中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)極其復(fù)雜的巨大市場(chǎng)，民生與發(fā)展、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、政策與民意、政府與市場(chǎng)等多重因素、多種力量的合作和博弈，共同決定未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。其中，政府的調(diào)控措施會(huì)顯著影響短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需和價(jià)格變化，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)起基礎(chǔ)性乃至決定性作用的是國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和重大方針政策，現(xiàn)擇要分析之。

宅基地制度改革的關(guān)鍵是處理好“放活”與“穩(wěn)定”的關(guān)系，既要還權(quán)賦能、盤活利用，使農(nóng)民有獲得感，又要保障住有所居，穩(wěn)定農(nóng)村社會(huì)。 圖/中新

“土地財(cái)政”是我國(guó)土地國(guó)有制度和特定發(fā)展階段的一種特殊財(cái)政現(xiàn)象，廣義的“土地財(cái)政”包括土地出讓收入以及房地產(chǎn)稅等與土地相關(guān)的稅收，狹義的“土地財(cái)政”只包括土地出讓收入。由于土地出讓總收入與地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入之比多年來一直高達(dá)50%左右，因此“土地財(cái)政”就有了地方財(cái)政“半邊天”之說，其實(shí)質(zhì)是指地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴。2017年全國(guó)土地出讓總收入達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的52059億元，相當(dāng)于全年地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入的56.9%。今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額達(dá)19513億元，同比增加27%。其中既有擴(kuò)大供地以穩(wěn)定房?jī)r(jià)的因素，但也顯示地方政府的“土地財(cái)政”依賴癥并未降低。

客觀而言，“土地財(cái)政”擴(kuò)大了地方政府財(cái)力，有力支持了城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和招商引資平臺(tái)建設(shè)，加速了中國(guó)城市化進(jìn)程。同時(shí)也要看到，過度依賴“土地財(cái)政”帶來了大量顯性和隱性的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資投機(jī)加劇市場(chǎng)波動(dòng)、扭曲政府行為推高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、拉大貧富差距影響社會(huì)穩(wěn)定、占用大量土地透支未來等，由此決定了現(xiàn)行“土地財(cái)政”不可持續(xù)，改革勢(shì)在必行。

不少人認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)問題主要是由于政府對(duì)土地市場(chǎng)的行政干預(yù)，根子就在于“土地財(cái)政”。這個(gè)觀點(diǎn)未必全面，但兩者關(guān)系確實(shí)密切。擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度倚重，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，首先需要擺脫“土地財(cái)政”依賴。

政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式的引入，在為社會(huì)資本提供更多投資機(jī)會(huì)的同時(shí)，可以彌補(bǔ)公共服務(wù)領(lǐng)域政府投資不足，為地方政府退出“土地財(cái)政”提供了一種選擇。但要真正擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，還要更多依靠創(chuàng)新土地制度。

未來對(duì)于新增土地，應(yīng)改變一刀切的幾十年期出讓土地的做法，實(shí)行彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合；對(duì)于存量土地，應(yīng)推行多主體、多渠道供地，在盤活低效用地的同時(shí)，有效增加土地供應(yīng)。要統(tǒng)籌土地供應(yīng)制度、占用制度和續(xù)期制度改革，逐步提高保有環(huán)節(jié)土地租稅水平，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)土地租稅負(fù)擔(dān)，建立起可持續(xù)土地租稅模式。能否實(shí)現(xiàn)向可持續(xù)租稅模式過渡，很大程度上決定著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，但也不可能畢其功于一役，需要多措并舉、循序漸進(jìn)。

適時(shí)開征房地產(chǎn)稅，是逐步退出“土地財(cái)政”、建立可持續(xù)土地租稅模式的重要一步，也是構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵之舉。但由于涉及大量利益調(diào)整，至今仍然眾說紛紜，除財(cái)政部原負(fù)責(zé)人談到按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則、推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，以及提出按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅、適當(dāng)降低建設(shè)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度外，并無其他信息透露。

目前爭(zhēng)論涉及房地產(chǎn)稅征收目的、開征時(shí)間、征收對(duì)象、適用稅率等多方面，其中征收目的或稅收作用，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響是最大的，對(duì)其他方面也具有決定意義。

