跨越夢想：房地產(chǎn)調(diào)控亟待體制性突破

21世紀經(jīng)濟報道    作者：張曉玲

中國房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)到現(xiàn)在，面臨一個微妙的節(jié)點。

　　接受本報記者采訪的學(xué)者、開發(fā)商人士普遍認為，當前樓市已經(jīng)回暖，開發(fā)商的日子明顯比去年好過了。但對未來，他們大多不樂觀，或者說，態(tài)度謹慎。

　　對于房地產(chǎn)調(diào)控和高房價的話題，探討已經(jīng)不限于行業(yè)本身。與往年的博鰲?21世紀房地產(chǎn)論壇不同，參會人士罕見地形成一個共識：即房地產(chǎn)調(diào)控與我國實體經(jīng)濟和貨幣政策以及隨之產(chǎn)生的制度改革期待緊密相連。過去數(shù)年，寬松的貨幣政策以及長期的低利率，支持了商品房市場的巨大套利機會，以及對于房價只漲不跌的神話般的預(yù)期，掩蓋了中國房地產(chǎn)的泡沫破裂和硬著陸風(fēng)險，以至于經(jīng)濟學(xué)家鐘偉用“長期有劫數(shù)”來形容房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢。

　　而這一切，除土地制度變革、破除“土地財政”依賴，以及政府職能轉(zhuǎn)變外，不可能有根本改變。

　　改革，迫在眉睫。

　　當前調(diào)控的悖論

　　5、6月份，中國房地產(chǎn)市場回暖跡象明顯，多個城市連續(xù)創(chuàng)下限購后的成交新高。隨之而來的，是房價的上漲再度成為熱點話題，調(diào)控房價“越調(diào)越高”的悖論再一次上演。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出，中國房價問題涉及四個方面：土地、銀行、開發(fā)商、購房者，其中開發(fā)商、購房者是本輪政府調(diào)控的著力點。但只針對后兩者加力，難以有效控制房價，尤其是把推動房價上升的原因都歸到投資與投機性購房上，更是因果倒置。

　　與聶梅生相比，經(jīng)濟學(xué)家許小年的觀點更為一針見血?！跋拶徏炔缓侠硪膊缓戏?。侵犯了消費者的權(quán)利，侵犯了企業(yè)的自主經(jīng)營權(quán)。”許小年認為，當前的限購政策是錯誤的。與一般消費品不同，投資品是由預(yù)期、供給和需求決定的，房子有資本增值的預(yù)期，當前的限購政策只打擊了當前的需求，而不是增加未來的供給，人們對未來房子增值的預(yù)期絲毫沒有因為限購而改變。他建議取消限購政策，代之以其他更為根本性、市場化的手段，來抑制高房價。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認為，在當下，市場復(fù)蘇，但也只能稱之為“暖冬”，房地產(chǎn)業(yè)仍有短暫好運：和工業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)凈利潤水平相對穩(wěn)定；2012-2013年樓市溫和回暖、資金供求大致平衡；推出限購限貸的替代政策尚不成熟；但房企庫存壓力仍然巨大，當前在建工程45億平方米，而去存緩慢，銷竣比僅為1.1：1，違背以價換量的漲價并不可取。

　　貨幣和資金的推手

　　聶梅生認為，房價上升的根本原動力，是土地供給機制與市場需求不匹配，而貨幣政策的大幅寬松，長期的低利率、負利率造成房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上漲。在如此確定的套利機會面前，理性的人們會將貨幣資產(chǎn)置換為住宅資產(chǎn)，而且“晚買不如早買”、“租房不如買房”！

　　住建部政策研究中心主任秦虹在研究中發(fā)現(xiàn)，國房景氣指數(shù)共八個指標，它們與房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的銀行貸款增速、定金和預(yù)售款這兩個因素高度相關(guān)，尤其是銀行貸款增速，在2011年，由于銀行貸款增速的下降，國房景氣下滑到最低點。

　　華遠地產(chǎn)董事長任志強也認同，寬松貨幣政策和長期低利率，是房價上漲的主要推手。

　　保守估計，三次下調(diào)存款準備金率可向市場釋放人民幣流動性超過1萬億元，多家銀行將去年4季度上調(diào)的首套住房貸款利率逐步降為基準利率，進而又恢復(fù)為八五折優(yōu)惠。6月8日，央行三年來首次降息，并調(diào)整利率浮動區(qū)間。初步估計降息以及利率優(yōu)惠，可提高居民住房支付能力超過10%。

　　在上述因素影響下，房價上漲預(yù)期升高，居民購房意愿亦有所增加，促進房地產(chǎn)市場形成筑底。央行2季度儲戶問卷調(diào)查顯示，預(yù)期房價上漲的居民比例較上季提高2.8個百分點，未來三個月打算購房的居民比例較上季提高1.6個百分點。

　　不過，劉琳表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有根本轉(zhuǎn)向，仍是嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，嚴控住房投資投機需求不放松。

　　不少分析人士傾向于認為，下半年房價大漲或大跌的可能性都不大。

　　去杠桿化任重道遠

　　“應(yīng)該高度警惕房地產(chǎn)金融資產(chǎn)屬性的放大，去杠桿的政策應(yīng)是最有效的控制性政策。”秦虹指出，當前穩(wěn)定政策預(yù)期至關(guān)重要，對住房市場抑制投機性需求的政策應(yīng)長期堅持不變，并明確支持合理住房需求本身是調(diào)控政策的應(yīng)有之義。

　　許小年則從宏觀經(jīng)濟的角度，解讀房地產(chǎn)作為拉動內(nèi)需的作用以及如何實現(xiàn)的路徑。他說，房地產(chǎn)是可以拉動國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，但現(xiàn)行調(diào)控所起到的作用相反。經(jīng)濟活動的全部目的是滿足消費需求，買房是消費，為什么要限制人們?nèi)ハM呢？

　　許小年建議取消限購和限貸政策。限購一旦取消，房價將出現(xiàn)新一輪的上漲行情，怎么辦？他建議同時推出新的改革措施，來抑制房價上漲。

　　“抑制房價過快上漲的根本措施是增加供給，特別是土地供應(yīng)，”他認為，推進土地制度的改革，考慮小產(chǎn)權(quán)房的合法化，甚至有必要放棄18億畝紅線，打破人們土地越來越稀缺的預(yù)期，改變土地目前由政府壟斷的現(xiàn)狀，讓土地由市場來配置。而這，也是包括聶梅生、任志強在內(nèi)諸多業(yè)內(nèi)人士的觀點。