原標(biāo)題：土地市場(chǎng)回暖：整體供應(yīng)縮減 二線城市受追捧）

時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 發(fā)自廣州

土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了從2018年第四季度以來(lái)的“持續(xù)走低”后，于2019年3月有所回暖。

5月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年1?4月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，全國(guó)土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交4838億元，同比增長(zhǎng)6%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交11802萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%。其中，杭州土地市場(chǎng)4月單月成交379億元，累計(jì)成交總價(jià)850億元，高居該項(xiàng)榜首；西安土地市場(chǎng)趨于火熱，規(guī)劃建筑面積成交1700萬(wàn)平方米，位居該項(xiàng)首位，且4月漲幅顯著。

“從大背景看，金融環(huán)境有所改善，會(huì)帶來(lái)很多新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而從房企本身的經(jīng)營(yíng)情況看，也會(huì)積極抓住拿地機(jī)會(huì)補(bǔ)庫(kù)存。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

易居（中國(guó)）首席執(zhí)行官丁祖昱則提醒稱，三四月份土地市場(chǎng)回暖，越來(lái)越多的房企開(kāi)始跟風(fēng)拿地，其中不乏高溢價(jià)地，尤其是二線城市，土地競(jìng)爭(zhēng)格外激烈?！暗罴训哪玫貢r(shí)期已經(jīng)過(guò)去，目前市場(chǎng)不確定性較大，對(duì)于企業(yè)而言，無(wú)論是戰(zhàn)略調(diào)整還是規(guī)模需要，在二季度投資擴(kuò)張中仍然需要保持謹(jǐn)慎，盲目追高并不可取?！倍∽骊沤ㄗh。

多城供地計(jì)劃相對(duì)保守

4月17日，按照自然資源部通知要求，各地政府應(yīng)在上年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控目標(biāo)基礎(chǔ)上，調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)：消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36?18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18?12個(gè)月的，維持供地持平水平；12?6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。

克而瑞指出，結(jié)合各城市實(shí)際消化周期來(lái)看，今年大多數(shù)城市的供地計(jì)劃還是相對(duì)保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔，僅少數(shù)城市存在供地計(jì)劃“超標(biāo)”的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)二線城市去化周期均處于12個(gè)月以下，其中、蘇州、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、成都、合肥、鄭州、南京、西安等城市去化周期6?12月之間，可適當(dāng)增加供地，但事實(shí)上，除成都外，其余城市2019年宅地供應(yīng)較2018年都呈減少趨勢(shì)。

此外，濟(jì)南、佛山等去化周期處于12?18個(gè)月的城市，供求關(guān)系均處于合理區(qū)間，可維持供地持平，但兩個(gè)城市2019年都減少了宅地供地。其中今年佛山住宅用地?cái)M將供應(yīng)400萬(wàn)平方米，同比下降13.4%，這也是自2014年以來(lái)，佛山住宅用地供應(yīng)最少的一年。

另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年一季度，全國(guó)300個(gè)城市各類用地共推出4.6億平方米，同比下降7.3%。其中，住宅用地推出2.0億平方米，同比下降7.7%；商辦用地推出0.5億平方米，同比下降26.8%。

“今年供地減少和2018年流拍增加有關(guān)，所以導(dǎo)致地方政府土地的供應(yīng)會(huì)有所放緩或保持節(jié)制。從實(shí)際過(guò)程看，這會(huì)使得部分房企加快拿地，即土地市場(chǎng)也容易出現(xiàn)一種‘饑餓營(yíng)銷’的效應(yīng)。當(dāng)然若是房企資金面較好，這個(gè)時(shí)候土地的價(jià)格也是容易反彈的?！眹?yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉也告訴時(shí)代周報(bào)記者，部分城市供地計(jì)劃減少，這在一定程度上給房企以暗示，即現(xiàn)在買入的地塊會(huì)更加值錢。

二線城市受追捧

在全國(guó)整體土地供應(yīng)規(guī)?？s減和房企融資環(huán)境改善共同作用下，部分熱點(diǎn)城市成交樓面價(jià)及溢價(jià)率回升現(xiàn)象較為突出。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年1?4月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交4838億元，同比增長(zhǎng)6%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交11802萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%。而溢價(jià)率方面，來(lái)自中信證券的數(shù)據(jù)顯示，2019年3月100個(gè)大城市的土地出讓成交溢價(jià)率已經(jīng)恢復(fù)到19.9%。部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了一些激烈的土地競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象?！?月份，在二線城市優(yōu)質(zhì)土地大規(guī)模集中成交的帶動(dòng)下，成交價(jià)格也隨之上漲，并達(dá)到近一年來(lái)的最高點(diǎn)，溢價(jià)率更是自2019年開(kāi)年以來(lái)一直保持上漲趨勢(shì)，同比上升9.5個(gè)百分點(diǎn)?！笨硕鹧袌?bào)指出。

不過(guò)，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，城市間的分化亦更加明顯。

中國(guó)指數(shù)研究院指出，同一二線城市相比，我國(guó)大部分三四線城市基本面尚未有明顯優(yōu)勢(shì)，人口吸引力不足。隨著棚改總規(guī)模和貨幣化安置比例的下調(diào)，其市場(chǎng)或?qū)⒚媾R較大的調(diào)整壓力。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2019年1?4月，百?gòu)?qiáng)房企在二線城市新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)49%，較1?3月上升3個(gè)百分點(diǎn)；百?gòu)?qiáng)房企拿地TOP10的城市全部位于二線，從側(cè)面印證了當(dāng)前企業(yè)對(duì)二線城市重視。

而三四線城市的市場(chǎng)熱度正在逐步衰退，1-4月百?gòu)?qiáng)房企在三四線城市新增土儲(chǔ)建面占比為45%，較去年全年下降了13個(gè)百分點(diǎn)。

具體到房企，中海、萬(wàn)科和保利等房企均表示今后將繼續(xù)聚焦于一二線城市。而從實(shí)際拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，2019年一季度，大型房企戰(zhàn)略布局多個(gè)一線及熱點(diǎn)二線城市。如綠地和中海在上海積極補(bǔ)倉(cāng)；融創(chuàng)、萬(wàn)科和華僑城等企業(yè)在天津、福州和西安等地拿地金額領(lǐng)先。

肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，總體來(lái)講，今年房企在拿地上還會(huì)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎。分城市來(lái)看，房企會(huì)側(cè)重布局類似粵港澳大灣區(qū)這樣的城市群以及熱點(diǎn)一二線城市，進(jìn)入三四線城市的動(dòng)力會(huì)減弱很多。一家國(guó)企中層也告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前公司在土地投資上看好一二線城市和強(qiáng)三線城市。一二線城市是比較好的買地時(shí)間，而三四線城市土地及房?jī)r(jià)正出現(xiàn)深度調(diào)整，大概率會(huì)繼續(xù)下探。