結(jié)合國(guó)外房地產(chǎn)稅征收實(shí)踐和我國(guó)國(guó)情，房地產(chǎn)稅的作用，一是組織財(cái)政收入。這也是大多數(shù)國(guó)家征收房地產(chǎn)稅的基本目的?；谶@一目的，征收對(duì)象就相對(duì)廣泛，適用稅率普遍較高，年稅率一般在房地產(chǎn)評(píng)估值的3%左右，成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。我國(guó)未來要實(shí)現(xiàn)“土地財(cái)政”向土地租稅模式過渡，也需要借鑒多數(shù)國(guó)家的做法。但在目前商品房用地已經(jīng)收取了土地出讓金的情況下，這部分稅收則應(yīng)相應(yīng)扣除；未來商品房用地若實(shí)行年租制，則可以實(shí)行租稅合一。

二是調(diào)節(jié)社會(huì)需求。鑒于城市土地資源的稀缺性，一些國(guó)家將征收房地產(chǎn)稅作為抑制住房過度消費(fèi)、促進(jìn)土地資源節(jié)約的手段。從我國(guó)來看，抑制房?jī)r(jià)上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展也是征收房地產(chǎn)稅的重要目的，征收對(duì)象應(yīng)主要針對(duì)高端住房和多套住房的消費(fèi)人群，并適用差別累進(jìn)稅率。

三是調(diào)節(jié)收入分配。土地資源具有公共性，加之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的分配機(jī)制往往造成收入差距過大，影響社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定。為此，一些國(guó)家也通過開征房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，適當(dāng)調(diào)節(jié)個(gè)人收入水平，緩解社會(huì)分配不公。這同樣是我國(guó)房地產(chǎn)稅征收應(yīng)該考慮的因素。按照上述思路進(jìn)行房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)，既不增加基本住房需求的租稅負(fù)擔(dān)，又能對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)行為發(fā)揮直接和有效的抑制作用。

到期住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期與“土地財(cái)政”密切關(guān)聯(lián)但又內(nèi)涵不同，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、影響千家萬戶的基礎(chǔ)性土地制度。2016年4月浙江溫州部分到期國(guó)有住宅用地續(xù)期問題一度引發(fā)全國(guó)性輿情波動(dòng)，在相關(guān)部門提出“兩不一正?！保ú恍枰岢隼m(xù)期申請(qǐng)、不收取相關(guān)費(fèi)用、正常辦理交易和登記手續(xù)）的過渡性處理辦法后暫告平息，但也表明續(xù)期問題嚴(yán)重影響群眾房地產(chǎn)預(yù)期。另外，續(xù)期收費(fèi)與征收房地產(chǎn)稅、住宅用地續(xù)期與非住宅用地續(xù)期、國(guó)有住宅用地續(xù)期與未來集體住宅用地續(xù)期等，也需要及早做好政策銜接。

在《物權(quán)法》規(guī)定到期國(guó)有住宅建設(shè)用地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”后，續(xù)期有償還是無償就成為各方的最大關(guān)切?？傮w而言，有償續(xù)期與無償續(xù)期各有利弊。有償續(xù)期可以保障土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，維護(hù)土地公有制；可以推動(dòng)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，合理高效利用土地；可以防止土地產(chǎn)權(quán)過度集中，維護(hù)社會(huì)公平正義；可以抑制土地投機(jī)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；可以籌集建設(shè)資金，促進(jìn)可持續(xù)城鎮(zhèn)化。但是，有償續(xù)期與社會(huì)產(chǎn)權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)之間存在落差，可能在部分民眾中滋生抵觸情緒；時(shí)機(jī)不當(dāng)或力度過大還可能引發(fā)市場(chǎng)過度反應(yīng)，導(dǎo)致短期內(nèi)房?jī)r(jià)過快下跌。無償續(xù)期可以較好滿足人們擁有恒久資產(chǎn)的愿望，并減少交易費(fèi)用，易于取得“顯性民意”的支持，但坐實(shí)了土地私有制，妨礙土地資源優(yōu)化配置和高效利用，加大貧富差距，刺激投機(jī)性購(gòu)房，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，制約城市更新和社會(huì)民生投入。

