經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素得益于2020年疫情發(fā)生之后，中央出臺(tái)的兩個(gè)重磅政策：一是積極地財(cái)政政策，另一個(gè)是適度寬松的貨幣政策。這兩個(gè)政策是2020年全年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要助推動(dòng)力。

貨幣財(cái)政雙輪驅(qū)動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“六穩(wěn)”、“六?！?/span>

去年的財(cái)政政策中，財(cái)政赤字率創(chuàng)下了1952年以來(lái)的新高，達(dá)到8.5%的財(cái)政赤字；其次就是M2的增速達(dá)到了15%，M2的增速實(shí)際上是等于GDP的增速加上通脹率，從這個(gè)指標(biāo)上來(lái)看，2020年的通脹率應(yīng)該等于2020年的M2的增速減去2020年的GDP的增速。2020年的GDP增速是2.3左右，M2的增速是15%左右，所以2020年通脹水平大概達(dá)到了12%-13%左右。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)對(duì)于貨幣的保值和增值的作用屬性又逐步凸顯，只不過(guò)在政策的限制之下，這種作用被抑制，包括限購(gòu)、限售、限貸政策的出臺(tái)，今年年初關(guān)于商業(yè)銀行涉房貸款規(guī)?？傤~的限制政策的出臺(tái)，實(shí)際上都在抑制房地產(chǎn)在通脹的背景下，對(duì)于貨幣的增值保值的作用。

在十四五規(guī)劃和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中，反復(fù)提到了未來(lái)五年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要牽引力和重要經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，也就是國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)政策。在形成國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)建設(shè)過(guò)程當(dāng)中一個(gè)最大的障礙點(diǎn)就是消費(fèi)市場(chǎng)的形成。消費(fèi)市場(chǎng)就是讓你把錢(qián)拿出來(lái)，不要去投資，要做消費(fèi)。房地產(chǎn)的金融屬性說(shuō)明房地產(chǎn)是一個(gè)投資品，而不是一個(gè)消費(fèi)品。

所以在國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)作為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)牽引戰(zhàn)略的背景之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是要被抑制的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)投資市場(chǎng)，未來(lái)我們要做一個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，那么在投資市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)的這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們一定會(huì)在政策上抑制投資市場(chǎng)的發(fā)展，這就是在M2增速保持高速增長(zhǎng)的狀態(tài)下，我們還要抑制房地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。

與此同時(shí)，新基建的落戶(hù)給2021年和2022年的房地產(chǎn)投資拓展帶了一個(gè)新的重要信號(hào)，就是未來(lái)的房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始逐步由房地產(chǎn)增量市場(chǎng)向房地產(chǎn)存量市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)渡和轉(zhuǎn)化。在這個(gè)過(guò)渡和轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，還會(huì)有一部分小的增量市場(chǎng)的發(fā)生，而這個(gè)時(shí)間窗口是非常短的。

大概率預(yù)測(cè)房地產(chǎn)有增量的時(shí)間段是2021年到2023年之間，這三年之間，還有一定的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)可以做，而這三年當(dāng)中做房地產(chǎn)增量市場(chǎng)有一個(gè)重要的區(qū)域，就是新基建的落地區(qū)域。

新基建的主要項(xiàng)目一個(gè)是落在了都市圈，另一個(gè)就是城市群。都市圈和城市群是國(guó)家新基建落地的重要區(qū)域，新基建落地之后，對(duì)于都市圈和城市群之類(lèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到一定的促進(jìn)和帶動(dòng)的作用。

總體上來(lái)看，價(jià)格的上漲可能會(huì)維持在10%以?xún)?nèi)，但從房地產(chǎn)的數(shù)量和資產(chǎn)的數(shù)量增加上來(lái)看，這種增量地產(chǎn)更多的發(fā)生在都市圈和城市群。

什么叫做都市圈，什么叫做城市群？

從現(xiàn)實(shí)感官上來(lái)看，都市圈和城市群更多的是大眾通常所說(shuō)的環(huán)京、環(huán)滬、粵港澳、長(zhǎng)三角一體化、長(zhǎng)江中游城市群、成渝經(jīng)濟(jì)圈。在未來(lái)的增量市場(chǎng)上，主要發(fā)生在這幾個(gè)城市區(qū)域，其他區(qū)域存在少量的增量市場(chǎng)，且該區(qū)域的二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)于都市圈和城市群來(lái)說(shuō)比較難做。

無(wú)論如何，地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和投拓還是要根據(jù)人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行地產(chǎn)布局。

