隨著樓市降溫，投資熱度降低，商住項目整體進入觀望期。資料圖片

相比普通住宅動輒千萬的置業(yè)門檻，門檻僅為百萬級別的商住產(chǎn)品，填補了部分市場空白。尤其是今年以來，北京商住房表現(xiàn)搶眼。不過，隨著“9?30新政”出臺，整體樓市遇冷，商住公寓也開始明顯降溫。

市場觀望情緒蔓延

“9?30新政”從土地、房屋供應(yīng)、房價限制、信貸、交易管理等方面進行嚴格的市場調(diào)控，隨后北京新建住宅市場持續(xù)降溫，市場觀望情緒濃重，商住公寓也不例外。

據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，“9?30新政”之后，北京商住公寓成交量再也沒超過2000套，尤其是10月首周（10月3日-9日）成交985套，環(huán)比下降65.2%。10月31日-11月20日這三周的成交量均低于1000套，最低時僅為421套。

對此，北京中原市場研究部認為，商住公寓成交量大幅下滑，與政府目前嚴加審查商住項目，監(jiān)管力度加大有關(guān)；“9?30新政”釋放的管控信號，也讓一部分投資客開始觀望。同時，地產(chǎn)新政和新廣告法對商住項目嚴加審查，商住項目均較為謹慎，開始停止大面積推廣和渠道帶客。而對于部分不合規(guī)項目，政府已暫停其網(wǎng)簽。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅進一步表示，“商住客群中一部分是剛需、剛改型，還有一部分是投資型，他們都對價格比較敏感。因此雖然調(diào)控政策并未直接涉及商辦，但卻令上述客群產(chǎn)生看空預(yù)期，因此影響到交易。同時，相關(guān)部門加大了對于商改住產(chǎn)品的的監(jiān)管，也造成了市場可售貨量減少、銷量下滑。

房源少、投資客少

采訪中銷售人員普遍表示，商住房市場受新政影響不大，“房價普遍還在漲，只是沒八九月漲得那么快”。成交量方面，有銷售人員表示，現(xiàn)在不是買的人少的問題，而是房源少，“房山區(qū)原來有7個項目在售，目前只有3個且房源都不多。”

位于房山的遠洋?新仕界，均價3萬元/平方米，130萬/套起，附近的超級蜂巢均價為28000元-33000元/平方米；位于大興區(qū)的恒大未來城，均價為53000元-55000元/平米；位于昌平的新龍AB棟，32000元/平方米，只剩部分尾房；在門頭溝，中昂小時代、鴻坤?七星長安均有房源在售；位于順義的金地未未來，也有房源在售，項目相關(guān)人士表示，“十一”前就完成全年任務(wù)，新政后沒那么大的銷售壓力。

不過，隨著樓市降溫，投資熱度降低，商住項目整體進入觀望期，部分投資客選擇暫時退出，尋求新的投資渠道。采訪時某商住項目銷售人員表示：“低總價商住類的買家中投資客占了相當一部分比例，新政后投資客也明顯減少了?！?/p>

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰分析，北京整體樓市降溫幅度很大，商住房源集中在五環(huán)外，價格處于高位。“需求比較旺的仍是住宅，商住中只有部分能居住的受歡迎?！?/p>

■ 市場動向

小戶型Loft或?qū)⒔^跡

據(jù)悉，近期，有開發(fā)商收到了《北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會關(guān)于加強商業(yè)、辦公類項目規(guī)劃管理的通知》。通知要求開發(fā)商限期整改違規(guī)“商改住”產(chǎn)品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規(guī)企業(yè)法人和企業(yè)法人代表參與北京市土地市場交易。

對此，北京中原市場研究部認為，通知中規(guī)定，200平方米以下的商住層高控制在3.6米以下，這將導致小戶型Loft可能就此絕跡；要求在售項目暫停網(wǎng)簽或進行整改，將會影響網(wǎng)簽量；未售項目和在建項目不得改變土地出讓合同規(guī)定的用途且層高有限制，這也將導致報批審核力度加大、項目附加值減小。