根據(jù)官方數(shù)據(jù)，我國(guó)2014年棚改貨幣化安置比例為10%，2015年棚改貨幣化安置比例為29.9%，2016年則提高至48.5%。目前官方尚未對(duì)外公布2017年全國(guó)棚戶區(qū)貨幣化安置比例,但業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)超過(guò)50%,甚至有樂(lè)觀估計(jì)會(huì)超過(guò)60%。
剛剛過(guò)去的3月份，樓市分化顯著，一線城市房?jī)r(jià)下探，部分二三線城市房?jī)r(jià)仍然有所上漲。
中原地產(chǎn)指出，受板塊輪動(dòng)影響，一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控后，二三線城市庫(kù)存去化正在加速。
而棚改及貨幣化安置去庫(kù)存的威力，持續(xù)在部分二三線和三四線城市顯現(xiàn)。根據(jù)今年的政府工作報(bào)告，未來(lái)三年棚改1500萬(wàn)套，雖比過(guò)去三年減少了300萬(wàn)套，但整體規(guī)模仍然較大。
大型房企也在二三線和三四線城市加速銷售和存貨周轉(zhuǎn)，今年以來(lái)，恒大、碧桂園等在二三四線布局較多的房企均提出了加強(qiáng)高周轉(zhuǎn)策略。
棚改加速去庫(kù)存
2015年，國(guó)務(wù)院推出棚改三年計(jì)劃，從2015年到2017年，要完成改造各類棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套的任務(wù)，同時(shí)要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，達(dá)到去庫(kù)存的目的。
數(shù)據(jù)顯示，2015年~2017年，我國(guó)棚改規(guī)模處于穩(wěn)步上升狀態(tài)，全國(guó)新開(kāi)工各類棚戶區(qū)601萬(wàn)套、606萬(wàn)套和609萬(wàn)套，超額完成了2015年~2017年三年1800萬(wàn)套棚戶區(qū)改造的任務(wù)。
幾年來(lái)，棚戶區(qū)改造一直是地方政府每年的重要議事日程之一，被廣泛認(rèn)為在推進(jìn)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化、改善居民住房條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和盤活土地資源方面成效顯著。
同時(shí)，棚戶區(qū)改造也為三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存提供了一條重要的路徑，而貨幣化安置在這其中的作用不可小覷。
2015年初以來(lái)，中央鼓勵(lì)地方政府提高棚改貨幣化安置的比例，為棚改居民提供直接或間接的貨幣補(bǔ)貼、在市場(chǎng)上購(gòu)買存量商品房住宅（貨幣化安置），而非建造新的安置住房（實(shí)物安置）。
隨后，棚改貨幣化安置比例在逐年提高。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，我國(guó)2014年棚改貨幣化安置比例為10%，2015年棚改貨幣化安置比例為29.9%，2016年則提高至48.5%。目前官方尚未對(duì)外公布2017年全國(guó)棚戶區(qū)貨幣化安置比例,但業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)超過(guò)50%,甚至有樂(lè)觀估計(jì)會(huì)超過(guò)60%。
如民生證券發(fā)布的《棚改對(duì)地產(chǎn)銷售和投資的量化分析》報(bào)告顯示，全國(guó)棚改的貨幣化安置比例2017年有望達(dá)到60%。
瑞銀集團(tuán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤指出，棚改貨幣化安置是房地產(chǎn)銷售穩(wěn)健增長(zhǎng)的重要支撐。雖然棚改貨幣化安置并不能直接增加房地產(chǎn)新開(kāi)工和建設(shè)規(guī)模，但其有助于加快三四線城市房地產(chǎn)銷售、降低庫(kù)存，進(jìn)而提振市場(chǎng)情緒、支撐房?jī)r(jià)，最終支持整體房地產(chǎn)新開(kāi)工和建設(shè)規(guī)模。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，貨幣化安置支持的住宅商品房銷售面積（消化庫(kù)存）在2015年為1.5億平方米、2016年為2.5億平方米。2017年貨幣化安置對(duì)住宅銷售的支撐作用更為明顯，據(jù)多家機(jī)構(gòu)判斷，2017年棚改貨幣化安置帶來(lái)的購(gòu)買力已消化3億平方米左右的商品房。
在一些去庫(kù)存力度大的二線省會(huì)城市，棚改貨幣化安置的比例也較高。秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)執(zhí)行合伙人徐斌指出，西安是棚改貨幣化安置的有力支持者。2016年西安棚改貨幣化安置比例為40%，到2017年已經(jīng)達(dá)到70%。2018年按照西安的計(jì)劃，還要繼續(xù)投資棚改及貨幣化安置。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在棚戶區(qū)改造中，貨幣化安置發(fā)揮了重要作用，預(yù)計(jì)今年政府還將進(jìn)一步提高棚改貨幣化安置的比重。