在當(dāng)前政策監(jiān)管?chē)?yán)格的情勢(shì)下，順勢(shì)而為，成功的幾率還是比較大的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，不止有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一個(gè)角色，參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的還有地方政府、銀行、金融機(jī)構(gòu)、施工單位、銷(xiāo)售公司等相關(guān)單位及部門(mén)。

因此在做項(xiàng)目布局包括擬新開(kāi)工的地產(chǎn)項(xiàng)目布局時(shí)，在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資拓展和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，還需要兼顧到金融機(jī)構(gòu)、施工單位、包括地方政府的態(tài)度和視角。在全局視角下，后續(xù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，無(wú)論是協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)、施工方，還是協(xié)調(diào)地方政府，均能夠得到大家的支持，那么該項(xiàng)目也會(huì)做得比較成功。所以，這就是順勢(shì)而為落地的新基建，對(duì)于都市圈和城市群的發(fā)展所帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

在這個(gè)機(jī)會(huì)當(dāng)中，邏輯上比較強(qiáng)的幾個(gè)區(qū)域就是環(huán)京、環(huán)滬、粵港澳、長(zhǎng)江中部城區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，特別對(duì)于有新基建規(guī)劃，在2021年還沒(méi)有落地區(qū)域要給予重點(diǎn)關(guān)注。因?yàn)樵谛略龅氖袌?chǎng)上來(lái)講，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盈利的角度來(lái)講，更多的是想低成本拿地續(xù)庫(kù)存，增加在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另一方面是希望通過(guò)新基建的投資拉動(dòng)地塊未來(lái)的增值，在二級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售之后，能夠?qū)崿F(xiàn)一個(gè)比較大的增值，這就是在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)重要的邏輯，也是新基建對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資布局的一個(gè)重要邏輯。

新基建的投資對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邏輯有一定的支持作用，對(duì)于地方政府經(jīng)濟(jì)建設(shè)也有一定的支撐作用。都市圈和城市群在2021年和2020年年末實(shí)際上是有一些積極政策出臺(tái)的。積極的政策指的是這些區(qū)域要逐步放開(kāi)落戶(hù)限制，直接為地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展將近二十年的黃金周期過(guò)程當(dāng)中，地產(chǎn)和政府之間的關(guān)系是始終無(wú)法回避的。在這個(gè)關(guān)系中，地產(chǎn)為地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、固定資產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資、公共服務(wù)設(shè)施投資等帶來(lái)一定的促進(jìn)作用。

在地產(chǎn)中，經(jīng)常可以聽(tīng)到杠桿的三個(gè)循環(huán)，什么叫做三個(gè)循環(huán)？

從2009年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到金融化屬性時(shí)代，在這個(gè)發(fā)展過(guò)程中，實(shí)際上一個(gè)重要的杠桿循環(huán)就是地方政府舉債搞基建投資，再通過(guò)土地銷(xiāo)售的方式回籠資金，地方政府搞基建投資，先向地方政府借了錢(qián)，負(fù)債率變高，到還錢(qián)的時(shí)候，將土地賣(mài)給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行貸款獲取資金，將這部分資金又交給地方政府，這樣地方政府的負(fù)債率就降下來(lái)了。

此時(shí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率變高，就把房子賣(mài)給消費(fèi)者，而消費(fèi)者再去向銀行獲取個(gè)人住房按揭貸款，使得個(gè)人負(fù)債率變高，將資金交付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商將這些資金一部分作為自己的利潤(rùn)，一部分還給銀行，一部分交付給施工單位，一部分用于繳納土地出讓金，而政府把收回來(lái)的土地出讓金又投資到城市基礎(chǔ)建設(shè)和公共服務(wù)設(shè)施等項(xiàng)目建設(shè)中，在這個(gè)過(guò)程中形成了所謂的地產(chǎn)投資三個(gè)循環(huán)。

但從該狀態(tài)下，我們可以看到：政府、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及個(gè)人的負(fù)債率都在變高，如若還想做增量市場(chǎng)，就一定要選擇有加杠桿能力的區(qū)域，也就是能夠吸引人來(lái)到這個(gè)城市的區(qū)域，只有在這樣的區(qū)域搞房地產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)才能夠形成一個(gè)閉環(huán)，未來(lái)年輕群體、高科技群體、知識(shí)人群流向的區(qū)域都是有能力加杠桿的區(qū)域，在這種區(qū)域搞基建開(kāi)發(fā)可以形成有效循環(huán)，這是在都是圈和城市群搞新基建最主要的一個(gè)內(nèi)生邏輯。