1.房屋買賣協(xié)議的當(dāng)事人不能提供證據(jù)證明其是涉案被拆除房屋的所有權(quán)人的，依法不具有提起房屋征收訴訟的原告主體資格――倪江與徐州市鼓樓區(qū)人民政府行政強(qiáng)制案

本案要旨：房屋買賣協(xié)議是否有效以及涉案房屋所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移不屬于房屋征收補(bǔ)償案件的審查范圍。房屋的所有權(quán)爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟的途徑予以解決。房屋買賣協(xié)議的當(dāng)事人不能提供證據(jù)證明其是涉案被拆除房屋的所有權(quán)人的，該當(dāng)事人與房屋征收部門強(qiáng)制拆除涉案房屋的行為之間不具有行政法上的利害關(guān)系，依法不具有提起訴訟的原告主體資格，法院應(yīng)裁定駁回起訴。

審理法院：江蘇省高級(jí)人民法院

案號(hào)：（2015）蘇行終字第00440號(hào)

案例來源：法信精選

2.因未辦理房屋過戶登記而未取得房屋所有權(quán)的當(dāng)事人不是被征收人，與房屋強(qiáng)制拆除行為沒有法律上的利害關(guān)系――莆田市恒通汽車運(yùn)輸有限公司與莆田市涵江區(qū)人民政府、莆田市涵江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局行政征收、行政強(qiáng)制案

本案要旨：國(guó)有土地上房屋征收的被征收人是房屋所有權(quán)人，征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象也是房屋所有權(quán)人。因此，在房屋征收管理活動(dòng)中只有房屋所有權(quán)人與房屋征收及其相關(guān)行政行為具有法律上的利害關(guān)系。因未辦理房屋登記而未取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)的當(dāng)事人不是被征收人，與房屋強(qiáng)制拆除行為沒有法律上的利害關(guān)系，不具有房屋征收行政訴訟的原告資格。

審理法院：福建省高級(jí)人民法院

案號(hào)：（2015）閩行終字第289號(hào)

案例來源：法信精選

1.征收房屋時(shí)，房屋未辦理過戶登記的補(bǔ)償

征收房屋時(shí)，被征收房屋已經(jīng)進(jìn)行交易但未辦理過戶登記的現(xiàn)象，是比較常見的現(xiàn)象。

根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币罁?jù)該規(guī)定，房屋買賣未辦理過戶登記的房屋所有權(quán)仍歸房屋出賣人所有，買受人僅享有根據(jù)合同約定要求出賣人交付房屋、配合辦理過戶的債權(quán)。根據(jù)《征收條例》第2條規(guī)定，房屋征收的補(bǔ)償對(duì)象為房屋所有權(quán)人。

依據(jù)上述規(guī)定，征收房屋時(shí)房屋已經(jīng)進(jìn)行交易但未辦理過戶登記的，房屋征收部門仍應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋出賣人給予補(bǔ)償。但房屋征收實(shí)踐中，房屋交易未辦理過戶登記手續(xù)，但房屋已經(jīng)交付買受人使用的現(xiàn)象是比較常見的。此時(shí)，如果仍按照法律規(guī)定對(duì)房屋出賣人進(jìn)行補(bǔ)償，則有可能導(dǎo)致房屋買受人拒絕搬遷的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)，房屋買受人支付了購房款既未獲得交易房屋的產(chǎn)權(quán)，也未獲得房屋征收補(bǔ)償，雖然其可以通過合同向出賣人主張債權(quán)，但卻無形中加劇了社會(huì)矛盾的產(chǎn)生，對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定非常不利。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，征收已經(jīng)進(jìn)行交易但未辦理過戶登記的房屋，如果買賣雙方?jīng)]有爭(zhēng)議，可以在房屋管理部門出具相關(guān)證明的情況下將房屋買受人確定為被征收人，或者在買賣雙方協(xié)商一致并履行一定手續(xù)的情況下將征收補(bǔ)償直接發(fā)放給買受人。如果買賣雙方存在爭(zhēng)議，可按人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)作出的生效司法文書的內(nèi)容確定房屋所有權(quán)人；補(bǔ)償方案確定的簽約期限屆滿，買賣雙方爭(zhēng)議未解決的，可按房屋所有權(quán)人不明確，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)市、縣級(jí)人民政府按照補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。

（摘自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)務(wù)指南》，褚建好、肖勇、張永魁著，中國(guó)政法大學(xué)出版社2012年5月出版）

2.房屋征收補(bǔ)償應(yīng)考慮對(duì)房屋現(xiàn)實(shí)居住人的保護(hù)

從此立法的變化上可以看出：對(duì)合法有效合同的保護(hù)，不輕易否定或解除該合同更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也更符合現(xiàn)實(shí)國(guó)情。結(jié)合到我們討論的此類案件，房屋買賣合同已成立多年，且買方居住多年，事實(shí)上已形成了對(duì)該房屋社會(huì)觀念上的所有和生活上的依賴。

先不論房屋被強(qiáng)制拆遷賣方是否還有過戶的義務(wù)與必要性，拆遷補(bǔ)償?shù)某踔詾閷?duì)現(xiàn)實(shí)居住人喪失居住場(chǎng)所的補(bǔ)償和安慰，其補(bǔ)償款為給現(xiàn)實(shí)居住人另覓住所或過渡性安置的經(jīng)濟(jì)支持，而作為多年前已將房屋賣給對(duì)方且已得到相應(yīng)價(jià)款的房屋賣方，其利益不會(huì)因房屋被拆遷而受損或得不到保護(hù)，而本案中如果買方當(dāng)事人獲得了拆遷補(bǔ)償款，則對(duì)尚欠賣方的部分購房款更增加了其償還能力，甚至賣方可以向法院依標(biāo)的的密切聯(lián)系原則提出在補(bǔ)償款范圍內(nèi)自身債權(quán)具有優(yōu)先性。

（摘自《房屋買賣后未過戶的效力認(rèn)定》，作者：李國(guó)軍、梁明山，載《人民司法（案例）》2015年第6期）

1.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條　為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

2.《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》（2017修正）

第二十五條  行政行為的相對(duì)人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。

有權(quán)提起訴訟的公民死亡，其近親屬可以提起訴訟。

有權(quán)提起訴訟的法人或者其他組織終止，承受其權(quán)利的法人或者其他組織可以提起訴訟。

人民檢察院在履行職責(zé)中發(fā)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、食品藥品安全、國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓等領(lǐng)域負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的行政機(jī)關(guān)違法行使職權(quán)或者不作為，致使國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)向行政機(jī)關(guān)提出檢察建議，督促其依法履行職責(zé)。行政機(jī)關(guān)不依法履行職責(zé)的，人民檢察院依法向人民法院提起訴訟。

3.《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問題的解釋》

第十二條　與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對(duì)該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。

4.《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第一條　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。