（原標(biāo)題：住房租賃市場(chǎng)將迎變局 租賃立法進(jìn)入“快車(chē)道”）

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從增量走向存量，監(jiān)管層對(duì)存量領(lǐng)域的頂層制度設(shè)計(jì)正在加快。

6月19日，“2019中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會(huì)”召開(kāi)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)杜鵑表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，下一步，住建部將在三個(gè)方面加強(qiáng)調(diào)控，其中之一便是，以解決新市民住房為重點(diǎn)，加快培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)?！敖衲晏貏e要推動(dòng)租賃條例的立法，同時(shí)部里多次強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，加強(qiáng)對(duì)中介行業(yè)的管理。”

在“租購(gòu)并舉”的住房制度提出以來(lái)，有關(guān)租賃市場(chǎng)的制度建設(shè)便不斷推出。按照今年的立法計(jì)劃，住建部將負(fù)責(zé)三項(xiàng)行政法規(guī)的起草工作，其中便包括《住房租賃管理?xiàng)l例》。

租賃市場(chǎng)的發(fā)展僅僅是存量市場(chǎng)的一個(gè)側(cè)面。近幾年來(lái)，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市陸續(xù)進(jìn)入存量時(shí)代，二手房交易規(guī)模已經(jīng)占據(jù)主流，一批大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也隨之崛起。從樓市調(diào)控和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的角度看，這部分市場(chǎng)已經(jīng)不可忽略。

前述年會(huì)傳遞出的信息顯示，存量市場(chǎng)的頂層設(shè)計(jì)正在加快。除租賃條例外，《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》的立法也正在推進(jìn)中，其中將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范。此外，一項(xiàng)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的法律法規(guī)，也有望在今年出臺(tái)。

城鎮(zhèn)化背景下的租賃立法

由于重購(gòu)輕租等原因，長(zhǎng)期以來(lái)，房屋租賃市場(chǎng)受到的關(guān)注度始終不如買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。但近年來(lái)，這種情況已經(jīng)有所改變。

2015年，“租購(gòu)并舉”的住房制度被首次提出，在制度設(shè)計(jì)層面將商品房的租賃與買(mǎi)賣(mài)同等看待。隨后，這一制度的內(nèi)涵不斷豐富，由“租購(gòu)并舉”逐漸演化成“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”。

其中的“多渠道保障”，包含商品房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三個(gè)部分，也可見(jiàn)監(jiān)管層對(duì)租賃市場(chǎng)的重視程度明顯提高。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，租賃市場(chǎng)作為住房市場(chǎng)的補(bǔ)充，可以解決中低收入群體的居住需求，有效緩解住房市場(chǎng)的供需矛盾。同時(shí)，房屋租金也是CPI的重要組成部分。穩(wěn)定發(fā)展租賃市場(chǎng)的意義可見(jiàn)一斑。

近年來(lái)，相關(guān)的政策也在加快推進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，如今已有超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)了租賃市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)，內(nèi)容涵蓋保障租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供應(yīng)、發(fā)展住房租賃企業(yè)等多個(gè)方面。中央各部委也陸續(xù)推出多項(xiàng)支持性政策，包括利用集體用地建設(shè)租賃房試點(diǎn)，加強(qiáng)金融、財(cái)稅對(duì)租賃市場(chǎng)的支持等等。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，這些政策都是推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要技術(shù)性補(bǔ)充，但在建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的背景下，仍然缺乏一份總括性文件，實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃市場(chǎng)的全面規(guī)范和管理。從而在租賃管理的角度，真正提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。

嚴(yán)躍進(jìn)所指的，是近年來(lái)多個(gè)城市推進(jìn)的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，以及發(fā)改委近期提出的“允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶(hù)口落戶(hù)”。這也被認(rèn)為是以促進(jìn)人的城鎮(zhèn)化為核心、提高質(zhì)量為導(dǎo)向的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要部分。

