jīng)到期了，但大家也沒有怎么說，當(dāng)?shù)胤抗芩部梢赃^戶、交易，只有去銀行貸款時，可能會貸不了款?！?/P>

王先生稱，由于國家沒有出臺過明確的政策，不少買主擔(dān)心買了房子以后會遇到土地使用權(quán)問題。

與阿里山小區(qū)情況類似，青島市黃島區(qū)紫金山路上的紫金山小區(qū)也出現(xiàn)了這一問題。小區(qū)業(yè)主劉先生在紫金山小區(qū)住了十多年，他表示，開發(fā)區(qū)里的紫金山小區(qū)和阿里山小區(qū)情況類似，土地年限都已經(jīng)到期了，但現(xiàn)在國家沒有出臺這方面的說法，不過正常交易、貸款都不耽誤。

青島市當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)中介工作人員周女士告訴新京報記者，紫金山小區(qū)的土地使用權(quán)大多數(shù)已到期，但小區(qū)內(nèi)的很多業(yè)主仍繼續(xù)住著，也沒有遇到要求拆除的情況?！拔餀?quán)法規(guī)定，地面上的物品還是屬于你個人的，只是土地是國家的?！彼Q，房子肯定能交易，主要是沒有土地使用證貸款不好貸，“可能需要找關(guān)系?！?/P>

周女士介紹，黃島區(qū)紫金山和阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)問題比較突出，稍微熟悉的居民都會提及此事，“確實(shí)對房屋買賣造成了影響。可能什么時候有開發(fā)商看重這塊地，就會拆遷，到時候會賠償你。因?yàn)檫@個房子是你的，只是地是國家的，房子的產(chǎn)權(quán)不會到期，永久屬于你。”

“短期內(nèi)，這對我的生活沒造成什么影響?！弊辖鹕叫^(qū)的業(yè)主石先生告訴新京報記者，自己在一年前買下這套二手房時，土地已經(jīng)到期了。當(dāng)時他也有顧慮，不過后來有人跟他說不影響買賣和貸款，就買下了這套房子。他說，自己找的房屋中介公司辦理相關(guān)手續(xù)，和普通的房屋買賣沒有什么差別。

交易抵押需寫“到期”知情書

新京報記者注意到，1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對土地使用權(quán)的最高年限作出規(guī)定。

青島市一房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)人告訴新京報記者，青島作為我國最早的14個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，在上個世紀(jì)80年代即開始了對土地使用權(quán)出讓的先行先試，在當(dāng)時，國有土地使用年限尚未出臺明確規(guī)定，于是出現(xiàn)了20年土地使用權(quán)的情況。

5年前，黃島國土資源分局負(fù)責(zé)人與網(wǎng)民在線交流的時候表示，物權(quán)法中未對土地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)有償還是無償做進(jìn)一步說明，且國家也尚未出臺相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則作為登記的參考依據(jù)，造成了“撞限”小區(qū)目前的“困局”。當(dāng)時，黃島國土資源分局已就該類問題請示上級部門，希望能盡快尋求到妥善的解決方案，待上級部門明確辦理意見后，將抓緊時間為用戶辦理延期手續(xù)。

昨日下午，青島市黃島區(qū)不動產(chǎn)登記中心一位工作人員介紹，確實(shí)阿里山小區(qū)有出現(xiàn)土地使用權(quán)到期的情況，但因?yàn)樽裱郧暗摹锻恋胤ā?，目前還沒有相關(guān)政策處理這一問題?！爱?dāng)時的《土地法》寫著土地到期就要續(xù)，但怎么續(xù)，錢給哪個部門，按什么比例續(xù)，都沒有細(xì)則。”該名工作人員稱，阿里山小區(qū)是住宅小區(qū)，目前小區(qū)內(nèi)房子的交易和抵押都沒有問題，只需在交易和做抵押時，寫一份知道土地到期的知情書。

該工作人員表示，因?yàn)闆]有具體的條文指出具體應(yīng)該怎么續(xù)期，目前阿里山小區(qū)的問題只能擱置，小區(qū)房屋像其他正常房屋一樣買、賣、抵押不受影響。

■ 追訪

深圳 80平米補(bǔ)交4萬 使用期增20年

據(jù)深圳當(dāng)?shù)孛襟w報道，日前，深圳市規(guī)土委第一直屬管理局收到了福田區(qū)長城大廈6棟一套80.6平方米業(yè)主的一份關(guān)于補(bǔ)交地價延期的申請。相關(guān)資料顯示，該房產(chǎn)用途為住宅，土地使用年限為50年，從1985年5月28日起至2035年5月27日止。

