國務(wù)院要求支持剛需購房 引導(dǎo)預(yù)期成調(diào)控重點

經(jīng)濟觀察報?藍籌地產(chǎn)

“房地產(chǎn)仍將是中國經(jīng)濟未來20年的發(fā)動機”，在房地產(chǎn)放與不放的關(guān)鍵時刻，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任鄭新立如此公開言論，顯得頗為大膽。這是他面對一位開發(fā)商的提問而發(fā)出的聲音，他的話給了這位開發(fā)商很大的信心。

　　雖然進入6月以來，包括住建部、發(fā)改委和央行在內(nèi)的中央部委，已多次就“房地產(chǎn)調(diào)控放松”的風(fēng)聲做出回應(yīng)，并一致強調(diào)“中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的總基調(diào)不變”。但在鄭新立看來，如果5、6月工業(yè)增加值仍維持在9%的水平，沒有一個明顯增長，二季度的GDP就有可能低于7%。這是決策層不愿意看到的結(jié)果，而之前的“4月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)如此糟糕，房地產(chǎn)是主因”。

　　湖南、天津、陜西等省市發(fā)改委人士對本報證實，在4月份國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)于當前宏觀經(jīng)濟形勢分析之后，確實在當?shù)亟?jīng)濟形勢座談會上分發(fā)了一份文件，主要是傳遞中央精神，其中對于房地產(chǎn)提出了三條非常明確的調(diào)控建議，即落實利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費。據(jù)悉這是國家發(fā)改委給出的建議，具體落實則需由地方政府操作，“要求各地各部門采取有力措施”、“引導(dǎo)各方面形成統(tǒng)一的市場預(yù)期”。

　　發(fā)改委的第一條建議，在6月7日央行宣布降息時已被印證。而被認為最易于操作的首付比例和稅費減免，銀監(jiān)會和稅務(wù)部門并未給出明確答復(fù)。但本報了解到，在住建部看來，提高首套房首付比例至30%本身是不符合調(diào)控總基調(diào)的，而近期信貸政策的放松和降息等動作，“是一個從錯誤到正確的調(diào)整”。

　　預(yù)期改變

　　6月15日，家住北京市回龍觀小區(qū)的陳平給中介打去電話，決定出售位于回龍觀北部的一套商品房，周六10點，他來到自家樓下準備開門的時候發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)聚集了30多個由中介帶來的看房人。半個小時后，一位看房人便決定交納訂金，購買這套115平米的三居室。盡管205萬的價格比今年1月份時的價格高出20萬。

　　鏈家地產(chǎn)位于北京回龍觀的一家店，其5月銷售收入為2.6億，在銷售停滯近一年后，終于迎來了似曾相識的場景。“這一輪購房者幾乎都是首次購房或者置換房屋的剛需，在經(jīng)歷了一年的觀望后開始集中購房。”

　　但令中介們困擾的是進入6月房屋供應(yīng)量出現(xiàn)短缺，他們常常面對眾多購房者無法提供房屋?！耙恍┍敬蛩阗u房子的現(xiàn)在開始惜售，很多人預(yù)期政府會出臺放松政策，比如降息，比如稅費方面的，屆時房價肯定會大漲”。

　　即便是主管房地產(chǎn)的政府部門，住建部也不認為，房價只由供需決定。一位住建部官員告訴本報，“我們調(diào)控過程中常常忽略，房子是具有投資功能的，近年中國的房價實際上是由預(yù)期在決定。今年我們?yōu)槭裁纯吹秸{(diào)控成效比較不錯，其實就是領(lǐng)導(dǎo)們不停地在各方面喊話，不停給大家傳導(dǎo)調(diào)控的決心，在預(yù)期調(diào)控上起到了很好的效果”。

　　住建部一位官員在私下說，“去年央行很多政策，其實是沒有和我們的調(diào)控思路一致的。溫總理去年一直強調(diào)要鼓勵剛性需求和首次置業(yè)需求，同時加大中小套型中低價位房屋的供給。但是央行去年對于市場的判斷過于謹慎，甚至將首套房利率也提到了1.1倍，這和整個思路是不一致的”。

　　對于近期信貸政策的放松和降息等動作，該官員認為是一個從錯誤到正確的調(diào)整，“這肯定會促進一部分成交，也就是過去應(yīng)該鼓勵但被遏制的一部分購買需求會出來”。

　　在各省市發(fā)改委收到的中央調(diào)控建議文件中，優(yōu)惠利率落實及首付比例并不由地方政府控制，地方政府能左右的，僅僅是“減免相關(guān)稅費等措施”支持居民購買首套普通住房。而北京市一位地稅官員稱，今年不會出臺這樣的政策，至少十八大之前不會，南京市地稅官員也表示針對房地產(chǎn)稅費的減免幾乎不可能。

　　雖然被認為最易于操作的首付比例的調(diào)整，以及房地產(chǎn)稅費減免政策出臺的可能性，銀監(jiān)會和稅務(wù)系統(tǒng)官員均未表態(tài)或直接予以否認。但預(yù)期還是發(fā)生了戲劇性的逆轉(zhuǎn)，樓市開始出現(xiàn)反彈。

　　國家統(tǒng)計局6月9日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月全國商品房成交面積為7290萬平方米，銷售額4511億元，這兩個數(shù)據(jù)相比4月分別上漲了15%、20%。1-5月份的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資則達22213億元，同比名義增長18.5%，增速比1-4月份回落0.2個百分點，增速下滑趨勢大為放緩(1-4月較1-3月增速回落高達4.8個百分點)。

