在這181個股權轉讓中，三分之一的轉讓交易標的額在1億元以上，創(chuàng)下歷史高峰。8月22日，清科研究中心研究員周倜如在接受本報記者采訪時表示，大額股權交易的成規(guī)模出現(xiàn)，說明一些中型房企或大型房企的中型項目開始進入股權交易市場，行業(yè)競合正在走向新階段。

　　融資需求是根本原因

　　在股權交易的趨勢中，伴隨了房企的退出甚至死掉。近日，在媒體的反復猜測中，一家房企的非正?！八劳觥币驯蛔C明是事實。而據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有中恒集團（600525.SH）、天富熱電（600509.SH）、東方航空（600115.SH）、西部礦業(yè)（601168.SH）、江蘇舜天（600287.SH）、*ST酒鬼（000799.SZ）、金種子酒（600199.SH）等上市公司退出房地產(chǎn)業(yè)務。

　　在這些上市公司的相關報告中，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控和房地產(chǎn)市場的激烈競爭，是被引用最多的兩大原因?！斑@些市場主體多是沖著地產(chǎn)行業(yè)的豐厚利潤而來，也會因為豐厚利潤的一去不復返而退出?！敝苜萌缯J為。

　　在深圳市場，4月份幾乎是個分水嶺。此前一動不動的銷售在此后開始小步回暖，更令業(yè)界看到希望。但正是在4月份，深圳的房企股權交易一度出現(xiàn)高潮。據(jù)深圳富通地產(chǎn)一位高級管理人士介紹，4月份之前，已有相當數(shù)量的本土小型房地產(chǎn)企業(yè)出售股權退市，原因在于銀行融資被堵死，只能變現(xiàn)股權趁早離場。

　　4月份之后，樓市成交逐漸復蘇，加之貨幣政策的整體回暖，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了流動資金方面的“滋潤”，開始有所轉變。但這個過程中，倉位太滿的地產(chǎn)公司仍面臨去化回款壓力，又要面對拿地的誘惑，于是開始就具體項目的股權出讓有所動作。

　　據(jù)周倜如追蹤研究，這是因為成交回暖基本上集中在“剛需”項目上，一些超大盤、豪宅盤，特別是中小型房企的此類項目，造成其庫存及現(xiàn)金流受制，進而制約其投融資的有效運作。而且，這種狀況更容易發(fā)生在一線城市。

　　就某知名房企到處尋求股權出讓或合作的情況，前述富通地產(chǎn)人士經(jīng)過了解后分析認為，“這才能看到潮退時究竟是誰在裸泳。所謂龍頭房企，一樣難以抵抗融資需求的急劇變化之勢?！?/P>

　　隱秘的信托交易渠道

　　目前看來，股權交易趨于高潮的直接結果或將是房地產(chǎn)市場集中度的提高，特別是大房企份額的明顯增加。除此之外，前述富通地產(chǎn)人士認為，股權交易將向繼續(xù)執(zhí)行調控政策的二線、三線城市蔓延，這也符合此趨勢。

　　瑞銀證券7月底的一份研究報告認為，如果調控政策依舊堅挺，預計到2012年底，前14家上市房企的市場份額，將增長至20%強。其中，萬科這樣的龍頭房企將在規(guī)模及規(guī)模效益上繼續(xù)領跑。

　　不過，在股權交易的具體操作中，應該較難看到這些大房企的身影?！按蠓科蟋F(xiàn)在基本上是低頭發(fā)展自己，不愿意站在輿論的風口浪尖上?！鼻笆龈煌ǖ禺a(chǎn)人士表示，在深圳市場，借道信托是幾家大型房企開展股權交易的隱秘通道。

　　“很多信托公司可能面臨保兌付的巨大壓力，但那些背靠房地產(chǎn)企業(yè)的信托公司卻在劇烈變化的市場中抓緊機會賺錢?！卑l(fā)源于北京的一家大型信托公司的業(yè)務拓展部門負責人在接受本報記者采訪時如此表示。

　　原因在于，房地產(chǎn)信托兌付危機出現(xiàn)之時，正是低價收購相關房地產(chǎn)項目的好機會?！霸谛磐惺袌錾希h價的空間更有彈性，因為坐在談判桌上的是急于離場的信托公司，而不是視項目如生命的房地產(chǎn)公司?！边@位信托公司人士分析認為。

　　去年以來，銀行信貸緊上加緊，信托平臺幾乎成為中小型房地產(chǎn)公司融資的不二選擇。“當時，不少房地產(chǎn)公司以年化率15%、甚至17%的成本借助信托融資，中小型房地產(chǎn)公司與信托公司的議價能力很弱。隨著兌付高峰的來臨，那些本身條件不佳、開發(fā)商實力不強、抵押物不充分的項目，就成為股權交易的主要交易對象，也成了大型地產(chǎn)公司的并購對象。”前述富通地產(chǎn)人士表示，這些項目如果是以股權形式“包裝”的，則意味著房地產(chǎn)商無法按時兌付后，信托公司將獲得項目所有權。

　　在這場捕捉不良信托資產(chǎn)的機會競爭中，資產(chǎn)管理公司、私募基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金一片廝殺，都在忙著找信托公司購買房地產(chǎn)信托不良資產(chǎn)。這其中，股東中有地產(chǎn)背景的信托公司，或者說有自己信托平臺的房地產(chǎn)公司，占了最大的便宜。

　　據(jù)前述信托公司人士介紹，目前，一般的房地產(chǎn)信托項目融資比例在40%左右。也就是說，如果項目兌付困難，以4折收購還是劃算的。對于上述兩類公司，收購未完成的廉價項目相當于廉價擴張。

　　在這個競爭中，股權交易以信托交割的方式隱秘進行，大量項目發(fā)生股權變更，不少中小型地產(chǎn)商由于資金回籠不暢而被大地產(chǎn)商曲線吞下?！笆袌鲈谥鸩交嘏幢惝敃r可能壞掉的項目也有機會復盤，所以，房企股權交易將愈演愈烈，這中間的競爭也將加劇。”周倜如預測到。