從維護(hù)國(guó)家基本制度和社會(huì)公平正義、保障土地可持續(xù)利用和城市可持續(xù)發(fā)展、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，以及統(tǒng)籌住宅用地續(xù)期與非住宅用地續(xù)期、國(guó)有住宅用地續(xù)期與集體住宅用地續(xù)期出發(fā)，到期住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)實(shí)行有償續(xù)期制度。但有償續(xù)期也要注意趨利避害，有償方式、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要審慎把握，不能造成房地產(chǎn)價(jià)值要大幅縮水的市場(chǎng)預(yù)期，不能加重基本居住需求者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；續(xù)期收費(fèi)與房地產(chǎn)稅可一并征繳，或者以房地產(chǎn)稅附加續(xù)期租金的方式收取，在降低交易費(fèi)用的同時(shí)實(shí)現(xiàn)“土地財(cái)政”平穩(wěn)退出；續(xù)期收費(fèi)主要用于保障房建設(shè)和城市公共服務(wù)支出，并加強(qiáng)監(jiān)管。

自2015年初開始的農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)，從分類開展到統(tǒng)籌推進(jìn)，目前已進(jìn)入攻堅(jiān)階段。這項(xiàng)改革的最終目標(biāo)，是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)同地同權(quán)同價(jià)，促進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，因此不可避免地會(huì)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

土地征收制度改革的主要任務(wù)，是探索縮小土地征收范圍，規(guī)范土地征收程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制，建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制?？s小征地范圍是否涉及城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)成片開發(fā)土地特別是房地產(chǎn)用地，目前尚無定論，如果城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)用地被排除在公益性用地征收范圍之外，那么房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式、取得成本就會(huì)發(fā)生顯著變化，并影響房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)分布格局。規(guī)范征地程序、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、完善保障機(jī)制，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地取得期限、成本和后續(xù)管理等產(chǎn)生不同程度的影響。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革的主要任務(wù)，是完善集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主體、范圍和途徑，建立“同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度?！巴热胧小钡那疤崾恰胺弦?guī)劃和用途管制”，因此是否允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，目前尚不確定。部分特大城市、大城市郊區(qū)利用農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)租賃住房正在試點(diǎn)，但在城市住宅用地堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，農(nóng)村建設(shè)用地大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)仍然缺乏政策前景。

農(nóng)村宅基地制度改革的主要任務(wù)，是完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索宅基地有償使用制度，探索宅基地自愿有償退出機(jī)制，完善宅基地管理制度。宅基地占農(nóng)村建設(shè)用地的三分之二以上，宅基地制度改革是農(nóng)村土地制度改革的主體。宅基地制度改革的關(guān)鍵是處理好“放活”與“穩(wěn)定”的關(guān)系，既要還權(quán)賦能、盤活利用，使農(nóng)民有獲得感，又要保障住有所居，穩(wěn)定農(nóng)村社會(huì)。2018年中央1號(hào)文件提出探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。這是我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度又一次重大創(chuàng)新，有利于重塑城鄉(xiāng)土地權(quán)利關(guān)系，突破宅基地流轉(zhuǎn)范圍的制度障礙，統(tǒng)籌解決了穩(wěn)定與放活的矛盾。適度放活宅基地使用權(quán)，主要是放活宅基地租賃權(quán)和抵押權(quán)，這是在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，滿足城鄉(xiāng)居民多層次住房需求，具有廣泛而深遠(yuǎn)的影響。

“三舊”改造，就是通過創(chuàng)新土地制度，推動(dòng)對(duì)使用效率低下、布局不合理、配套不完善的舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊等存量建設(shè)用地進(jìn)行再開發(fā)、再利用?！叭f”改造起源于廣東，2009年8月，在原國(guó)土資源部支持下，廣東省政府出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》。到今年5月，廣東“三舊”改造累計(jì)投入資金1.28萬億元，實(shí)施改造項(xiàng)目10232個(gè)、面積64萬畝，已完成改造項(xiàng)目節(jié)地率達(dá)到46%，不僅在拓寬建設(shè)用地空間、推動(dòng)節(jié)約集約用地、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)和提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量等方面取得了顯著成績(jī)，也為全國(guó)提供了大量可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)。“三舊”改造又稱城市更新，目前這項(xiàng)政策已推廣到十多個(gè)省市，成為十年來我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用和管理最重要的制度創(chuàng)新。