今年的政府工作報(bào)告提出，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，從2018年到2020年，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，2018年開(kāi)工580萬(wàn)套。相比過(guò)去三年，棚改規(guī)模將有所降低，但仍屬高位。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，今年的政府工作報(bào)告中未提及貨幣化安置。
汪濤認(rèn)為，今年貨幣化安置對(duì)房地產(chǎn)銷售增速的貢獻(xiàn)可能會(huì)明顯消退。政府已將2018-2020年的棚改目標(biāo)由2015-2017年的年均600萬(wàn)套降至年均500萬(wàn)套，再加上棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比例已相當(dāng)高，進(jìn)一步大幅提升的難度有所增加。
房企決勝高周轉(zhuǎn)
為了抓住棚改政策的紅利，房企加快了在二三線，三四線城市的高周轉(zhuǎn)。
當(dāng)下一、二線城市調(diào)控加碼，限價(jià)限購(gòu)嚴(yán)厲，而三四線城市得益于棚改和去庫(kù)存政策相對(duì)寬松，成了房企競(jìng)相追逐的戰(zhàn)場(chǎng)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，在2017年末，恒大便在內(nèi)部發(fā)布了要求提高周轉(zhuǎn)速度的文件，春節(jié)期間恒大啟動(dòng)了一波波促銷行動(dòng)。
近期，碧桂園也對(duì)高周轉(zhuǎn)提出了更嚴(yán)格的要求。碧桂園內(nèi)部發(fā)文，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)提升高周轉(zhuǎn)力度，業(yè)內(nèi)人士指出，這主要是針對(duì)碧桂園二三四線城市的項(xiàng)目。
在多年來(lái)持續(xù)深耕三四線城市的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略下，碧桂園去年實(shí)現(xiàn)全年銷售額5508億元，同比增長(zhǎng)78.3%，成為國(guó)內(nèi)率先突破5000億的房企。在這5508億的銷售額中，三四線城市貢獻(xiàn)了約58%，為近年來(lái)最高，較上年同期提升了17個(gè)百分點(diǎn)。
這很大程度上得益于碧桂園的高周轉(zhuǎn)策略，碧桂園開(kāi)創(chuàng)了“456”模式，即“4個(gè)月開(kāi)盤、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)”。
通過(guò)對(duì)比恒大、萬(wàn)科和碧桂園的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)月數(shù)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)月數(shù)相比其他兩個(gè)房企要快，在企業(yè)周轉(zhuǎn)方面做得比同規(guī)模房企要好。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，碧桂園的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品在三四線城市仍有市場(chǎng)，因三四線城市存在大量棚改貨幣化安置后的剛需購(gòu)房群體。
不過(guò)，過(guò)去兩年三四線城市房?jī)r(jià)有所抬升，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，由于面臨嚴(yán)重的人口流失問(wèn)題，從長(zhǎng)期來(lái)看，三四線城市并不具備繼續(xù)上漲基礎(chǔ)。
據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，自2011年以來(lái)，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國(guó)人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市人口平均增速1.5%及二線城市人口平均增速1.4%。
海通證券分析師認(rèn)為，房?jī)r(jià)與人口長(zhǎng)期存在正相關(guān)性，只有人口長(zhǎng)期流入的城市，其房?jī)r(jià)才有長(zhǎng)期上漲的空間。
此外，進(jìn)入2018年，隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企融資面臨更大壓力。
財(cái)報(bào)顯示，在越來(lái)越難獲得長(zhǎng)期借貸的環(huán)境下，不少房企的短期償債壓力上升，房企只有加快周轉(zhuǎn)速度，才能縮短現(xiàn)金回款周期，降低風(fēng)險(xiǎn)。