月29日11點(diǎn)，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在了融創(chuàng)中國（01918.HK）2018年業(yè)績發(fā)布會的現(xiàn)場。而兩個(gè)小時(shí)前的投資者會議上，人頭攢動，不停加座。孫宏斌一出場就掌聲雷動。

最近的五個(gè)月時(shí)間，融創(chuàng)的股價(jià)翻了一倍。在經(jīng)歷行業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)變，下半年市場降溫后，孫宏斌交出了一份精彩的2018年度答卷。

2018年，融創(chuàng)及其聯(lián)屬公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約為3027.9萬平方米，合同銷售金額約為人民幣4608.3億元，合同銷售金額同比增長27.3%。

然而，孫宏斌表示：“我并不關(guān)心股票表現(xiàn)?！币幌騽?wù)實(shí)派的孫宏斌，這兩年被公眾認(rèn)為選擇了“詩和遠(yuǎn)方”，或許，“在路上”才是孫宏斌一貫的風(fēng)格。

融創(chuàng)把2019年銷售目標(biāo)定為5500億元，目標(biāo)增幅約為20%。孫宏斌稱，沒有把未來增長率作為非常重要的指標(biāo)。數(shù)據(jù)的背后，融創(chuàng)正在積極控投資、降杠桿。

未來，這一節(jié)奏仍將繼續(xù)。

“現(xiàn)在位置挺好的”

現(xiàn)在正是融創(chuàng)最舒服的狀態(tài)，位居行業(yè)的第一陣營，堅(jiān)持走高端精品的路線。

行業(yè)天花板難以打破時(shí)，“穩(wěn)”不僅是地產(chǎn)市場與政策的主題，也是房企的主題。過去一年，融創(chuàng)主動放緩?fù)顿Y、降杠桿，在前期資產(chǎn)儲備下，迎來一波業(yè)績生長。

報(bào)告顯示，2018年融創(chuàng)投資業(yè)務(wù)現(xiàn)金流出凈額為340.8億元，主要來自于集團(tuán)直接投資或收購股權(quán)獲取新項(xiàng)目，以及文旅城項(xiàng)目建設(shè)支出。目光拉長，便可看出融創(chuàng)收斂力度多大。2017年，這一數(shù)字為1201.69億元，是2018年三倍多。

控速放緩之下，融創(chuàng)在2018年卻實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1247.5億元，同比增長89.4%，毛利潤311.4億，同比增長128.5%；凈利潤174.5億，同比增長50%；公司擁有人應(yīng)占利潤165.7億，同比上漲50.6%。每股基本盈利3.79元，同比上漲37.3%。

過去2016~2018年，融創(chuàng)按年實(shí)現(xiàn)的合同銷售金額分別為1506億元、3620億元、4608億元，三年合同銷售金額復(fù)合增長率達(dá)75%。

此外，隨著部分并購而來的低毛利資源影響因素的逐步消除，集團(tuán)毛利率也逐漸回歸，2018年至25%，較2017年的20.7%提高4.3個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益凈利率也提升至12.4%。

董事會建議2018年度向股東分紅派息，提議末期股息為每股人民幣0.827元，較2017年每股0.501元派息方案增長65.7%。若獲股東大會批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)融創(chuàng)2018年派息總額將逾36億元。

2018年，融創(chuàng)主動控速求穩(wěn)，財(cái)務(wù)降杠桿也在持續(xù)。融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德表示，融創(chuàng)在過去兩年間積極降低債務(wù)總額和負(fù)債比率，進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)財(cái)務(wù)彈性和安全性。

截至報(bào)告期末，融創(chuàng)總資產(chǎn)7166.60億，同比上年末的6231億增長15%；所有者權(quán)益731.07億，較上年末的606億增長21%；現(xiàn)金余額1202億，同比增長24%。

去年，公司經(jīng)營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入凈額520.5億元，投資業(yè)務(wù)現(xiàn)金流出凈額340.8億元，融資業(yè)務(wù)現(xiàn)金流出凈額104.3億元，現(xiàn)金流繼續(xù)為正。集團(tuán)債務(wù)凈額與資產(chǎn)總額比率為15.2%，較2017年同期19.7%繼續(xù)下降。

“之前是快速成長階段，下一個(gè)階段是穩(wěn)健增長階段，杠桿率持續(xù)下降，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)釋放。”汪孟德說。

“今年買地要非常小心”

融創(chuàng)將去年成績歸為城市深耕的結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，2018年，融創(chuàng)旗下有16個(gè)城市公司銷售金額超100億元，其中重慶、青島超300億元，上海、杭州、鄭州和濟(jì)南超200億元，北京、成都等9個(gè)城市居百億規(guī)模。

孫宏斌追求高質(zhì)量增長，激烈的市場競爭下，不進(jìn)則退，保持原位也絕非易事。

融創(chuàng)正在穩(wěn)步增長?？硕鹧芯恐行淖钚掳l(fā)布的《2019年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》顯示，融創(chuàng)今年一季度銷售金額達(dá)797億，較去年同期的718億元增長超11%，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。