現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地從規(guī)劃、收儲(chǔ)、整理到供應(yīng)，實(shí)行政府獨(dú)家壟斷，目的是防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)性和公益性用地安排，統(tǒng)籌土地出讓收益使用。但這套制度不利于調(diào)動(dòng)企業(yè)、個(gè)人等土地使用權(quán)主體的積極性，致使大量舊城、舊廠、舊村用地難以盤活利用?！叭f”改造政策以合理分配開發(fā)利用增值收益為核心，系統(tǒng)構(gòu)建了城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)體系。比如，允許存量土地使用權(quán)人在不違反法律法規(guī)的原則下，按照規(guī)劃自行或與他人合作對(duì)土地進(jìn)行再開發(fā)；允許集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資或者入股；原土地使用權(quán)人自行改造涉及劃撥土地使用權(quán)的，可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)；地方政府可將獲得的土地出讓純收益按一定比例返還被改造地塊的原使用者或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等等。

“三舊”改造政策的實(shí)質(zhì)，是對(duì)存量用地與增量用地實(shí)行差別化管理，對(duì)存量用地實(shí)行多主體、多渠道、多方式供地，“賦權(quán)讓利”，平等保護(hù)國(guó)家、企業(yè)、集體土地產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地“共治共享”。這種“共治共享”的理念和做法，對(duì)創(chuàng)新國(guó)家土地治理模式、重塑城鄉(xiāng)土地空間格局更具有治本意義，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也會(huì)產(chǎn)生重大影響?？傮w而言，舊城鎮(zhèn)、舊廠房、城中村改造不僅可有效增加城鎮(zhèn)房地產(chǎn)用地來源，也可以有效提升房地產(chǎn)環(huán)境品質(zhì)，還可能改變房地產(chǎn)開發(fā)模式，推動(dòng)多樣化、個(gè)性化、定制化住宅開發(fā)。

生態(tài)環(huán)境問題，歸根到底是自然資源過度開發(fā)、粗放利用、奢侈浪費(fèi)造成的。為從根本上解決這一問題，十八屆三中全會(huì)《決定》提出，“建立空間規(guī)劃體系，劃定生產(chǎn)、生活、生態(tài)開發(fā)管制邊界，落實(shí)用途管制?！?014年出臺(tái)的《生態(tài)文明體制改革總體方案》要求，構(gòu)建“以空間治理和空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化為主要內(nèi)容，全國(guó)統(tǒng)一、相互銜接、分級(jí)管理的空間規(guī)劃體系”。

此次《中共中央關(guān)于深化黨和國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的決定》明確，“強(qiáng)化國(guó)土空間規(guī)劃對(duì)各專項(xiàng)規(guī)劃的指導(dǎo)約束作用，推進(jìn)多規(guī)合一，實(shí)現(xiàn)土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有機(jī)融合?！苯⒔y(tǒng)一、協(xié)調(diào)、權(quán)威的國(guó)土空間規(guī)劃體系，實(shí)施全域國(guó)土空間用途管制提上了重要日程。

按照生態(tài)文明體制改革要求，綜合國(guó)際空間規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)和我國(guó)規(guī)劃體制建設(shè)實(shí)際，未來當(dāng)以主體功能區(qū)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，以國(guó)土空間規(guī)劃為主體，以劃定生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界為基本手段，建立自上而下逐級(jí)控制、總體規(guī)劃與專項(xiàng)規(guī)劃相互促進(jìn)、基層土地利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃等有機(jī)融合的空間規(guī)劃體系。

根據(jù)《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要（2016－2030年）》，未來將堅(jiān)持集聚開發(fā)與均衡發(fā)展相協(xié)調(diào)，著力構(gòu)建多中心網(wǎng)絡(luò)型開發(fā)格局，依托主要交通干線和綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)培育國(guó)土開發(fā)軸帶，以城市群為主體形態(tài)促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展，按照控制生產(chǎn)空間、適當(dāng)增加生活空間、嚴(yán)格保護(hù)并拓展城市開敞綠色空間要求優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。

