日前,國務院出臺的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》提出,支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新,引發(fā)市場熱議。在中央明確“房子是用來住的,不是用來炒的”這一定位后,各地調(diào)控政策陸續(xù)出臺,曾經(jīng)被認為是降低房價“利器”的房地產(chǎn)稅再次成為關(guān)注的焦點。

爭議三大焦點

對于征收房地產(chǎn)稅,目前有較大的爭議:一是合法性的問題,二是必要性問題,三是如何征收的問題。

1.該不該征?

我國現(xiàn)行稅制體系中,只有“房產(chǎn)稅”,僅限于單位和個人的經(jīng)營性房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。

房地產(chǎn)稅到底應不應該征收?諸如美國、加拿大、日本等國家,土地屬于私有,因為土地增值,附著于土地之上的房屋也跟著升值,地方政府會向房屋持有人征收房地產(chǎn)稅。

但是中國的土地歸國有,老百姓擁有的只是房屋的所有權(quán)和使用權(quán),對土地只有70年的使用權(quán),租金已經(jīng)在買房時一次性交付。后期增值的是土地,房屋因為老化破損不僅不升值還貶值,既然貶值就不應該征收房產(chǎn)增值稅。

對此,經(jīng)濟學家賈康認為:土地出讓金是地租,以土地終極所有權(quán)為經(jīng)濟依據(jù)去征收地租。征稅有一個公權(quán)力的背景,是以政治上的權(quán)力為背景的依法強制征收。租和稅在各個經(jīng)濟體實際都是各行其道,不是兩者只能取其一的關(guān)系。

2.能否調(diào)控房價?

以調(diào)控房價和收入分配為由征收房地產(chǎn)稅,理由不充分。因為房價和收入分配受到諸多復雜因素的影響,房地產(chǎn)稅只是影響因素之一,最終是否有效或者影響程度有多大是難以評估的,這就使調(diào)控房價或者收入再分配的政策目標變得模糊不清。

從增加地方稅收的角度,房地產(chǎn)稅短期難以替代土地財政。由于較高的豁免設置、較低的累計稅率設置、大量房產(chǎn)難以統(tǒng)計和確權(quán)、真實城鎮(zhèn)化率較低等因素,即使開征個人住房房產(chǎn)稅,短期內(nèi)也難以替代土地出讓收入。

另外,目前樓市出現(xiàn)嚴重分化,人口流失的中小城市房屋嚴重過剩,賣不出去、租不出去,如果開征房地產(chǎn)稅,勢必對這些城市的經(jīng)濟產(chǎn)生巨大負面作用,有可能導致房屋庫存量進一步上升。在一線和強二線由于供不應求,一致性預期下房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁,推高房價和房租;在三四線城市,房地產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求,僅剩城鎮(zhèn)人口增加和棚改動遷兩個途徑去庫存,去化周期大幅延長。

3.如何征收?

首先是房屋性質(zhì)問題。由于歷史遺留原因,現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大,稅基不統(tǒng)一。

其次是征收標準問題。關(guān)于征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率制定,以及稅收減免等課稅細節(jié)的制定還存在爭議。在中國,住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅,要考慮以免稅條款對應住房基本保障、設計扣除“第一單位”的具體標準,具體而言是按人均面積扣,還是按套數(shù)扣,是有爭議的。社科院曾經(jīng)提出方案,設計為人均40平米,但也有不同意見,立法中大家需尋求最大公約數(shù)。有人會認為應60平米,有人會認為應該從第一套房扣除,但也有人說扣除第一套房會催生離婚潮。也有建議以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除,從第三套房開始征。然而,究竟設定怎樣的標準較為合理,目前也難以達成一致。

關(guān)于房地產(chǎn)稅計稅余值的估價流程,目前尚未建立統(tǒng)一的標準。當前房地產(chǎn)估價的中介機構(gòu)較為分散,部分二手房出于避稅的考慮,實際交易價格和官方系統(tǒng)的登記價格差距較大。而且不動產(chǎn)的獨一性決定了征稅主體的個體差異較大,如何建立城市或者街道范圍的基準地價,針對不同房產(chǎn)之間個性因素進行修正,以及隨著資產(chǎn)價格變動如何進行價格的及時更新,迫切需要探索出較為適合我國不動產(chǎn)市場的估價體系。

再次是如何征收的問題。迄今為止,中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收,即便是個人所得稅,也是通過單位財務部門代扣代繳,如果讓稅務局直接面對居民個人征收房地產(chǎn)稅,難度較大。有人建議采取中介方式,可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評估的權(quán)威部門來征收,這樣可以節(jié)省稅務部門的人力物力成本。但目前中介的誠信程度、職業(yè)操守和業(yè)務能力目前是否達到相應的水平,也存在質(zhì)疑。并且,如果采用重慶、上海征稅范圍較窄、稅率較低的方案,則存在征管成本高,收益小的問題。

五大政策走向

基于上述分析,我們對房地產(chǎn)稅未來政策走向判斷如下:

1.盡管沒有明確的時間表,但房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨。

房地產(chǎn)稅是成熟市場經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源,用于支持地方公共設施建設和服務,提升地方房產(chǎn)價值,形成正向循環(huán);也是對我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場稅收結(jié)構(gòu)中重交易、輕保有的修正,有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.推出房地產(chǎn)稅主要定位為形成合理的稅收體系。

無論從國際經(jīng)驗,還是上海和重慶的實踐來看,房產(chǎn)稅對房價的影響是有限的。

推出房地產(chǎn)稅更多定位為理順現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu),形成合理的稅收體系,為地方財政提供重要和穩(wěn)定的稅收來源。

3.受制多種因素影響,房地產(chǎn)稅在我國短期內(nèi)難以全面落地。

除了立法等準備工作還未完成以外,由于前期重慶、上海的房產(chǎn)稅試點并不成功,預計房地產(chǎn)稅征收前還會采用新的方案,目前關(guān)于新方案還存在許多爭論,以及有待解決的技術(shù)問題。

另外,樓市出現(xiàn)嚴重分化,擔心推出房地產(chǎn)稅后對三四線城市去庫存影響,也是很重要的考量因素。因此,房地產(chǎn)稅在我國短期內(nèi)難以全面落地。

4.新推出的房地產(chǎn)稅將對現(xiàn)行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調(diào)整。

房地產(chǎn)稅在起草過程中,實際上是對現(xiàn)行稅制以及有關(guān)的收費體系的再設計,因為圍繞著房地產(chǎn)的稅收有很多,還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費用,都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。

新推出的房地產(chǎn)稅將對現(xiàn)行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調(diào)整,更合理地反映房地產(chǎn)市場的稅收結(jié)構(gòu)。

5.可能先在某些城市、省份試行,然后再推廣。

1月12日,國家發(fā)改委主任徐紹史在《人民日報》發(fā)布署名文章稱,支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新?？梢灶A期,房地產(chǎn)稅可能先在某些城市、省份試行,然后再推廣。(巴曙松系中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家,國家“十三五”規(guī)劃專家委員會委員;劉孝紅系銀河達華低碳產(chǎn)業(yè)(天津)基金管理有限公司總經(jīng)理)