歷經(jīng)羊年延續(xù)的市場(chǎng)低迷，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行成為不爭(zhēng)的事實(shí)，大環(huán)境的走勢(shì)緩慢也連累了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，雖然一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體有所回升，但整體需求低迷回升仍舊緩慢，庫(kù)存不可避免推向了“滯高點(diǎn)”。高庫(kù)存的嚴(yán)重性可想而知，在去年年底，房地產(chǎn)的庫(kù)存問(wèn)題已經(jīng)在政府的工作會(huì)議上被打上政治層面的標(biāo)簽，有了主心骨的房地產(chǎn)行業(yè)仿佛又看到了回暖的曙光。

如今新年前后政府連續(xù)出臺(tái)的政策利好，恰恰打響了前哨的第一炮，這場(chǎng)去庫(kù)存的大戰(zhàn)已經(jīng)打響。 一邊是一月份房貸數(shù)額激增，一邊是房產(chǎn)政策利好頻出，似乎有一個(gè)聲音響起：房?jī)r(jià)馬上又要漲了……

新增貸款激增

樓市庫(kù)存降低

就在2月16日，央媽公布數(shù)據(jù)表明，1月份我國(guó)人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元，同比多增1.04萬(wàn)億元。其中住戶(hù)部門(mén)貸款增加6075億元，而當(dāng)中大部分來(lái)自于中長(zhǎng)期貸款增加的貢獻(xiàn)。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月份包括北京在內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)“回暖”征兆，北京1月二手房成交24312套，創(chuàng)近34個(gè)月以來(lái)的新高。而新建商品住宅由于供應(yīng)減少，成交量環(huán)比下降，只有3815套，但成交均價(jià)仍在3萬(wàn)元/平方米以上。同期，商品住宅庫(kù)存下滑到65167套的新低點(diǎn)。

從歷史數(shù)據(jù)看，歷年1月均為信貸高點(diǎn)，但今年新增信貸規(guī)模遠(yuǎn)超季節(jié)性因素。九州證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清舉例稱(chēng)，過(guò)去三年1月均值僅為1.3萬(wàn)億。

根據(jù)申萬(wàn)宏源(8.35 -1.07%,買(mǎi)入)首席宏觀(guān)分析師李慧勇分析，新增貸款中的中長(zhǎng)期貸款大幅增加，主要是受房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資的拉動(dòng)。招商證券(15.57 -1.70%,買(mǎi)入)首席宏觀(guān)分析師閆玲也認(rèn)為，2015年年末房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺盛，拉動(dòng)住房按揭需求增加，居民中長(zhǎng)期貸款得以創(chuàng)歷史新高。

現(xiàn)在是“抄底”

還是“接棒”

目前來(lái)看，雖然“暴漲”尚未出現(xiàn)，但部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的態(tài)勢(shì)。 可能有人要問(wèn)了，那是不是表明抄底的時(shí)刻到了，接下來(lái)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一輪“暴漲”呢?

近年來(lái)“去庫(kù)存”一直寫(xiě)在監(jiān)管機(jī)構(gòu)及房企年度規(guī)劃的重心。農(nóng)業(yè)銀行(2.98 -0.67%,買(mǎi)入)戰(zhàn)略規(guī)劃部宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)金融研究處處長(zhǎng)付兵濤近日在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“房地產(chǎn)的大拐點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去，不能指望房?jī)r(jià)還會(huì)有動(dòng)輒50%的增長(zhǎng)空間，但是發(fā)展前景還很大”。付兵濤認(rèn)為，城鎮(zhèn)化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成，還有大量雖然已經(jīng)進(jìn)城但目前還住在地下室、棚戶(hù)區(qū)、偏遠(yuǎn)城郊等人口的改善型住房需求。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也曾表明，房產(chǎn)市場(chǎng)再次“暴漲”出現(xiàn)的可能性比較低。

當(dāng)然，一些人也在擔(dān)心，如果不出現(xiàn)大漲，反而是繼續(xù)下滑，現(xiàn)在去買(mǎi)庫(kù)存房，萬(wàn)一接到最后一棒怎么辦?