按照上述構(gòu)想，國(guó)土開發(fā)軸帶和集聚發(fā)展區(qū)將是未來國(guó)土開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角將建成具有世界影響力的城市群，長(zhǎng)江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、關(guān)中平原、東北地區(qū)等中西部地區(qū)城市群將進(jìn)一步發(fā)展壯大，區(qū)位優(yōu)越、潛力較大的邊境城市和特色小鎮(zhèn)將重點(diǎn)發(fā)展，生態(tài)保護(hù)區(qū)、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界“三線”管控將進(jìn)一步強(qiáng)化?？梢灶A(yù)料，“多規(guī)合一”和國(guó)土空間規(guī)劃體系重構(gòu)，將對(duì)未來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生全局性深遠(yuǎn)影響。

緣起于主權(quán)國(guó)家之間的區(qū)域一體化正在向主權(quán)國(guó)家內(nèi)部延伸，其主要驅(qū)動(dòng)力是專業(yè)化發(fā)展的規(guī)模經(jīng)濟(jì)、成本節(jié)約和產(chǎn)業(yè)鏈衍伸的范圍經(jīng)濟(jì)。與編制實(shí)施國(guó)土空間規(guī)劃的政府行為不同，區(qū)域一體化發(fā)展由市場(chǎng)主導(dǎo)，其紅利來自市場(chǎng)機(jī)制下的要素自由流動(dòng)和資源優(yōu)化配置。作為國(guó)家區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的重要組成部分，區(qū)域一體化發(fā)展對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響自然也不可小覷。

“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展三大戰(zhàn)略，是我國(guó)區(qū)域一體化發(fā)展的最高形式。“一帶一路”建設(shè)，旨在促進(jìn)各國(guó)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)政策協(xié)調(diào)，提高互聯(lián)互通水平，深化雙多邊合作。京津冀協(xié)同發(fā)展，旨在有序疏解北京非首都功能，著力在京津冀交通一體化、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移等重點(diǎn)領(lǐng)域率先取得突破，形成新增長(zhǎng)極。長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，旨在共抓大保護(hù)、不搞大開發(fā)，推動(dòng)發(fā)展動(dòng)力轉(zhuǎn)換，在綜合立體交通走廊、新型城鎮(zhèn)化、對(duì)內(nèi)對(duì)外開放等方面尋找新的突破口，打造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

隨著三大戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)城市和承接功能疏解、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將居高不下，互聯(lián)互通和合作園區(qū)建設(shè)將加速房地產(chǎn)投資向重點(diǎn)區(qū)域集聚，商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)迎來發(fā)展良機(jī)，境外房地產(chǎn)投資前景總體看好。

由廣東省廣州、深圳等9市和香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)組成的粵港澳大灣區(qū)，和由上海、江蘇、浙江、安徽4省市組成的長(zhǎng)三角地區(qū)，是我國(guó)建設(shè)世界級(jí)城市群和參與全球合作競(jìng)爭(zhēng)的兩大空間載體，也是國(guó)家率先推進(jìn)高質(zhì)量、高水平一體化發(fā)展的兩大區(qū)域。

2017年7月1日有關(guān)各方簽署的《深化粵港澳合作推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》，確立了攜手打造國(guó)際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群的目標(biāo)，提出推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、提升市場(chǎng)一體化水平、打造國(guó)際科技創(chuàng)新中心、構(gòu)建協(xié)同發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、共建宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈、培育國(guó)際合作新優(yōu)勢(shì)、支持重大合作平臺(tái)建設(shè)7項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。

2018年6月1日長(zhǎng)三角地區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)座談會(huì)，明確了實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角地區(qū)更高質(zhì)量一體化發(fā)展的定位要求，將聚焦交通互聯(lián)互通、能源互濟(jì)互保、產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新、信息網(wǎng)絡(luò)高速泛在、環(huán)境整治聯(lián)防聯(lián)控、公共服務(wù)普惠便利、市場(chǎng)開放有序7個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的兩大區(qū)域一體化發(fā)展向縱深推進(jìn)，發(fā)展質(zhì)量日益提升，一體化紅利不斷釋放，對(duì)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成長(zhǎng)期利好，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也會(huì)面臨新的挑戰(zhàn)。

