沒有人比海南人對房地產(chǎn)泡沫體會得更加深刻。但王靜認為不同于1990年代的泡沫，人們會真正發(fā)現(xiàn)海南作為養(yǎng)老天堂的價值。海南省政府也希望抓住機會，在不觸動限購政策的前提下大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。如果說過去海南的東部城市發(fā)展更快，下一步隨著海南西環(huán)高鐵的建設(shè)，海南省政府更希望發(fā)展海南西部經(jīng)濟?；A(chǔ)設(shè)施的投入也為吸引更多的投資。

　　離開北京后，王靜一行人下一站將轉(zhuǎn)戰(zhàn)哈爾濱，接下來還可能去重慶和成都推介，如果效果好，將延續(xù)這種形式。

　　地方政府的營救

　　不僅僅是海南。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州、重慶、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽等33個城市，從不同角度出臺了樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，多少都與政策 “松綁”有關(guān)。

　　而自揚州新政(購精裝房給予獎勵)被肯定后，業(yè)內(nèi)普遍預期，將有更多城市以補貼精裝修房或其他方式對樓市成交進行刺激。雖然從力度來看，目前五花八門的放松政策并沒有動搖限購最高的門檻，其拉動樓市的效果有限，但這種努力背后，是地方政府受困于房地產(chǎn)低迷而積極托市的動力。

　　“地方政府都在試探性地進行微調(diào)?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林不久前在接受采訪時表示。他進一步指出，地方微調(diào)政策影響大局和主流是肯定不允許的。若不對地方的微調(diào)政策喊停，最后的結(jié)果只有兩種：一個是調(diào)控以失敗告終；一個是調(diào)控再重新開始，調(diào)控以來所取得的效果又回到原點，在現(xiàn)有政策下是不允許此種“后退”情況產(chǎn)生的。

　　在房地產(chǎn)市場低迷的背景下，為了保GDP，許多地方政府主動“出擊”，尋找開發(fā)商到該地投資。早前，云南普洱市就主動邀請中坤集團去該地發(fā)展旅游地產(chǎn)。

　　對于繳清土地出讓金、閑置未開發(fā)的地塊，部分地方政府也表達了極大的包容性，默許企業(yè)晚開工，來適應市場。北京虎杰投資首席顧問張寅也告訴本報記者，在許多地區(qū)，限購政策都已變相松動，地方政府追查得并不嚴格?！笆袌隼涞?，地方政府比開發(fā)商更著急?！睆堃f。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，房地產(chǎn)格局的根本性改變，取決于制度性改革。但改革的動力并不那么迫切，而至于市場層面的調(diào)整，并不能促成政府改革的決心。在土地政策、金融政策、稅費政策都沒有根本性改變的前提，怎可期望房地產(chǎn)市場有大的改變。這意味著過去的周期性上漲或者下跌亦有可能出現(xiàn)。

　　在泡沫中學會游泳

　　對于房地產(chǎn)泡沫的認識，經(jīng)濟學界有不同意見。國務院發(fā)展研究中心發(fā)展部研究室主任劉峰在接受本報記者采訪時指出，在有些學者看來，有一些泡沫是好事，啤酒一樣有泡沫，有輕微泡沫的情形下，更有利于經(jīng)濟發(fā)展。

　　而至于企業(yè)，首要的是學會在泡沫中游泳。

　　綠城中國(3900.HK)可謂是本輪調(diào)控中“最受傷”的上市公司。在綠城行政總裁壽柏年看來，時有春夏秋冬，但從2006年至今的6年時間里，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的僅有夏冬兩季。2009年的盛夏到2010年的初冬再到2011年的嚴冬，形勢可謂急轉(zhuǎn)直下。

　　有開發(fā)商感嘆，在中國做房地產(chǎn)，最大的不確定性來自于政策。甚至稱“君要臣死，臣不得不死”。言外之意，企業(yè)的生死掌握在政府手中。反周期做事很難。

　　沒有一個開發(fā)商在做生意之前，不研究宏觀趨勢。中國不可逆轉(zhuǎn)的城市化進程似乎給了每一個開發(fā)商最光明的未來。但綠城董事長宋衛(wèi)平感嘆的是，“在保有這份信心之外，我們也必須對這個過程的曲折性有所認識?！彼?012年4月份對股東說，“我們要研究中國的基本國情，因為公司此前所經(jīng)歷的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)給與我們足夠的教訓。尤其是2011年，對調(diào)控烈度預判的不足使得公司蒙受了很大損失，也招致外界輿論的種種風波，顯然，我們不能只專注于低頭做事，而要環(huán)顧天下，從宏觀到微觀，全方位思考中國現(xiàn)代化進程的種種問題?！闭{(diào)控在擠泡沫的同時，改變了綠城的生存哲學，卻很難改變行業(yè)頑疾。

　　早在2009年，金地集團(600383.SH)董事長凌克不無擔心地說，“最近我到全國各地去了解，中國的房地產(chǎn)產(chǎn)品基本上沒有進步，有的項目做得很糟。目前項目還是比較容易賺錢的。”

　　3年后，來自陽光新業(yè)集團一位普通員工的真實感受是，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新依舊很慢，產(chǎn)品和服務提升的幅度有限。

