4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），這也意味著住房租賃資產(chǎn)證券化落地?！锻ㄖ穼?duì)開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件進(jìn)行了明確，提出將優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。此外，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）則是市場(chǎng)各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

明確發(fā)行者條件

近兩年租賃市場(chǎng)參與主體越來越多，除了傳統(tǒng)的開發(fā)商外，一些投資機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)等也紛紛入局且試圖通過資產(chǎn)證券化的路徑尋找資金。不過，從《通知》中可以看出，并非所有參與者都能發(fā)行證券化產(chǎn)品，《通知》對(duì)于發(fā)行者的條件提出明確要求。首先，租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)符合要求且手續(xù)齊全；其次，正常運(yùn)營(yíng)且擁有持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；第三，發(fā)起人公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最近兩年無重大違法違規(guī)行為。

“今年初，新派公寓北京順義新國(guó)展店就因?yàn)槲飿I(yè)產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變更而陷入停水停電的麻煩，按照《通知》的要求，類似于這樣的長(zhǎng)租公寓就很難成為證券化的主體，更有試水階段的長(zhǎng)租公寓還不能獲得持續(xù)的租金收益，從《通知》的要求看，為租賃住房的證券化設(shè)定了更為優(yōu)質(zhì)的門檻?！币晃徊辉妇呙拈L(zhǎng)租公寓行業(yè)人士如是介紹。

除了設(shè)定發(fā)起人的條件外，《通知》對(duì)于區(qū)域支持也有明確傾向，即優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。在行業(yè)人士看來，區(qū)域支持也將決定長(zhǎng)租公寓參與者的布局會(huì)更多集中在上述區(qū)域。

值得一提的是，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房也正在成為多個(gè)城市嘗試的新內(nèi)容，以北京為例，2017年北京市已經(jīng)確定了39個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目，在行業(yè)人士看來，《通知》的出臺(tái)會(huì)鼓勵(lì)更多的社會(huì)企業(yè)參與到集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房上，從而加大供應(yīng)量。

《通知》還提到，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化；重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。對(duì)此戴德梁行北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，未來個(gè)人投資者也可通過投資住房租賃REITS，而不用買賣實(shí)物資產(chǎn)就可以享受到物業(yè)增值收益和投資回報(bào)。資產(chǎn)證券化可幫助企業(yè)和行業(yè)建立完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式閉環(huán)，有利于提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，提升項(xiàng)目投資收益。

作為制度保障，《通知》提及還將在租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等程序方面為租賃住房項(xiàng)目提供便利，并不斷優(yōu)化住房租賃資產(chǎn)證券化審核程序，提高效益。此外，還將建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，多維度保障租賃住房資產(chǎn)證券化的落地。

推廣難度較高

去年下半年以來，中行、建行、中信等銀行接連在住房租賃市場(chǎng)展開布局，例如中信銀行去年與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，未來三年將在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金；建行在深圳推出租賃貸款產(chǎn)品，額度上限達(dá)100萬元。

銀行“真金白銀”地投入住房租賃市場(chǎng)，彼時(shí)便有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來住房租賃市場(chǎng)將成為藍(lán)海，包括租賃住房資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品值得期待。金融業(yè)資深觀察人士、金樂函數(shù)分析師廖鶴凱對(duì)北京商報(bào)記者分析稱，此次監(jiān)管發(fā)布鼓勵(lì)政策，且明確相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，使相關(guān)鏈條更加完整，有助于租賃市場(chǎng)平穩(wěn)度和成熟度的提升，能進(jìn)一步吸引更多的資金進(jìn)入市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化政策出臺(tái)，肯定有利于租賃企業(yè)投資租賃的積極性。但他對(duì)后續(xù)是否會(huì)有更多資金被吸引過來抱觀察態(tài)度。

“現(xiàn)在租賃市場(chǎng)最大的難題是任何租賃模式都不能成功盈利”，張大偉分析稱，原因主要就是租金回報(bào)率低于資金成本。“租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場(chǎng)目前的資產(chǎn)價(jià)格與租金價(jià)格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬元的普通住宅，年租金收益不足10萬元，這種情況下，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤(rùn)繼續(xù)投資?！睆埓髠フf道。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，以當(dāng)前受到爭(zhēng)議的北京萬科翡翠公園來分析，該項(xiàng)目地價(jià)高達(dá)109億元，算上建安成本、財(cái)務(wù)成本等各項(xiàng)成本約50億元，總成本已高達(dá)160億元。而且這還沒有考慮到配套、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本以及維新成本等。即便是按現(xiàn)在已備受爭(zhēng)議的高租金來計(jì)算收益，在滿租且租金能穩(wěn)步上漲的理想條件下，項(xiàng)目NOI（凈營(yíng)運(yùn)收入）回報(bào)率不超過3%，對(duì)企業(yè)而言利潤(rùn)依舊微薄，與傳統(tǒng)住宅開發(fā)相比幾乎不掙錢。據(jù)悉，此外相關(guān)部門也來做過調(diào)研，其中就包括未來項(xiàng)目是否能做證券化的嘗試。

廖鶴凱補(bǔ)充表示，海外類似的資產(chǎn)托管模式已經(jīng)相對(duì)成熟，資產(chǎn)證券化能夠有效起到盤活存量的作用，但我國(guó)租賃市場(chǎng)主要以散租形式為主，很不穩(wěn)定。照此情況看來，對(duì)通知中提到的雄安新區(qū)意義或許更大，其他已經(jīng)形成分散租賃模式的城市，推廣這一政策可能會(huì)相對(duì)難一些。