2008年11月IBM提出“智慧地球”理念，即通過把傳感器嵌入和裝備到全球每個(gè)角落的供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、建筑物、油氣管道等各種物體中，使其形成的物聯(lián)網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)相聯(lián)，實(shí)現(xiàn)人類社會(huì)與物理系統(tǒng)的整合。這一理念成為智慧城市的發(fā)端。智慧城市建設(shè)，就是以物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新一代信息技術(shù)為支撐，通過全面透徹的感知、寬帶泛在的互聯(lián)、智能融合的應(yīng)用以及以人為本的可持續(xù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)城市智慧式管理和運(yùn)行。

目前我國(guó)已有數(shù)百個(gè)城市開展了智慧城市建設(shè)試點(diǎn)，成效顯著，但與智慧城市的內(nèi)涵相比仍有很大差距，發(fā)展前景廣闊。智慧城市建設(shè)為城市房地產(chǎn)發(fā)展注入了新元素，提供了新動(dòng)力。

智慧城市的三大理念，即經(jīng)濟(jì)上健康合理可持續(xù)、生活上和諧安全更舒適、管理上科技智能信息化，都與城市房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)。

智慧城市建設(shè)追求資源節(jié)約和環(huán)境友好，致力發(fā)展綠色、低碳、循環(huán)經(jīng)濟(jì)；創(chuàng)新科技手段服務(wù)廣大城市居民，全面推進(jìn)智慧流通、智慧交通、智慧停車、智慧消費(fèi)、智慧休閑、環(huán)境保護(hù)和公共安全維護(hù)；積極運(yùn)用智能化信息化手段，讓城市生活更協(xié)調(diào)更平衡等，將極大提升城市發(fā)展質(zhì)量，進(jìn)而深刻影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

智慧城市建設(shè)成果將直接推動(dòng)城市房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)。首先，智慧城市建設(shè)有利于緩解交通擁堵、環(huán)境污染、安全惡化等“大城市病”，提高城市人口承載能力，增加城市住宅總需求。其次，智慧城市建設(shè)推動(dòng)要素向城市中心地區(qū)集聚，使城市“中心化”與“郊區(qū)化”角力的天平向更有利于“中心化”一側(cè)傾斜，從而激活城市中心地區(qū)住宅需求。第三，智慧交通、智慧停車、智慧消費(fèi)、智慧休閑等的發(fā)展，可以帶動(dòng)租賃物業(yè)、高端物業(yè)的繁榮，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

此外，智慧城市建設(shè)對(duì)金融、科技的較高要求，導(dǎo)致越發(fā)達(dá)的城市機(jī)會(huì)越大，從而促使城市房地產(chǎn)分化。如果說區(qū)域一體化發(fā)展將在宏觀層面上重塑我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，那么也可以說，智慧城市建設(shè)將在中微觀層面上決定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

人口規(guī)模及其變化是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基本力量，而人口變化則是由其自身慣性、市場(chǎng)因素和國(guó)家政策共同作用的結(jié)果。

人口由農(nóng)村遷移至城市、由欠發(fā)達(dá)地區(qū)遷移至發(fā)達(dá)地區(qū)是大勢(shì)所趨。研究表明，各國(guó)人口遷移大體呈現(xiàn)為兩大階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，各級(jí)城市都有人口遷入，這與工業(yè)化尚處于初中期的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)；第二階段，人口從農(nóng)村和中小城市向特大城市、大城市遷移，中小城市人口遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增長(zhǎng)，其驅(qū)動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和集聚效應(yīng)。

即使是已高度城市化的美國(guó)、日本，人口向大都市區(qū)集聚過程至今仍未停止。從中國(guó)看，改革開放后人口向各級(jí)城市、小城鎮(zhèn)遷移，1995年－2010年，人口主要遷往珠三角、長(zhǎng)三角、京津等地區(qū)，2010年后主要遷入一線城市和部分二線城市，目前總體上處于人口遷移的第二個(gè)階段。