　　包括趙曉在內(nèi)的學(xué)者認為，這輪調(diào)控周期中房地產(chǎn)的最低谷或許已經(jīng)過去。“近期政府對首套房貸的放松、降息以及房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的放松對樓市已經(jīng)起到作用，樓市很有可能在未來幾個月里企穩(wěn)并小幅回升?！壁w曉稱。

　　經(jīng)濟支柱

　　今年一季度全國財政收入排名中，過去財政收入增速保持前列的省市，如今幾乎都在墊底。排名最后4位的是北京、上海、浙江和廣東，這些往年的大佬們，也是土地和房價最高的地區(qū)，收入影響最大。

　　而數(shù)據(jù)也顯示，2012年5月，全國財政收入剔除因匯繳上一年度企業(yè)所得稅因素，財政收入增長5%左右。其中房地產(chǎn)營業(yè)稅下降6.9%。

　　“我去南京調(diào)研，發(fā)現(xiàn)南京市場萎縮得很厲害，一方面是因為市場觀望情緒很嚴重，認為價格還會降；其次限購也使得本地很多剛性需求和改善性需求也停滯了?！鼻迦A大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵表示。

　　在鄭新立看來，情況可能更糟?！白》客顿Y是一個龍頭，它可以拉動40多個部門，今年4月份我們之所以出現(xiàn)三大需求增速全面放緩，一個重要原因就是房地產(chǎn)投資的增長速度有所下降?！?月8日，鄭新立在北京舉行的一個工商業(yè)論壇上表示。

　　據(jù)悉，4月經(jīng)濟數(shù)據(jù)出乎高層意料。工業(yè)增加值同比僅增長9.3%，按照工業(yè)增長速度和GDP增長速度的多年規(guī)律和經(jīng)驗，兩者之間通常相差3到5個百分點。這令決策層開始擔憂。“如果5、6月工業(yè)增加值沒有一個明顯增長的話，二季度的GDP就有可能低于7%?！编嵭铝⒄f。

　　而最新公布的5月數(shù)據(jù)雖然好于上月，但工業(yè)增加值仍為9.6%，并沒有明顯起色。此外，4月份社會用電量同比增長回落到3.7%，較3月下滑3.3個百分點，較去年4月下滑7.5個百分點。水泥生產(chǎn)量也出現(xiàn)負增長，這些指標都在揭示著實體經(jīng)濟面臨的困難。

　　往年在固定資產(chǎn)投資中大都維持23%左右的房地產(chǎn)投資比重，今年出現(xiàn)了下滑。2012年1-4月固定資產(chǎn)投資完成額為75591.60億元，同比增長20.2%。其中房地產(chǎn)開發(fā)為15835.19億元，同比增長18.7%，占固定資產(chǎn)投資比重為20.9%，去年同期為21.2%。

　　在鄭新立看來，房價調(diào)控和繁榮房地產(chǎn)業(yè)并不矛盾，而現(xiàn)實必須要考慮如何將房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起來。因為在他多次的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)實質(zhì)上就是地方經(jīng)濟的支柱。

　　安徽省投資集團高層則對本報稱，地方經(jīng)濟增長曲線幾乎與房地產(chǎn)市場的發(fā)展曲線是一致的，而在目前的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場低迷，地方各方面都受影響，投資、稅收、土地收入全面受影響。

　　地方政府的確有“救市”的沖動。在此前5月份，已有多達40個城市出臺了類似提高公積金貸款額度，上調(diào)普通住宅標準以減免購房稅費等措施。湖南發(fā)改委的中央調(diào)控建議文件曝光之后，輿論普遍認為地方政府新一輪的“救市”政策將密集出臺。

　　本報獲悉，河南省在6月初召開了經(jīng)濟形勢分析會，而會前住建廳則下發(fā)緊急通知收集下轄各市1-5月的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，以供對房地產(chǎn)市場形勢準確分析。

　　在住建部的調(diào)控政策結(jié)構(gòu)中，限購、剛需、預(yù)期調(diào)控被視為三大重點。限購被視為遏制投機性購房的核心，而鼓勵“合理購房需求”則是支撐樓市的關(guān)鍵所在。除限購之外，針對首套房購置的其他優(yōu)惠利率落實、降低首付比例、減免相關(guān)稅費等措施，都被解讀為對“合理購房需求”的支持，但各部委都擔憂輿論“解讀過度”。

　　李稻葵建議，對于南京、沈陽等在限購范圍內(nèi)的二線城市，當前完全可以出臺政策，把交易量逐步恢復(fù)，從而使得價格恢復(fù)。“現(xiàn)在我們說‘調(diào)’絕對不是要走回頭路，不是要放松。而是更好地打擊投資型需求，保護消費型需求，這是中國房地產(chǎn)政策必須要考慮的路”。

　　但他認為，北京、上海、廣州等地，房地產(chǎn)短期內(nèi)調(diào)整的空間很小，這些地方由于城市公共設(shè)施比較完善，城市集聚效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)出來，所以這些地方已經(jīng)量價回升。

　　一位住建部官員說，“限購是特殊時期的特殊政策，但是對于北京這樣的城市，是需要繼續(xù)堅持的，因為這已不是簡單的住房問題，而是一個城市發(fā)展的問題?！崩畹究麆t預(yù)計，北京未來限購可能采取的模式是雙軌制，中小戶型一直限購，超大戶型，例如豪宅還有別墅會逐漸放開。

　　安徽省投資集團的一位高層對本報記者表示，“對于房地產(chǎn)的調(diào)控，我認為地方可以根據(jù)自己本地區(qū)狀況調(diào)整，不能全國都按照北京、上海的節(jié)奏去調(diào)?！?/FONT>