近期，受一些地產(chǎn)大戶經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款增加。結(jié)合目前披露出來(lái)的上市銀行半年報(bào)分析，開發(fā)貸資產(chǎn)質(zhì)量確實(shí)承壓。

“對(duì)于涉房貸款質(zhì)量而言，個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)可控，在房地產(chǎn)價(jià)格不大幅波動(dòng)的前提下，相關(guān)貸款押品充足安全墊充裕，但是開發(fā)貸不良有明顯上升?！敝行抛C券研究所副所長(zhǎng)、首席FICC分析師明明在采訪時(shí)表示，對(duì)于銀行而言，隨著今年涉房貸款集中度嚴(yán)格管控要求下，后續(xù)房地產(chǎn)對(duì)公貸款在總量不新增的前提下，結(jié)構(gòu)上可能會(huì)有變化，或許會(huì)更傾向于央企或國(guó)企房地產(chǎn)開發(fā)主體。

房地產(chǎn)業(yè)貸款資產(chǎn)質(zhì)量承壓

截至目前，已有多家上市銀行披露半年報(bào)。其中，有部分銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模及不良情況進(jìn)行了披露。整體來(lái)看，房地產(chǎn)貸款不良驟增成趨勢(shì)，招商銀行、平安銀行尤為明顯。

招商銀行2021年半年報(bào)顯示，該行6月末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額超過(guò)4000億元，該行業(yè)不良貸款余額卻較年初劇增264%，至43.3億元，行業(yè)不良率也由年初的0.3%升至1.07%，同比增幅超過(guò)250%。而在此之前，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額、占比連續(xù)兩年顯著雙降。

平安銀行2021年半年報(bào)顯示，該行6月末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額達(dá)16.6億元，相當(dāng)于年初的2.9倍，行業(yè)不良率則升至0.57%。同樣，此前兩年，平安銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額、占比亦顯著雙降。

城商行也不例外。在港上市的錦州銀行今年6月末房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額微增至近300億元，行業(yè)不良率卻由年初的5.45%升至7.7%。寧波銀行上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額有所壓降，行業(yè)不良率則微升至1.48%。上海銀行上半年房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額達(dá)47.2億元，較去年末增長(zhǎng)1/4，行業(yè)不良率升至2.73%，顯著高于全行業(yè)不良貸款率。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控整體趨嚴(yán)，在嚴(yán)監(jiān)管之下，房地產(chǎn)貸款的增速呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。據(jù)銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月末，房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)9.8%，增速創(chuàng)8年來(lái)新低，房地產(chǎn)貸款集中度由2019年的高點(diǎn)29.2%降至6月末的28.2%。

根據(jù)監(jiān)管要求，截至6月末，上述幾家銀行中，只有招商銀行房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款兩項(xiàng)占比超標(biāo)，但較年初已有所下降。

受房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)拖累？

監(jiān)管部門曾多次表示，房地產(chǎn)貸款具有“灰犀?！碧卣?。因此，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款調(diào)整也在積極進(jìn)行中。今年1月1日起，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實(shí)施。

銀行業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)調(diào)控和融資渠道收緊情況下，從供需兩端對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成一定壓力，特別是對(duì)于部分高杠桿、經(jīng)營(yíng)和融資能力相對(duì)有限的小型房企壓力明顯上升，授信銀行也難免受到影響，相應(yīng)部分銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率可能仍有一定上升空間。

受“三道紅線”融資新規(guī)等因素影響，今年房企整體融資規(guī)模萎縮。藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福等千億元量級(jí)房企也出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，大宗并購(gòu)案時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速。以往大都是中小房企會(huì)出現(xiàn)信用違約，如今動(dòng)輒千億元營(yíng)收級(jí)別的房企都開始爆雷，足見房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力有多大。

在明明看來(lái)，去年下半年以來(lái)，房企整體融資出現(xiàn)明顯萎縮，新增違約主體包括華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等。這些房企雖然具有千億元規(guī)模體量，但根本上也是民營(yíng)屬性，在地產(chǎn)融資趨嚴(yán)的背景下再融資出現(xiàn)問(wèn)題，而股東的支持力度弱導(dǎo)致最終違約。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率的上升，多家銀行將其歸結(jié)于個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目以及個(gè)別客戶出了問(wèn)題。例如，平安銀行副行長(zhǎng)郭世邦在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上透露，上半年房地產(chǎn)業(yè)不良貸款增加，主要就是因?yàn)橛?個(gè)客戶出了點(diǎn)問(wèn)題，如果不是這個(gè)客戶，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率只有0.2%左右。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授盤和林表示，銀行應(yīng)該逐步壓降房地產(chǎn)貸款在信貸中的占比，在信貸結(jié)構(gòu)上去優(yōu)化，降低風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)房地產(chǎn)貸款依然是銀行收入的重要來(lái)源，但需要在額度上加以限制，利率上加以提升，以減少需求，用好有限的額度。

與加大存量不良的清收處置力度相比，商業(yè)銀行在房企貸款方面更需要把好準(zhǔn)入關(guān)，穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)業(yè)授信業(yè)務(wù)。

“對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)要保持警覺，經(jīng)歷了多年去杠桿，實(shí)際上有些房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率在下降，周轉(zhuǎn)率在提升，但當(dāng)前房地產(chǎn)去杠桿速度還是較慢。對(duì)于商業(yè)銀行，要考慮房產(chǎn)抵押資產(chǎn)的流通性，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)分，從地段、價(jià)格空間上去估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)值，以確定合理的抵押額度?！北P和林稱。

明明認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)銀行而言，在房企貸款方面會(huì)趨于謹(jǐn)慎，尤其是開發(fā)貸的管控會(huì)更加嚴(yán)格，特別是對(duì)企業(yè)股東、土地儲(chǔ)備和經(jīng)營(yíng)回款方面的考量權(quán)重會(huì)增加。

多位銀行人士也表示，下半年，銀行可以推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。招商銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部負(fù)責(zé)人在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，下半年，將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理，保持行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量總體穩(wěn)定。在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，優(yōu)先支持剛需和改善性住房。

平安銀行也表示，積極支持舊城改造、租賃住房、保障住房等符合政策導(dǎo)向的項(xiàng)目。