樓市首次板塊輪動(dòng)近尾聲 三四線城市房價(jià)仍有下行風(fēng)險(xiǎn)

從領(lǐng)漲到領(lǐng)跌，一線城市用了2.5~3年時(shí)間。自2015年上半年以來，全國房地產(chǎn)市場第一次出現(xiàn)板塊輪動(dòng)，以一線城市領(lǐng)漲、強(qiáng)二線接棒為開端，經(jīng)歷了全國市場普漲，再到2017年下半年至2018年下半年非城市群三線城市及非強(qiáng)二線城市交替領(lǐng)漲，一線城市則在嚴(yán)厲調(diào)控政策之下出現(xiàn)領(lǐng)跌。

進(jìn)入2019年，全國40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積出現(xiàn)了同環(huán)比雙降，分別為14%和31%。

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布《全國房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)現(xiàn)象研究報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》），以國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)為報(bào)告數(shù)據(jù)，并以2015年1月70城平均房價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。《報(bào)告》顯示，全國二手房平均房價(jià)在本輪上漲周期上漲24%；一線城市房價(jià)漲幅最大為61%，其中深圳房價(jià)共上漲了80%，上海在一線城市中漲幅最低，為45%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“二手房價(jià)格所反映的板塊輪動(dòng)情況基本一致。新建商品住宅受到限價(jià)等政策影響，未必反映出下跌趨勢，而二手房由房東自主定價(jià)，調(diào)整得更為徹底，更真實(shí)地反映出市場情況?！?/p>

樓市首次板塊輪動(dòng)即將結(jié)束

《報(bào)告》指出，本輪房價(jià)上漲周期中，大部分城市的啟動(dòng)時(shí)間為2015年下半年，而一線城市則更早開始。

數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年、下半年、2016年上半年，一線城市房價(jià)漲幅分別達(dá)到了8.9%、11.5%和17.4%。而同期城市群三線城市和非城市群三線城市房價(jià)仍處于平穩(wěn)階段，只有微小的漲跌。

其中深圳房價(jià)漲幅最大，2015年上下半年分別達(dá)到17.3%和20.7%；東北地區(qū)的錦州市領(lǐng)跌，跌幅分別為3.7%和4.1%。

據(jù)《報(bào)告》，2016年下半年，強(qiáng)二線城市接棒領(lǐng)漲，房價(jià)漲幅達(dá)到10.6%。至2017年上半年，領(lǐng)漲城市除上海和廣州外，還有合肥、廈門、南京、無錫、長沙、鄭州等二線城市，其中合肥與廈門2016年上半年房價(jià)漲幅分別達(dá)到36.2%和24.6%。與此同時(shí)，全國各個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)普漲。

進(jìn)入2017年，上半年城市群三線城市接替強(qiáng)二線城市開始領(lǐng)漲，漲幅達(dá)到5.1%，同期非城市群三線城市盡管漲幅仍然最小，但已經(jīng)連續(xù)兩年穩(wěn)步上升。2017年下半年至2018年下半年，非城市群三線城市及非強(qiáng)二線城市交替領(lǐng)漲，而一線城市在嚴(yán)厲調(diào)控政策之下領(lǐng)跌。

在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，年前四處看房置換的宋女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過年前敲定了一套楊浦區(qū)10年房齡的二手房，“690萬元成交的，房東想盡快出售套現(xiàn)，我們也很有誠意賣，這個(gè)價(jià)格比2017年初降了40萬~50萬元。但同樣，我自己的‘老破小’掛牌價(jià)也降了不少，到現(xiàn)在還沒出手呢?！?/p>

以城市類型分，本輪上漲由一線城市向強(qiáng)二線城市，再向城市群三線城市，最后向非城市群三線城市及非強(qiáng)二線城市輪動(dòng)。按地區(qū)和城市群來看，由華南、華北板塊向華東、華中板塊，再向西北、西南板塊輪動(dòng)；珠三角城市群率先領(lǐng)漲，隨后珠三角與長三角城市群交替領(lǐng)漲，最后京津冀城市群領(lǐng)漲。

