３月２６日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。具體公告如下：

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》

為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下

一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

二、開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于５００平米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國(guó)土、住建部門依法處理。

四、開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

１、名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

２、在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國(guó)土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

九、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。

２０１７年３月２６日

專家解讀：

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛：北京重拳治理商改住，正本清源意義重大。

商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項(xiàng)目回歸到為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的路徑上來(lái)，也是為消費(fèi)者負(fù)責(zé)，保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的重要舉措。

商改住盛行，主要出現(xiàn)在少數(shù)一線城市，由于嚴(yán)格的住房限購(gòu)以及住宅價(jià)格較高，不少人將購(gòu)買小面積商業(yè)辦公項(xiàng)目，作為投資或者過(guò)渡性居住，開發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)成住宅對(duì)外銷售。這類違規(guī)操作，一方面導(dǎo)致政府在區(qū)域或商圈的規(guī)劃落空，大量商業(yè)辦公樓盤用于居住，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚集效應(yīng)減弱，另一方面對(duì)商改住進(jìn)行炒作，也拉高商業(yè)辦公用房的成本，不利于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說(shuō)非常及時(shí)、果斷，意義重大。

北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰：商改住將成為歷史。

商改住新政，全面遏制商業(yè)辦公用房市場(chǎng)的不正之風(fēng)，開發(fā)商不能建、個(gè)人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續(xù)頂風(fēng)作案的，后果很嚴(yán)重，一經(jīng)查實(shí)，收回土地，銀行在全市范圍內(nèi)暫停授信，代理機(jī)構(gòu)注銷。在新政的高壓態(tài)勢(shì)下，違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺，商改住這個(gè)商不商住不住的怪胎，將告別北京市場(chǎng)，成為歷史。

【權(quán)威解讀】“商改住”的前世今生

早在上個(gè)世紀(jì)９０年代，深圳一批開發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售。

隨后，這種方式傳到了北京，讓開發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。

２０００年之后，一些爛尾項(xiàng)目，或者以商業(yè)、酒店、辦公為名立項(xiàng)的項(xiàng)目，通過(guò)分割產(chǎn)權(quán)，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，將“類住宅”作為賣點(diǎn)，改變使用屬性的形式，拉動(dòng)銷售。

出于成本問(wèn)題，酒店式公寓和公寓式酒店的價(jià)格，一度高過(guò)普通住宅售價(jià)，或與住宅價(jià)格持平。為了拉動(dòng)銷售，大約自２００３年起，一部分開發(fā)商打出提供固定年回報(bào)、原價(jià)或增值回購(gòu)、承諾無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或者低風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，銷售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、酒店式公寓。

由于開發(fā)商在操作過(guò)程中留下多處隱患，２００７年，市住建委針對(duì)這些項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，通過(guò)多種途徑提醒購(gòu)房人，這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”的規(guī)定，應(yīng)謹(jǐn)慎投資。

但是，由于利益驅(qū)動(dòng)和迅速回款的需求，開發(fā)商在拿地之后，仍會(huì)選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建，以Ｌｏｆｔ等形式銷售。

為此，２０１１年起，本市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

同時(shí)，因?yàn)樵趯徟秃罄m(xù)驗(yàn)收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，至今為止，仍有大量開發(fā)商將地塊配建的商業(yè)、辦公改為類住宅產(chǎn)品銷售。

這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒有購(gòu)房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，商住的市場(chǎng)規(guī)模一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，２００８年，北京市場(chǎng)商住的供應(yīng)套數(shù)為１．１５萬(wàn)套，而到了２００９年就達(dá)到２．２３萬(wàn)套，２０１６年，商住總成交約為４．１７萬(wàn)套。在價(jià)格方面，２０１５年，商住的價(jià)格為每平方米２．６４萬(wàn)元，到了今年年初前兩月，商住的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米４．５４萬(wàn)元。

【權(quán)威解讀】購(gòu)買“商住房”的風(fēng)險(xiǎn)

所謂“商住”，大家都知道，其實(shí)就是一些商業(yè)或辦公等立項(xiàng)的項(xiàng)目，被開發(fā)商改變規(guī)劃，冠以不限購(gòu)的商改住名義賣給購(gòu)房者。其實(shí)政府給的房本還是寫著商業(yè)、辦公，根本就沒有“商住”這個(gè)詞兒，可以說(shuō)“商住”其實(shí)是一個(gè)開發(fā)商創(chuàng)造出來(lái)的名詞。

一個(gè)城市在規(guī)劃中，肯定會(huì)綜合考慮住宅、商業(yè)、辦公等多種功能的布局，比如某個(gè)區(qū)域，布局一些住宅，配套一些商業(yè)，讓大家居住便利。再安排一些辦公項(xiàng)目，為職住平衡提供可能。但試想一下，如果住宅是住宅，配套的商業(yè)等，也變成了住宅，無(wú)論是城市功能還是生活服務(wù)功能都如何實(shí)現(xiàn)？

所以說(shuō)，其實(shí)所謂的“商住”，本身就是開發(fā)商為了利益制造出來(lái)的“偽住宅”。因?yàn)樽罱恍┠陙?lái)，住宅比商業(yè)辦公好賣。而且，開發(fā)商這種行為也是政策不允許的，是違規(guī)的行為。

在早幾年的時(shí)候，可以說(shuō)開發(fā)商賣商住這樣的違規(guī)體，還有些遮遮掩掩、藏著掖著?？勺罱鼉赡?，一些開發(fā)商公然打著“不限購(gòu)的公寓”等招牌，此次對(duì)于商住限購(gòu)傳言也推波助瀾，其目的是實(shí)現(xiàn)利益最大化。

再來(lái)具體說(shuō)說(shuō)商住的弊端：

一、商住一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務(wù)，學(xué)區(qū)房就更別想了。

二，商住項(xiàng)目的土地出讓年限一般只有４０年或５０年，住宅則是７０年。

三，買商住的話，貸款期限一般不能超過(guò)１０年，貸款利率至少上?。保埃ィ也荒苌暾?qǐng)住房公積金貸款。

四、商住在購(gòu)買和使用過(guò)程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。

五、商住用的不是民水、民電，水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅。

六、買商住不能遷入戶口。

七、商住基本上都沒有燃?xì)?，只能用電磁爐。

八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到７０％那是常事兒。

九、商住的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，要比住宅貴很多很多。

十、由于很難成立業(yè)委會(huì)，商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時(shí)很多權(quán)益不受法律保障。

十一、商住的宜居性較差，因?yàn)槔锩婕扔芯幼〉?、又有辦公的，人員混雜，安全性差。