綜合各方信息來(lái)看，今年該項(xiàng)制度有望“破冰”。今年3月，住建部部長(zhǎng)王蒙徽曾表示，今年將“堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”。5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布今年立法工作計(jì)劃，《住房租賃管理?xiàng)l例》被列入今年的“擬制定”行政法規(guī)之列。

一位接近住建部的人士在前述年會(huì)上表示，加強(qiáng)《住房租賃管理?xiàng)l例》的立法工作，是住建部今年的一項(xiàng)工作重點(diǎn)。

中介行業(yè)亂象待治

除了租賃政策外，上述接近住建部人士表示，住建部還在推動(dòng)另一項(xiàng)文件《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》的立法工作，這兩份文件都會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的規(guī)范。

杜鵑還透露，一項(xiàng)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的法律法規(guī)正在由住建部牽頭起草中，“準(zhǔn)備今年出臺(tái)”。

不斷強(qiáng)化對(duì)存量市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管，是近年來(lái)住房政策的一個(gè)大趨勢(shì)。這也與二手房和租賃交易規(guī)模不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)有關(guān)。

“早在2008年、2009年，北京和上海的二手房交易量就超過(guò)了新房，一線(xiàn)城市逐漸進(jìn)入存量時(shí)代。到2015年、2016年，二手房市場(chǎng)由局部市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展到全國(guó)性市場(chǎng)。”某大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，現(xiàn)在主流的一二線(xiàn)城市基本都進(jìn)入了存量時(shí)代，在調(diào)控比較嚴(yán)厲的北京等城市，二手房交易占比可超過(guò)80%。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國(guó)共有25萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，從業(yè)人員超過(guò)了150萬(wàn)人，有21萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人員取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格。其中，鏈家地產(chǎn)等多家經(jīng)紀(jì)公司的GMV已經(jīng)突破萬(wàn)億規(guī)模。

但前述從業(yè)者指出，與經(jīng)紀(jì)行業(yè)的快速發(fā)展相比，相關(guān)的制度建設(shè)卻較為滯后。這也造成行業(yè)仍然存在很多亂象，且在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)都是野蠻和粗放的。

上述接近住建部人士表示，這些年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也取得了很大的發(fā)展成就，包括行業(yè)的規(guī)模在不斷擴(kuò)大、專(zhuān)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化程度在提升、行業(yè)的作用更加凸顯等。但與此同時(shí)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)“離社會(huì)期望的標(biāo)準(zhǔn)還有不少距離。一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員在發(fā)布不實(shí)房源信息、捆綁服務(wù)和收費(fèi)、泄露和濫用客戶(hù)的信息、隨意撥打電話(huà)、克扣挪用交易資金等等這些侵害消費(fèi)者權(quán)益的違規(guī)行為常有發(fā)生；一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員惡意炒作，捏造甚至散布虛假的信息，惡意競(jìng)爭(zhēng)這些擾亂市場(chǎng)的行為也常常見(jiàn)到；甚至還有一些黑中介強(qiáng)制交易等”。

對(duì)于即將出臺(tái)的行業(yè)管理法規(guī)，杜鵑認(rèn)為意義重大，“過(guò)去的法規(guī)經(jīng)常寫(xiě)你不能干什么，這次寫(xiě)的是你應(yīng)該干什么。所以法規(guī)對(duì)行業(yè)有很強(qiáng)的針對(duì)性和指導(dǎo)性?！?/p>

她表示，法規(guī)將在以下幾個(gè)方面加強(qiáng)管理，“將繼續(xù)建立健全經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門(mén)店備案和人員實(shí)名從業(yè)，引導(dǎo)行業(yè)有序競(jìng)爭(zhēng)，防止行業(yè)壟斷，規(guī)范業(yè)務(wù)委托和代理，實(shí)行真房源發(fā)布管理和交易進(jìn)程的披露，規(guī)范交易合同和服務(wù)收費(fèi)，完善交易資金的監(jiān)管，建立損害賠償制度，開(kāi)展行業(yè)信用評(píng)價(jià)?！?/p>