中國(guó)城鎮(zhèn)化已處于中期階段，增長(zhǎng)有所放緩但仍將持續(xù)。城鎮(zhèn)化水平從2000年的36%左右提高到了2017年的58.52%，年均增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)，平均每年進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口最高達(dá)到2000萬左右，保持高速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩。據(jù)有關(guān)方面預(yù)測(cè)，如果未來一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在6%左右，城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)維持在0.6個(gè)－0.8個(gè)百分點(diǎn)，到2030年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65%－70%，城鎮(zhèn)人口將超過9億人，進(jìn)入以城市主導(dǎo)的社會(huì)形態(tài)。

國(guó)家將繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，實(shí)施差別化人口落戶政策?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出，以合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)等為條件,全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,有序放開城區(qū)人口50萬－100萬的城市落戶限制,合理放開城區(qū)人口100萬－300萬的大城市落戶限制,合理確定城區(qū)人口300萬－500萬的大城市落戶條件,嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī)模。

規(guī)劃要求推進(jìn)人口管理政策改革，在加快改革戶籍制度的同時(shí),創(chuàng)新和完善人口服務(wù)和管理制度,逐步消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘,促進(jìn)人口有序流動(dòng)、合理分布和社會(huì)融合。

綜合判斷，在未來一二十年內(nèi)，中國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化較快發(fā)展期，除京、滬等資源環(huán)境承載力嚴(yán)重超載城市外，重點(diǎn)城市群特別是區(qū)域性中心城市人口將持續(xù)較快增長(zhǎng)。在此情況下，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將長(zhǎng)期承壓，這也呼喚及早建立完善房地產(chǎn)租稅制度，釋放市場(chǎng)合理預(yù)期。

人口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響除人口規(guī)模、城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)外，人口年齡結(jié)構(gòu)也是一個(gè)重要變量，其直接影響是人口老齡化及國(guó)家養(yǎng)老政策。

三大因素將決定國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的未來。一是人口老齡化加速。我國(guó)老齡化率已由2000年的7%上升到2017年的17.3%，60歲及以上老年人口達(dá)2.41億。據(jù)預(yù)測(cè)，2050年中國(guó)老年人口將達(dá)到4.8億，約占全球老年人口的四分之一。龐大的老年人口數(shù)量構(gòu)成了我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)到2050年中國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將超過100萬億元，約占GDP的三分之一。

二是消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。2017年我國(guó)人均GDP已達(dá)8836美元，服務(wù)業(yè)穩(wěn)居國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第一大產(chǎn)業(yè)，服務(wù)消費(fèi)成為消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的重要推手，醫(yī)療、健康、養(yǎng)老等民生產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面躍升的新階段。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為服務(wù)消費(fèi)的新高地，需求規(guī)模快速增大，醫(yī)療護(hù)理化日益擴(kuò)大，供給主體更加專業(yè)化、多樣化。

三是發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為基本國(guó)策。國(guó)家不僅提出了“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系”建設(shè)目標(biāo)，還密集出臺(tái)相關(guān)政策，涵蓋養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老用地保障、政府購(gòu)買服務(wù)、社會(huì)資本進(jìn)入、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老、智慧健康養(yǎng)老、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、人才培養(yǎng)、金融支持、稅費(fèi)優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等各個(gè)方面，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容和長(zhǎng)期政策。

在中央力推、地方熱捧、需求日盛的形勢(shì)下，近年來我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，正跨越“筑底期”，迎來“黃金時(shí)代”。盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)小而分散、經(jīng)營(yíng)粗放、虧損面大的總體格局尚未根本改變，但企業(yè)布局養(yǎng)老市場(chǎng)仍熱情不減。隨著大型房企、險(xiǎn)資、國(guó)企、投資機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，行業(yè)洗牌在所難免。未來搶灘養(yǎng)老市場(chǎng)的重要籌碼，除硬件設(shè)施與時(shí)俱進(jìn)、服務(wù)內(nèi)容日益專業(yè)、服務(wù)管理不斷精益外，主要就是延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，以產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（作者為中國(guó)科學(xué)院大學(xué)國(guó)家土地科學(xué)研究中心主任、研究員，編輯：蘇琦）

（本文首刊于2018年10月1日出版的《財(cái)經(jīng)》雜志）