有望成房企重要融資方式

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，此前企業(yè)發(fā)行證券化產(chǎn)品面臨法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管不明確、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻高等問題。此次證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布《通知》推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作，明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚分析，之前由于房地企融資相對(duì)容易，所以資產(chǎn)證券化雖然在提，但不是重點(diǎn)?！??30新政”出臺(tái)后，從去年到今年這段時(shí)間，整個(gè)商業(yè)銀行體系都在去杠桿的過程中，給地產(chǎn)業(yè)的資金支持開始減少。由此，資產(chǎn)證券化開始逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向。從這次證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合出臺(tái)的文件可以判斷，未來資產(chǎn)證券化將會(huì)成為房產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式，同時(shí)資產(chǎn)證券化也將會(huì)有更多的形式。

一家大型品牌房企相關(guān)人士表示，資產(chǎn)證券化可以給企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道，甚至包括企業(yè)退出的路徑。這使企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)變得可控，讓企業(yè)更有信心投資租賃住房領(lǐng)域的開發(fā)，從而為租購(gòu)并舉的住房制度提供有力支持和保障。

一位行業(yè)人士介紹，租賃住房政策的影響已經(jīng)從土地開發(fā)傳導(dǎo)到融資層面，為解決企業(yè)在發(fā)展租賃住房方面的資金難題，此前政府有意放開并加快國(guó)內(nèi)住房租賃類證券化產(chǎn)品的發(fā)展，近來眾多長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)主體已開始試水租賃住房資產(chǎn)證券化。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬科、碧桂園、保利等房企在內(nèi)，不少開發(fā)商均選擇將與銀行機(jī)構(gòu)合作作為獲取租賃住房發(fā)展資金的主要方式，國(guó)內(nèi)接連有多筆租賃住房相關(guān)的大額類REITS產(chǎn)品獲批發(fā)行。2017年10月，國(guó)內(nèi)首單房企租賃住房REITS“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，金額為50億元，該產(chǎn)品以保利地產(chǎn)自持租賃住房為基礎(chǔ)物業(yè)，布局全國(guó)10余個(gè)城市。2018年2月，碧桂園一筆高達(dá)100億元的租賃住房REITS獲深交所審議通過，該項(xiàng)目將用于發(fā)展碧桂園正在擴(kuò)展的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)；招商蛇口則在去年底宣布首單60億元的儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓CMBS計(jì)劃正式獲批，后又與建行推出全國(guó)首單銀行間市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓ABN；今年3月，泰禾宣布，為盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，公司通過公司聘請(qǐng)的中信證券股份有限公司設(shè)立泰禾集團(tuán)長(zhǎng)租公寓專項(xiàng)計(jì)劃，擬申請(qǐng)100億元長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化專項(xiàng)證券。

在房企之外，其他長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)者也在尋求資產(chǎn)證券化的支持。資料顯示，今年3月，建行與新派公寓發(fā)起20億元公寓資產(chǎn)證券化專項(xiàng)并購(gòu)基金。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2月下旬，深交所已掛牌發(fā)行的類REITS證券化產(chǎn)品數(shù)量為30只，總發(fā)行規(guī)模達(dá)664.48億元。而2017年底，上述數(shù)字僅為16只。

公募REITS推行緩慢

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模巨大，REITS的成功發(fā)行或?qū)⑶藙?dòng)萬億級(jí)別市場(chǎng)，《通知》為盤活房企資金掃除障礙，這對(duì)于一直試水資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的公募基金無疑是重大利好，不過從目前市場(chǎng)上公募REITS發(fā)展情況來看，盡管已在中國(guó)市場(chǎng)蟄伏十多年之久，但仍未有嚴(yán)格意義上的REITS產(chǎn)品面世，其中，稅收優(yōu)惠政策落地、標(biāo)準(zhǔn)化制度框架建立以及投資者教育問題成為制約難題。

北京商報(bào)記者注意到，率先在業(yè)內(nèi)涉足公募REITS的基金公司是鵬華基金，2015年5月鵬華前海萬科REITS封閉式混合型基金成立，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)公募REITS的成功破冰。截至目前市場(chǎng)上共有廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)、諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、南方道?瓊斯美國(guó)精選REITS指數(shù)、上投摩根富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITS指數(shù)6只投資海外REITS的QDII基金。其中，上投摩根富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITS指數(shù)剛剛于近期完成募集。

可統(tǒng)計(jì)今年完成業(yè)績(jī)的5只產(chǎn)品中，收益率清一色虧損。截至4月23日，諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)基金收益率虧損幅度達(dá)13.91%，此外，鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金、廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)基金、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金、南方道?瓊斯美國(guó)精選REIT指數(shù)今年以來收益率分別虧損13.32%、13.09%、7.49%和12.45%。

對(duì)于公募REITS推行緩慢的原因，盈碼基金研究員楊曉晴坦言，公募REITS產(chǎn)品配套制度還不夠完善，最重要的就是房地產(chǎn)投資面臨多重稅收問題，這需要政策方面的優(yōu)惠支持；同時(shí)，這類資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性，封閉式基金上市交易也存在折價(jià)問題。

從立法角度來看，我國(guó)的國(guó)家計(jì)劃綱領(lǐng)性文件、國(guó)務(wù)院及部門規(guī)范性文件中陸續(xù)提出支持、推進(jìn)REITS試點(diǎn)，將REITS作為金融工具應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、住房租賃市場(chǎng)培育發(fā)展、傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的政府和社會(huì)資本合作等領(lǐng)域，但迄今為止尚未出臺(tái)REITS立法或?qū)嵸|(zhì)性優(yōu)惠政策，未能將REITS規(guī)則落實(shí)到操作細(xì)節(jié)層面。一位不愿具名的分析師坦言。