　　在獨立經(jīng)濟學家謝國忠眼里，開發(fā)商的危機根本就沒有度過。6月19日，他在接受本報記者采訪時指出，內(nèi)地的開發(fā)商一直在玩錢的游戲，缺乏核心競爭力，之所以游戲還能繼續(xù)，是因為政府支持和銀行支持。他認為，其實沒有限購政策，市場也會波浪式下降，屬于過去的黃金十年不復存在。尤其是許多三線城市，未來10年的時間里，人口增長都成下降趨勢，房地產(chǎn)缺乏推動力，內(nèi)地市場已經(jīng)嚴重的供過于求。

　　經(jīng)濟學家、北京科技大學教授趙曉也指出，未來房地產(chǎn)的供給并不是僅僅指調(diào)控期內(nèi)形成的供給，也包括最近數(shù)年大規(guī)模開發(fā)所沉淀下來的供給。

　　相關(guān)模型顯示，未來3年中國住宅市場都將供大于求，或許會產(chǎn)生高達2億平方米的庫存，未來五年住宅市場都是去庫存的趨勢，2017年才可能走向供需平衡，但2020年后中國房地產(chǎn)的需求就將進入下降期。所以，中國房地產(chǎn)已正式進入下半場，不會再有另外一個黃金十年，房地產(chǎn)也很難有暴漲的機會。

　　如果說供大于求是必然趨勢，房企再進行規(guī)模化擴張是否意味著自取滅亡？謝國忠認為，今后好好做產(chǎn)品，或者專注于某一個領(lǐng)域的專業(yè)開發(fā)商，抑或是幫助地方政府造城的開發(fā)企業(yè)，仍舊是可以生存的。

　　但市場一旦有轉(zhuǎn)暖跡象，高價地就又重出江湖。“好了傷疤、忘卻疼痛”的企業(yè)是否會成為改革的炮灰？

　　糾結(jié)的買房人

　　“只有當泡沫崩潰時，才知道泡沫有多大?！壁w曉說。他進一步指出，我國樓市存在泡沫是肯定的。房地產(chǎn)的泡沫很大程度上源自于貨幣放量，過去5年，央行總資產(chǎn)增長119%，2011年末達到28萬億，遠超美聯(lián)儲、歐洲央行3萬億及3.5萬億美元的規(guī)模。中國廣義貨幣(M 2)去年末達85.2萬億，增量高達全球一半。

　　“富”起來的中國人十分擔心錢會貶值?！爸袊S多人都想用錢去賺錢，為什么不可以把現(xiàn)金放在那里呢？”謝國忠反問。在他看來，當前中國購房者的種種非理性行為，和當前的時代有關(guān)。“每個人都很HIHG?！边@讓謝國忠聯(lián)想到20世紀20年代美國股市非理性繁榮，人人借錢炒股的歷史，泡沫崩盤。而中國當前發(fā)展房地產(chǎn)，不講科學?！八械娜硕颊J為成功來自于自己的聰明，而看不到危險性?！敝x國忠說。

　　中國的許多買房者心態(tài)亦是糾結(jié)的。華遠地產(chǎn)董事長任志強近日說，所有買房子的人都賺了。2008年時大多數(shù)沒有購房的人都很后悔。但經(jīng)歷了2011年的波動后，亦有剛需購房者一年慘虧數(shù)十萬。購房者必須小心翼翼面對不可預測的波動。

　　眼下，新一輪的上漲似乎又要來臨。21世紀不動產(chǎn)分析師粟日指出，從成交量來看，包括北京在內(nèi)的主要城市，6月份將在3至5月持續(xù)增長的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持升勢。這與往年6月的淡季形成了鮮明對比，尤其是在調(diào)控年份，出現(xiàn)如此較快速的增長，確實出乎大多數(shù)人的預料。伴隨著成交量的連續(xù)增長，人們很明顯地會擔心，房價會不會上漲？

　　粟日認為，二手房作為房地產(chǎn)市場的先導指標，早在3月成交量放大的同時，已率先上漲。由于二手房業(yè)主是根據(jù)市場定價，政府基本沒有直接干預能力，所以，二手房量價齊升，是最近幾個月的正常市場反應。但是，二手房價格的上漲，更多表現(xiàn)在掛牌價的上漲，實際成交價雖然比1月的低谷要高，但并沒有想像的那么大。

　　新房方面，如果從整體來看，打折降價的樓盤要遠高于仍然價格保持不動的樓盤，逆市漲價的只是極個別樓盤。從21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測的北京上百個樓盤來看，尚未發(fā)現(xiàn)明顯漲價的樓盤。極個別調(diào)價的新盤，漲幅也在5%以下。南京、杭州、深圳等城市近期出現(xiàn)的連夜排隊買房的現(xiàn)象，也是發(fā)生在大幅降價的樓盤。也就是說，是降價引發(fā)了排隊，而不是漲價。

　　粟日表示，中央政府部門的連續(xù)表態(tài)很明確，房地產(chǎn)調(diào)控方向不會動搖，這就意味著，以限購、限貸(二套以上)的核心調(diào)控內(nèi)容不可能變化。首套房信貸優(yōu)惠是對基本住房的保障，雖然有擴展效應，但畢竟不是樓市的全部。在中央政府的強力監(jiān)控下，地方政府也不敢將微調(diào)的范圍擴大到二套房以上。未來房價即使會短期上漲，也不可能大漲。反而是眾口一詞的房價上漲論，經(jīng)過心理層面的放大，有可能會為房價的上漲提供動力，這是要警惕的。

　　然而，相信房價不會大漲而延遲購房的購房者，是否會在下一輪行情到來前踏空？