最高人民法院：城市居民購買集體土地使用權(quán)及地上房屋的合同原則上為無效合同

小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，未取得國(guó)有建設(shè)用地權(quán)屬證書，也未取得規(guī)劃、施工許可。根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！蹦敲崔D(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)用于非農(nóng)建設(shè)訂立的合同是否有效？城市居民購買集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”訂立的合同是否有效？

通過檢索了近幾年最高法院的案例，均認(rèn)為轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)用于非農(nóng)建設(shè)訂立的合同為無效合同，城市居民購買集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”訂立的合同亦為無效合同。

有地方法院認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同為有效合同，或者認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛不宜由法院直接審理，應(yīng)先行由行政機(jī)關(guān)處理，裁定駁回當(dāng)事人的起訴。但是即使認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同為有效合同，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋也不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，不能實(shí)際取得物權(quán)。

除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形外，城市居民購買建造在農(nóng)村集體所有土地上的房屋，違反了《土地管理法》“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的強(qiáng)行性規(guī)定，因此房屋買賣合同無效。提醒大家切勿貪圖便宜購買“小產(chǎn)權(quán)房”，切勿直接購買集體土地使用權(quán)用于非農(nóng)建設(shè)。

2015年全國(guó)人大常委會(huì)審議通過了《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，根據(jù)該決定，三十三個(gè)試點(diǎn)區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)已可以入市交易。