上市房企去年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)64.82% 營業(yè)利潤均值近十年首次負(fù)增長

大洋網(wǎng)-廣州日報作者：蔣悅飛

昨天，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合主辦2012中國房地產(chǎn)上市公司100強(qiáng)發(fā)布會。數(shù)據(jù)顯示，上市房企營業(yè)利潤均值首次出現(xiàn)了負(fù)增長，存貨周轉(zhuǎn)率下降六成，強(qiáng)抗風(fēng)險層級的企業(yè)僅有5家，風(fēng)險累積日漸深重。

　　有分析顯示，即便在2008年金融危機(jī)前后，中國房地產(chǎn)業(yè)整體營業(yè)收入也保持了30%左右的年增長。2009年和2010年，滬深上市房企營業(yè)收入增速分別為78.20%和58.37%。營收負(fù)增長情況只有在個別企業(yè)中出現(xiàn)。全行業(yè)的營業(yè)收入個位數(shù)增長，以及總體利潤的負(fù)增長，尚屬近十年來的首次。

　　2011年，共計(jì)61家上市房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤較上年下滑，占測評范圍的35%，更有64家上市房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤下降，盈利受限明顯。

　　測評結(jié)果顯示，萬科、恒大、中國海外發(fā)展分別位列前三位。碧桂園和金地集團(tuán)均躋身前十，排名分別由上年的第11和第14名上升至第7和第10名，富力地產(chǎn)排名由上年的第6名下降至第9位。從經(jīng)營模式上看，這些企業(yè)均屬于高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)。

　　存貨周轉(zhuǎn)率僅0.28

　　通過對近三年數(shù)據(jù)的比較，上市房企存貨普遍急劇增加，其中，滬深房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.28，較2010年存貨周轉(zhuǎn)率均值0.72下降60.83%，存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長。

　　測評研究報告顯示，2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)仍然處于較高的負(fù)債水平。數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為64.82%，凈負(fù)債率均值為55.60%，企業(yè)負(fù)債水平仍處于歷史高位。

　　此外，全部上市房企存貨總量高達(dá)2.47萬億，均值達(dá)151.35億元，較2010年上升26.90%。與存貨大幅上升相應(yīng)的是，上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率不斷下降，2011年滬深房地產(chǎn)上市企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.28，較2010年下降60.83%。房地產(chǎn)上市企業(yè)存貨消化速度降低，而存貨總量不斷上升，現(xiàn)金回流壓力倍增，企業(yè)資金鏈風(fēng)險不斷上升。

　　根據(jù)各個抗風(fēng)險層級企業(yè)的流動比率、凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率的均值的比較分析，其中，強(qiáng)抗風(fēng)險層級的企業(yè)僅有5家，占納入測評176家上市房企業(yè)總量不到3%。

　　港房企收益水平超內(nèi)地

　　2011年，滬深A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)全年下跌22.49%，A股房地產(chǎn)板塊市值從年初的11342億元下降到年末的9106億元，創(chuàng)自2008年全球金融危機(jī)以來的新低。另外，恒生地產(chǎn)指數(shù)與年初相比下跌23.80%，整個行業(yè)下行趨勢加強(qiáng)。

　　2011年在港上市房企資產(chǎn)總額均值為547.79億元，同比增長25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為167.53億元，與上年相比增長8.67%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入方面，2011年在港上市房企收入均值115.65億元，同比增長32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為33.69億元，同比微漲4.89%。

　　在收益水平方面，2011年內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司每股收益均值0.39元，上證、深成A股每股收益均值分別為0.40元、0.52元，房地產(chǎn)板塊收益水平低于滬深A股整體水平。在港上市房企2011年每股收益均值為0.56元，收益水平高于內(nèi)地上市企業(yè)。

　　總體來看，面對樓市調(diào)控和市場低迷，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在絕對量和漲幅方面均領(lǐng)先于滬深上市房地產(chǎn)公司，在行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控形勢下，滬深上市房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了資產(chǎn)總額和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入規(guī)模同比增速大幅下滑的現(xiàn)象。