融創(chuàng)的優(yōu)勢在于前期對土地市場的精準(zhǔn)把控。據(jù)孫宏斌介紹，2015至2016年間，融創(chuàng)已完成全國核心城市布局；2016到2018年間，集團(tuán)提高拿地標(biāo)準(zhǔn)，并基本停止公開市場拿地。2018年10月至今，繼續(xù)聚焦于核心一二線城市的市場機(jī)會，強(qiáng)化在核心城市的土地儲備優(yōu)勢。

報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)新增土地儲備約4820萬平方米，權(quán)益土地儲備約2631萬平方米，平均土地成本3723元/平方米?；就瓿芍袊幸痪€、二線及強(qiáng)三線城市布局，并劃分為北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、東南區(qū)域、廣深區(qū)域、華中區(qū)域及海南區(qū)域進(jìn)行管理。

截至去年底，融創(chuàng)總土地儲備面積2.56億平方米，對應(yīng)貨值3.55萬億，其中70%~80%都是通過并購獲取，土地平均成本為4181元/平方米，對應(yīng)同期超過15000元/平方米的銷售均價(jià)，利潤空間較為豐厚。

融創(chuàng)方面透露，集團(tuán)2019年總可售貨值7834億，約84%位于一二線城市。按照2019年5500億元銷售目標(biāo)計(jì)算，預(yù)計(jì)2019年銷售去化率要達(dá)到七成左右。此外，目前集團(tuán)賬面有超5800億元已售可結(jié)轉(zhuǎn)資源，將在未來2~3年內(nèi)相繼轉(zhuǎn)化為收益。

但談及2019年市場，孫宏斌依舊悲觀?！昂芏嗳丝次覀兡玫兀X得我們樂觀，其實(shí)我們特別悲觀，2019年房價(jià)不能漲，這是政治底線，是不會放開的。我們對今年的市場非常悲觀?！?/p>

因此，孫宏斌認(rèn)為在拿地上要非常小心。近期多地土地市場出現(xiàn)回暖甚至出現(xiàn)偏熱、高溢價(jià)率等現(xiàn)象，但房價(jià)大幅上漲的可能性極小，拿高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)很大。具體到融創(chuàng)，“公司在拿地方面一直沒有目標(biāo)，有好機(jī)會就拿，沒有好機(jī)會就不拿?！?/p>

“房地產(chǎn)是絕對核心主業(yè)”

房企多元化永遠(yuǎn)是繞不過的命題。恒大許家印發(fā)力新能源汽車，碧桂園楊國強(qiáng)布局新農(nóng)業(yè)和機(jī)器人。但當(dāng)談及融創(chuàng)“多元化”業(yè)務(wù)時(shí)，孫宏斌表示，我們沒有多元化，我們就是房地產(chǎn)+。

此前3月25日，融創(chuàng)宣布戰(zhàn)略升級，成為“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”，發(fā)力文旅與文化板塊。目前，其文旅集團(tuán)主要包括收購萬達(dá)而來的文旅城；文化集團(tuán)包含東方影都、樂融致新和樂創(chuàng)文娛資產(chǎn)。

孫宏斌并不稱其為多元化業(yè)務(wù)?！斑@兩個(gè)業(yè)務(wù)是長期的，希望逐步培養(yǎng)，讓它五年、十年后有個(gè)特別好的規(guī)模。我們沒有多元化，當(dāng)下主要是心無旁騖地把地產(chǎn)做好，地產(chǎn)增長空間還是很大的。”

從其業(yè)績報(bào)告可見一斑。2018年，融創(chuàng)物業(yè)銷售收入錄得1177.1億元，占94.36%的絕對比重。文旅城運(yùn)營收入20.3億元，占比1.63%，較2017年占比1.65%略有下降。

孫宏斌有自己的打算，“文旅、文化業(yè)務(wù)看的是5~10年后的表現(xiàn)，現(xiàn)在處于培育階段。”他說，這些資產(chǎn)投資成本都很低，未來其價(jià)值可以值5000億。并表示，融創(chuàng)投資文旅、文娛要花的大錢都已投完，后面不需要大投入，除非做新項(xiàng)目。

“未來，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是我們的絕對核心主業(yè)，我們現(xiàn)在的布局、土地儲備、產(chǎn)品競爭力都會讓融創(chuàng)保持比較穩(wěn)定的增長?！蓖裘系卤硎尽?/p>

IP文化需要時(shí)間積淀，融創(chuàng)表示將嚴(yán)格控制非地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資，重點(diǎn)提升現(xiàn)有資產(chǎn)的運(yùn)營和盈利能力，培育成為未來新的增長點(diǎn)。

而孫宏斌的當(dāng)下，以及“詩與遠(yuǎn)方”的布局正在慢慢合攏。