報道稱，該業(yè)主已于今年3月9日付清上述房地產(chǎn)延續(xù)土地使用年限的地價款44940元，經(jīng)過規(guī)土委第一直屬管理局批準(zhǔn)，該房地產(chǎn)的土地使用年期延至70年，即從1985年5月28日起至2055年5月27日止，性質(zhì)仍為市場商品房，其他要求按《房地產(chǎn)證》登記不變。業(yè)主可以據(jù)批復(fù)向市不動產(chǎn)權(quán)登記部門完善產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

昨日下午，深圳市規(guī)土委就此事回應(yīng)新京報記者稱，深圳作為國有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。這與國家規(guī)定的行政劃撥“無償無限期”不同，這也是深圳市目前已經(jīng)到期土地續(xù)期的主要原因。

規(guī)土委稱，1988年，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》出臺實(shí)施，條例明確土地使用年限根據(jù)實(shí)際需要確定，但不得超過50年。1994年出臺《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，條例規(guī)定土地使用權(quán)最高使用年限為50年。直到1995年9月15日深圳市第二屆人民代表大會修改了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十一條，確認(rèn)土地使用權(quán)的最高使用年限為七十年，不同用途的土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。

深圳市規(guī)土委方面介紹，就深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的20年使用權(quán)的經(jīng)營性用地日前陸續(xù)到期的情況，2004年4月23日，《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》發(fā)布施行，并明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補(bǔ)交地價簽訂土地出讓合同，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35％。

此外，1996年深圳市政府依據(jù)市人大決定，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的，可以不用補(bǔ)交地價自動予以順延，9月18日以后簽訂合同的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。

克拉瑪依 商用房產(chǎn)權(quán)到期需補(bǔ)費(fèi)

新京報記者注意到，此前，克拉瑪依和太原等地也就土地使用權(quán)到期作出了部分說明。

據(jù)克拉瑪依日報報道，去年下半年，克拉瑪依市國土資源局開展了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓到期情況清查，截至當(dāng)月底，當(dāng)?shù)毓灿卸嘧谏虡I(yè)用地使用權(quán)已到期。

市國土資源局建設(shè)用地科負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時介紹，近期已到期和即將到期的土地使用權(quán)宗地均為商業(yè)用地，土地出讓金按照我市2015年7月1日起施行的《市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價》標(biāo)準(zhǔn)收取，按照不同的土地級別、不同用途土地確定基準(zhǔn)價格，最高為1507元/平方米。

昨日下午，克拉瑪依市國土資源局行政辦公室工作人員介紹，目前國土局委托政府招標(biāo)的評估機(jī)構(gòu)對各個小區(qū)地價進(jìn)行評估，此后將公布評估結(jié)果。在房屋的土地使用期到期后，我們會征求土地局的規(guī)劃，如果規(guī)劃說可以續(xù)期，沒有其他用途，我們就會委托評估地價，然后戶主進(jìn)行續(xù)費(fèi)。他說，委托的評估公司也是參照基準(zhǔn)地價，以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)進(jìn)行評估，續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照一級地、二級地的規(guī)定，即《克拉瑪依市城區(qū)基準(zhǔn)地價表》來執(zhí)行。如果在通告期內(nèi)業(yè)主沒有過來完善土地手續(xù)，我們會視情況采取相關(guān)措施。

新京報記者注意到，依據(jù)克拉瑪依市國土資源局官網(wǎng)發(fā)布的上述價表，中心城和其余4個城區(qū)在地價方面價格有所不同，而不同的城區(qū)又按照商業(yè)、住宅和工業(yè)用地劃分出四檔基準(zhǔn)地價，其中一級商業(yè)基準(zhǔn)地價為1370元每平方米，四級為380元每平方米。不同等級的用地范圍也在官網(wǎng)上有明確劃分。

■ 縱深

“撞限”背后的法規(guī)之爭

房子“撞限”

溫州首例住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的案例出現(xiàn)后，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。在此之前，全國范圍內(nèi)房屋土地使用權(quán)到期的案例其實(shí)較為少見。

2004年深圳已經(jīng)出現(xiàn)過房屋土地使用權(quán)到期的情況。彼時深圳國際商業(yè)大廈同樣由于歷史遺留問題，在同一樓棟內(nèi)，存在20年、30年、40年和50年4種產(chǎn)權(quán)年限的房屋，最早的20年產(chǎn)權(quán)部分到期。

據(jù)媒體報道，號稱全國首例“住房土地使用權(quán)到期房”的青島阿里山小區(qū)，5071戶業(yè)主的土地使用權(quán)期限分別為20年、30年、35年。

