這兩天有一條被嚴(yán)重低估的信息是，全國(guó)住房信息已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全部聯(lián)網(wǎng)。就在兩三年前，幾乎所有的媒體與專家都認(rèn)為這件事的阻力太大，是一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)，沒(méi)想到這么快就悄無(wú)聲息地辦成了。至此，開(kāi)征房地產(chǎn)稅在技術(shù)上已經(jīng)再無(wú)障礙，一是全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，二是賦予所有“設(shè)區(qū)的市”以地方立法權(quán)，三是國(guó)地稅合并已邁出步伐。

在此意義上，房地產(chǎn)稅開(kāi)征是一件板上釘釘?shù)氖虑椋液芸赡軙?huì)比媒體預(yù)期還要快。中國(guó)的事情就是這樣，很多時(shí)候就是在媒體的爭(zhēng)吵聲中逐漸脫敏直至沒(méi)人關(guān)心，然后不緊不慢地給辦了。現(xiàn)在更應(yīng)該關(guān)心的問(wèn)題是，房地產(chǎn)稅會(huì)如何影響房?jī)r(jià)？以及如何應(yīng)對(duì)？

我的理解是，首先要看力度。房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是一種持有稅，目前國(guó)內(nèi)其實(shí)已有上海、重慶、香港對(duì)房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅，但三個(gè)城市目前的征收力度都很溫和，上海只對(duì)新購(gòu)買住房征收，重慶只對(duì)高端物業(yè)征收，香港的稅基考慮是租金而非房屋市值，而且都有非常寬松的免征條件。所以持有稅對(duì)這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，幾乎沒(méi)有影響。

正因?yàn)槿绱?，很多人?huì)以這三座城市的經(jīng)驗(yàn)為例，對(duì)房地產(chǎn)稅不屑一顧，嚴(yán)重低估了這項(xiàng)稅收可能發(fā)揮的威力。其實(shí)在很多國(guó)家，房地產(chǎn)稅一點(diǎn)都不溫和，在美國(guó)一些大城市，每年需要繳納的物業(yè)稅可以高達(dá)房屋市值的3%，注意是市值，不是原始購(gòu)買值，這個(gè)與房?jī)r(jià)是實(shí)時(shí)同步的。如果再加上物業(yè)管理費(fèi)、中介托管費(fèi)等其他持有成本，還會(huì)高出3%。

也就是說(shuō)，一套市價(jià)500萬(wàn)的房產(chǎn)，每年的持有成本最高可以高達(dá)15萬(wàn)，即便按照中位數(shù)1％的稅率來(lái)征收，也高達(dá)5萬(wàn)元。如果在中國(guó)，有幾個(gè)普通家庭可以承受？另外， 對(duì)那種擁有幾十套房子的人來(lái)說(shuō)，會(huì)否給予累進(jìn)制的懲罰性稅率？有這個(gè)可能。

“稅收轉(zhuǎn)嫁”的前提有兩個(gè)：一是房?jī)r(jià)處在房?jī)r(jià)上漲周期，賣方市場(chǎng)，什么都好說(shuō)，但如果在平穩(wěn)期和下降周期，買方說(shuō)了算，稅收成本反而會(huì)逆向轉(zhuǎn)嫁到賣方。二是稅收總成本不高，可以通過(guò)增值收益消化，但如果稅收成本足夠高，房屋的投資價(jià)值會(huì)無(wú)限接近零，千萬(wàn)不要低估稅收對(duì)市場(chǎng)的影響，這個(gè)工具不是沒(méi)有用，不用而已。

世界上沒(méi)有幾個(gè)國(guó)家會(huì)使用房地產(chǎn)稅來(lái)降房?jī)r(jià)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部性太強(qiáng)，特別是與金融市場(chǎng)的聯(lián)系度極高，房?jī)r(jià)如果波動(dòng)太大，往往會(huì)波及到整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定，得不償失。美國(guó)次貸危機(jī)就是一個(gè)教訓(xùn)，任何一個(gè)國(guó)家的政府都沒(méi)有理由讓房?jī)r(jià)崩盤(pán)。另一方面，稅收本質(zhì)上也是一門(mén)生意，必須考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)性，苛捐重稅往往會(huì)導(dǎo)致“竭澤而漁”，導(dǎo)致政府減收，同樣得不償失。

