社科院：今年房價(jià)大幅跳水幾率小建議北京限購制度化

京華時(shí)報(bào)   作者：張然

昨天，中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》(以下簡稱房地產(chǎn)藍(lán)皮書)。針對備受關(guān)注的2012年房地產(chǎn)市場，藍(lán)皮書認(rèn)為從房價(jià)方面可能略有回落，但大幅跳水可能性很小。

　　未來預(yù)測

　　中小房企破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增大

　　房價(jià)小幅回落缺乏急漲可能

　　房地產(chǎn)藍(lán)皮書預(yù)測，2012年房價(jià)將延續(xù)上年末的整理態(tài)勢，預(yù)期房價(jià)將有所回落，但總體降幅不會(huì)很大。

　　藍(lán)皮書專家組預(yù)測，由于需求低迷，今年幾乎不存在房價(jià)上漲可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本特別是土地購置成本很高，大幅降價(jià)將意味著多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目面臨虧損，在經(jīng)濟(jì)和政策前景明朗前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢，不情愿輕易降價(jià)，房價(jià)將延續(xù)上年整理態(tài)勢。

　　由于部分開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)被迫低價(jià)處理存量房產(chǎn)，也由于某些大型企業(yè)集團(tuán)為了主導(dǎo)行業(yè)重組并購，通過價(jià)格戰(zhàn)形成對被并購開發(fā)企業(yè)的虧損壓力，因此整體房價(jià)也將在盤整中有所回落。

　　但總體上，由于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入限制少，行業(yè)外資本可以較容易進(jìn)入，行業(yè)內(nèi)壟斷企業(yè)通過價(jià)格戰(zhàn)實(shí)施并購策略很容易被行業(yè)外資本進(jìn)入而打破，導(dǎo)致得不償失，因此劇烈的價(jià)格戰(zhàn)很難形成，總體房價(jià)降幅不會(huì)很大。

　　國企生存能力強(qiáng)行業(yè)并購將加劇

　　藍(lán)皮書預(yù)測，經(jīng)歷2011年房地產(chǎn)交易量的持續(xù)低迷后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的選擇是，要么降價(jià)銷售，要么囤房囤地。因此，當(dāng)全行業(yè)因?yàn)槭袌龅兔远A利下降時(shí)，中小企業(yè)將面臨艱難境遇，贏利空間縮小，虧損現(xiàn)象將不斷擴(kuò)展；而大型企業(yè)特別是大型國有企業(yè)，融資渠道暢通，融資成本低，生存能力強(qiáng)很多。房地產(chǎn)行業(yè)并購加劇，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。

　　-階段總結(jié)

　　控制目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存差距

　　政策嚴(yán)厲超出市場預(yù)期

　　2011年1月國家出臺了“新國八條”，即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。藍(lán)皮書認(rèn)為，“新國八條”規(guī)定，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”，在實(shí)施過程中對三套及以上住房暫停發(fā)放貸款，政策嚴(yán)厲程度超出市場普遍預(yù)期。

　　地方擔(dān)心問責(zé)目標(biāo)制定留空間

　　藍(lán)皮書表示，按照“新國八條”的要求，全國600多個(gè)城市出臺了房價(jià)控制目標(biāo)，但是，不僅各地對“房價(jià)”界定的標(biāo)準(zhǔn)不同，而且絕大多數(shù)城市政府將房價(jià)控制目標(biāo)設(shè)定為增幅不高于或低于GDP增幅與人均可支配收入增幅。這些控制房價(jià)的目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差。

　　藍(lán)皮書分析原因指出幾點(diǎn)原因：各方均缺乏經(jīng)驗(yàn)；地方政府擔(dān)心完不成設(shè)定目標(biāo)被問責(zé)，制定的控制目標(biāo)留有空間；各地互相參照制定控制目標(biāo)。更深層次的原因是，土地財(cái)政尚沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改革，一些城市政府擔(dān)心房地產(chǎn)市場疲軟影響財(cái)政收入；另外，一些地方在制定控制目標(biāo)時(shí)，鮮有城市將居民住房支付能力作為參考。

　　各方博弈升級執(zhí)行難度增大

　　房地產(chǎn)藍(lán)皮書指出，2012年我國房地產(chǎn)政策繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國內(nèi)外閑置資本仍對房地產(chǎn)市場形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)；另一方面，經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤?。同時(shí)，政府與企業(yè)、中央與地方利益訴求客觀上存在差異，使調(diào)控政策執(zhí)行和實(shí)施難度增大。

　　-專家建議

　　北京限購政策可考慮制度化

　　針對北京等超大城市，藍(lán)皮書認(rèn)為，其住房價(jià)格快速上漲，房價(jià)高企，遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰?。住房市場與經(jīng)濟(jì)社會(huì)各方面因素緊密相連，后者為前者發(fā)展提供支撐力，超大城市房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)社會(huì)對其支撐力，繼續(xù)快速上漲可能引致經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題。

　　專家組分析，盡管歷經(jīng)多次調(diào)控，但效果一直欠佳，唯“限購”政策使超大城市住房市場量價(jià)齊跌，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。同時(shí)，超大城市的資源、環(huán)境壓力日益加大，城市的人口承載力面臨考驗(yàn)。因此，在保障合理需求的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合城鎮(zhèn)體系建設(shè)、超大城市資源環(huán)境承載能力、房產(chǎn)稅征收等，探討限購政策制度化的可行性。

　　保障房應(yīng)設(shè)專門管理機(jī)構(gòu)