為何多地出現(xiàn)這種現(xiàn)象？

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲對新京報記者表示，從全國范圍來看，房屋土地使用權(quán)到期的情況屬于極少數(shù)情況。國家法律規(guī)定土地出讓期限最高是70年，商業(yè)是40年，工業(yè)50年，但在這項(xiàng)規(guī)定前，各地自行出讓的少量土地出現(xiàn)了近年來溫州、深圳等地土地使用權(quán)到期的情況。

“主要是由于國家一開始在頂層設(shè)計上就沒有對土地使用權(quán)續(xù)期有一個規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和一個相應(yīng)的法律法規(guī)，地方政府就自己根據(jù)實(shí)際情況制定，讓原本應(yīng)該一次性明細(xì)的問題被拖延，導(dǎo)致了后續(xù)問題的出現(xiàn)?！鼻鄭u市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟副理事長龍江說。

收費(fèi)依據(jù)之爭

新京報梳理發(fā)現(xiàn)，四川南部縣等多地政府續(xù)期繳費(fèi)的法律依據(jù)都是《城市房地產(chǎn)管理法》，而不是物權(quán)法。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。而2007年的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

上海金融與法律研究院研究員劉遠(yuǎn)舉表示，在最高法暫未對“自動續(xù)期”作出詳細(xì)解釋之前，不同的人對于“自動續(xù)期”的理解不同?！半m然字面上來看，似乎是無條件自動續(xù)期，但在實(shí)際情況中，收取土地出讓金更有可能?！?/P>

中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、法學(xué)教授孫憲忠當(dāng)年曾參與了物權(quán)法的制定，對于住房涉及的土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問題，當(dāng)時就有很大的爭議。因此，物權(quán)法第149條進(jìn)行了模糊處理，只是籠統(tǒng)地規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。

孫憲忠認(rèn)為，“自動續(xù)期”至少說明法律上并沒有規(guī)定到期后收費(fèi)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，應(yīng)該無條件順延。

“建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法所享有的基本權(quán)利。任何擴(kuò)大、減少或限縮公民基本權(quán)利或者對公民基本權(quán)利附加條件的規(guī)范性法律文件的制定，都屬于立法權(quán)的運(yùn)用。”孫憲忠說，根據(jù)立法法對于立法權(quán)限的規(guī)定，這種涉及公民基本權(quán)利的法律，必須由全國人大制定，國務(wù)院和地方人大都無權(quán)就此立法，更遑論地方政府及其部門。

蔡穗聲則持不同看法。他表示，現(xiàn)行的土地所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)有償有期出讓給集體或個人使用，土地出讓金是有期限的，期限過了可以續(xù)，續(xù)期再付錢也是合理的。

“國家規(guī)定70年的使用期，或者在此之前個別地方出臺的短期使用期，它的法律含義均是土地有償有期使用。即所收的土地出讓金，是對土地使用權(quán)一定年期內(nèi)的一個租金，香港以批租的形式進(jìn)行，我們效仿香港，叫土地出讓金?！辈趟肼曊f，但土地出讓的概念是土地使用權(quán)一定年期的出讓，不是土地權(quán)的出讓，到期說明期限已滿，所繳的費(fèi)用也已完結(jié)。“到期后可能會有新的法規(guī)政策再做一筆費(fèi)用，也是合情合理的?！?/P>

呼吁細(xì)則出臺

深圳政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。規(guī)定進(jìn)一步明確，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%并按約定年期修正，補(bǔ)交地價一次性支付。

按照出臺的這個規(guī)定，當(dāng)年，深圳國際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過補(bǔ)交土地出讓金，完成了續(xù)期，這也令后來眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。

劉遠(yuǎn)舉表示，對地方政府來說，這是一個關(guān)于土地存量和增量之間的選擇。比如深圳的房子存量不多，房屋產(chǎn)權(quán)到期的少，新出讓的地較多，考慮到房價，當(dāng)?shù)卣畷M量降低收取標(biāo)準(zhǔn)，因此在2004年出現(xiàn)商住混房到期的情況后，按照基準(zhǔn)價35%收取出讓金。

對于不同城市采取的不同解決辦法，劉遠(yuǎn)舉認(rèn)為，深圳按照基準(zhǔn)價35%收取出讓金的做法雖然無法可依，但是基于現(xiàn)實(shí)，也是一種當(dāng)?shù)卣鶕?jù)自身土地狀況作出的決定?！皣伊⒎C(jī)關(guān)在設(shè)計上應(yīng)審慎權(quán)衡，盡快出臺關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則和收取標(biāo)準(zhǔn)，并通過立法予以確認(rèn)，以緩解公眾焦慮?！?/P>