易居研究院研究員王若辰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“隨著非城市群三線城市房價(jià)上漲時(shí)間接近本輪板塊輪動(dòng)現(xiàn)象中各板塊領(lǐng)漲持續(xù)時(shí)間的上限（一年半），以及棚改貨幣化安置政策的改變，此輪全國房地產(chǎn)市場板塊輪動(dòng)即將結(jié)束。”

三四線城市成交量下跌風(fēng)險(xiǎn)大

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上海青浦區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易大廳內(nèi)看到，大廳共開設(shè)了12個(gè)窗口受理不動(dòng)產(chǎn)登記證辦理，但絕大部分窗口都空著，與早先接踵摩肩的景象形成鮮明對比。

前來辦理不動(dòng)產(chǎn)證的陳先生只用了40分鐘，便完成了材料初審、填表、復(fù)印、窗口審核等全部流程。等過幾天交了稅，就等著拿證了。而上一次他來這里，光材料初審就花了半小時(shí)排隊(duì)。

“最近辦理速度都還可以，這個(gè)時(shí)候或者下午四五點(diǎn)來，基本上不用排隊(duì)，來了就能辦。”一位窗口工作人員告訴記者。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，4個(gè)一線城市新建商品房成交面積環(huán)比下降38.56%，同比上升0.34%。其中二線代表城市成交面積環(huán)比下降28.37%，同比下降8.39%；三線代表城市環(huán)比降24.63%，同比下降33.60%。

王若辰分析指出，目前全國商品房住宅去化周期已經(jīng)于2018年8月份達(dá)到9個(gè)月后見底回升。2019年1月份，大部分城市商品房成交量，尤其是目前板塊輪動(dòng)中領(lǐng)漲的非城市群三線城市，新建商品房成交量下滑較大。

易居研究院《1月全國40城住宅成交報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2019年1月，全國40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降31%，三四線城市環(huán)比下降30%，后市二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

“一線城市由于目前成交量能已處于低位，有企穩(wěn)的跡象；東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)?！币拙友芯吭貉芯繂T沈昕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

對比歷史數(shù)據(jù)來看，今年1月份，一線城市中北京的成交面積同比大幅增長，上海和廣州的成交面積同比小幅增長，深圳則同比小幅下降。一線城市的總成交面積環(huán)比下降，同比小幅增長，目前處于2014年以來的較低位，從近幾個(gè)月成交量走勢及1月份的同比增幅來看，有企穩(wěn)的跡象。

今年樓市走勢主要看三四線城市

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“今年中國房地產(chǎn)市場主要看三四線城市。對比2018年春節(jié)期間三四線城市的活躍，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒，購房者愈加理性，大部分三四線城市的市場成交均比去年降溫。

易居報(bào)告認(rèn)為，一線城市房價(jià)至今調(diào)整已超過一年半時(shí)間，未來可能率先企穩(wěn)。由于本輪房價(jià)上漲三線城市主要由去庫存及棚改貨幣推動(dòng)，相較一二線城市基本面因素支撐較弱，預(yù)計(jì)未來三線城市房價(jià)將開始調(diào)整并持續(xù)較長時(shí)間。

以廈門為例，其在本輪上漲周期的二線城市輪動(dòng)階段中漲幅僅次于合肥。2017年3月廈門二手房價(jià)漲幅一度達(dá)到48.4%，此后房價(jià)持續(xù)下跌至今。2018年12月及2019年1月，廈門二手房成交量分別同比增長31.4%和19.3%，略顯回暖跡象。但從成交量上來看，見底仍需成交量的持續(xù)放大。

張大偉進(jìn)一步指出：“2019樓市除非信貸政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，否則三四線城市從春節(jié)開始進(jìn)入明顯調(diào)整期的可能性越來越大。三四線城市房價(jià)有天花板，不能覺得房價(jià)比一二線便宜就任性買買買。交易活躍度高、城市化率高的地區(qū)才有相對活躍的二手房市場?！?/p>