最近與一些朋友交流，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很普遍的現(xiàn)象：家在農(nóng)村甚至三四線(xiàn)城市的人在大城市購(gòu)房的意愿越來(lái)越強(qiáng)，即使家里的房子價(jià)格比大城市低很多、閑置率又很高。財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家向小田在節(jié)間發(fā)起的回鄉(xiāng)草根調(diào)研也表明，核心城市就像黑洞一樣吸引周?chē)h域農(nóng)村的人口。而在2012年全國(guó)人口出現(xiàn)拐點(diǎn)后，縣域房地產(chǎn)馬上觸頂，一個(gè)直接的原因就是人口沒(méi)有增量同時(shí)存量也在流失。他甚至得出一個(gè)大膽的結(jié)論：“省域副中心以下的城市房地產(chǎn)基本上是沒(méi)有希望的。”

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷也于近日撰文表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)了16年的繁榮，但也是從全面繁榮過(guò)渡到局部繁榮，從人口推動(dòng)到資金推動(dòng)，從大漲到小漲再到有漲有跌，今后必然會(huì)有滯漲和普跌的過(guò)程?！澳壳皣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的最大壓力是庫(kù)存過(guò)大，這主要還是集中在二、三、四線(xiàn)城市，同時(shí)還要避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大跌基本上就等同于金融危機(jī)”。

有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，就像去年深圳房產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)大漲一樣，在未來(lái)的時(shí)間里，一二線(xiàn)城市的樓市行情與三四線(xiàn)城市或許將產(chǎn)生比較大的反差?！耙?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)不是單純的成本考慮，還有其他的很多因素”。 本報(bào)綜合

上海節(jié)后樓市

352套千萬(wàn)豪宅一日售罄房東一天狂漲價(jià)70萬(wàn)

春節(jié)后的首個(gè)周末，一線(xiàn)城市雖然并未實(shí)行央行的房貸新政，也只享受了契稅及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策中的一項(xiàng)，但樓市卻出奇火爆。

“我從春節(jié)前一個(gè)禮拜開(kāi)始看房，節(jié)前的某天上午看中一套房子，下午便交了定金，并和房東簽了協(xié)議，就是擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)漲。這周末想抓緊時(shí)間辦手續(xù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)交易中心的人比春運(yùn)還要多?！鄙虾Ｙ?gòu)房者趙莉(化名)告訴記者。

記者采訪(fǎng)了解到，節(jié)后的第一個(gè)周末，上海各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心均出現(xiàn)人滿(mǎn)為患的情況，楊浦、閔行等區(qū)域的購(gòu)房者因?yàn)閿D不進(jìn)去，只能在門(mén)外排隊(duì)等待辦理手續(xù)。

比交易中心爆棚更驚人的是，上海虹口區(qū)一新盤(pán)21日推出的352套總價(jià)上千萬(wàn)的新房，在一天內(nèi)就被搶光了，銷(xiāo)售額高達(dá)36億元。

年前首付門(mén)檻的降低及年后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的出臺(tái)，雖然主要針對(duì)的并非一線(xiàn)城市，但市場(chǎng)心理開(kāi)始發(fā)生變化，一線(xiàn)城市二手房交易已進(jìn)入“賣(mài)方市場(chǎng)”，更多房東開(kāi)始惜售觀(guān)望，市場(chǎng)房源越來(lái)越少。

“房東惜售從今年1月就開(kāi)始了，很多購(gòu)房者因?yàn)楣?jié)后才開(kāi)始看房，因此在節(jié)前感受并不明顯。而到了節(jié)后，隨著購(gòu)房者增多，房東開(kāi)始頻繁跳價(jià)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)控江分行蔣經(jīng)理告訴記者，“上海內(nèi)環(huán)附近一套2000年建好的老公房，春節(jié)前的掛牌價(jià)格是430萬(wàn)，上周四有購(gòu)房者看中了，但房東卻馬上漲到了450萬(wàn)，購(gòu)房者同意加價(jià)20萬(wàn)后，由于房東接到購(gòu)房者的咨詢(xún)很多，他再度漲到了490萬(wàn)，并再次獲得了新購(gòu)房者的成交意向，隨后房東還是不愿賣(mài)，并將掛牌價(jià)漲到了500萬(wàn)。”