從世界經(jīng)濟(jì)史來(lái)看，房?jī)r(jià)大幅下跌不是沒(méi)有，但其發(fā)生的時(shí)機(jī)往往是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，而非人為的調(diào)控。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者羅伯特?席勒曾編制了著名的Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)，該指數(shù)發(fā)現(xiàn)，從1890年～2013年長(zhǎng)達(dá)123年的歷史中，美國(guó)房?jī)r(jià)真正大跌的只有兩次：一次是1929年～1933年的大蕭條時(shí)代；另一次是2007年～2011年的全球金融風(fēng)暴時(shí)代，其他大部分時(shí)間表現(xiàn)為上漲與平穩(wěn)。

所以，真正讓房?jī)r(jià)大幅下跌的一定不是調(diào)控，也不是房地產(chǎn)稅，而是整體性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但任何調(diào)控的初衷也是為了防止經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，調(diào)控實(shí)際上又成了捍衛(wèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的保護(hù)傘。所以，調(diào)控的真正目標(biāo)，既不是房?jī)r(jià)暴跌，也不是房?jī)r(jià)暴漲，而是剝離房地產(chǎn)的投資屬性，讓房子回歸“房住不炒”的本源。

說(shuō)了這么多，真正的結(jié)論是：面對(duì)板上釘釘?shù)摹胺康禺a(chǎn)稅”，既不能高估，也不能低估。不能高估的原因是，它一定不會(huì)讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌，否則市場(chǎng)會(huì)不可控。不能低估的原因是，它會(huì)與其他組合拳一起，逐漸剝離房子投資屬性，讓不動(dòng)產(chǎn)的投資收益回歸社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平，這才是真正需要重視的。

還是前文說(shuō)到的席勒指數(shù)，如果盤(pán)點(diǎn)1890年到2013年的美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去的100多年中的年平均增長(zhǎng)率約為3%，略高于美國(guó)2.8%的通脹率。這其實(shí)就是社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平，換句話說(shuō)，和買余額寶差不多。不過(guò)，請(qǐng)注意這個(gè)指數(shù)的時(shí)間跨度是100年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛20年時(shí)間，肯定不能用席勒指數(shù)來(lái)解釋。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，也根本不需要考慮100年這么長(zhǎng)的投資周期，10年甚至5年就夠了。

既然大環(huán)境與大趨勢(shì)不可對(duì)抗，個(gè)人應(yīng)該如何決策呢？我給出兩點(diǎn)建議：

一是分散配置：房地產(chǎn)稅是一種地方稅，不可能做到全國(guó)一盤(pán)旗，一定會(huì)因城施策。一線城市有條件開(kāi)征，但其他城市未必，很多二三線城市目前正在搞人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，會(huì)加速人才與產(chǎn)業(yè)的流失。相反，這些城市可能會(huì)以低稅率甚至零稅率為籌碼，與一線城市爭(zhēng)奪人才。所以，分散配置是有必要的，雞蛋不要放在同一個(gè)籃子里。

二是購(gòu)買有租金價(jià)值的物業(yè)。從紐約、倫敦、香港的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，租金是一個(gè)對(duì)沖物業(yè)持有成本的有利工具，例如紐約不少房子的租售比高達(dá)5%，扣除3個(gè)點(diǎn)的持有成本后，還能有2個(gè)點(diǎn)的收益，再加上每年2個(gè)點(diǎn)～3個(gè)點(diǎn)的升值收益，跑贏通脹還是可以的。

所以，房產(chǎn)稅時(shí)代，一定要把租金價(jià)值重視起來(lái)，這可能會(huì)從根本上改變?cè)瓉?lái)的邏輯：那種租金價(jià)值低的遠(yuǎn)郊住宅，可能會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅而加速拋售，而市中心那種租金價(jià)值高的商住物業(yè)或者極小戶型，反而可能會(huì)價(jià)值重估。