外資在華投資最為悲情的當(dāng)屬素有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司(以下簡稱“鐵獅門”)。日前，鐵獅門正在叫賣上?！暗赝酢报D這條商業(yè)信息最近在國內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)熱傳，轉(zhuǎn)讓總價為人民幣48億元。

　　這塊地王是4年半前，鐵獅門以掛牌底價67.517億元收入囊中的新江灣城F地塊。業(yè)界認為，鐵獅門的舉動顯然具有非同尋常的意義，可以說是外資從中國樓市大撤退的一個縮影。然而，鐵獅門卻聲稱，在中國長期發(fā)展戰(zhàn)略不變，不會退出。

　　自2008年起，鐵獅門已在北京、上海、天津和成都4個城市進行戰(zhàn)略布局，至今仍未有明顯成效。日前上海地王轉(zhuǎn)讓之說更是甚囂塵上，盡管鐵獅門對此否定，但同時表示不排除尋找合作方。這被業(yè)內(nèi)認為，這或許亦是另一種退出方式，而沒有公開披露任何信息的北京等地的項目至今也是撲朔迷離。

　　就連華遠地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]股份有限公司董事長任志強亦對此感嘆，“鐵獅門最受傷，每次都在最高潮時進入就趕上低潮退出，何不堅持到底？”

　　然而，鐵獅門卻在回復(fù)時代周報的聲明中表示，我們在中國積極尋求更多投資機會，持續(xù)發(fā)展。

　　新江灣城前世今生

　　上海歷年來推出的最大一幅綜合用地、上海有史以來出讓總價最高的“地王”和美國最大的綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司之一等多個要素，注定了新江灣城F地塊的故事非同尋常。

　　2007年12月24日，新江灣城F地塊公開掛牌出讓，這幅包括辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)的規(guī)劃用地，占地達26.7萬平方米，容積率3.37，總建筑面積90萬平方米，掛牌起始價67.517億元，是為歷年來推出的最大一幅綜合用地。

　　值得注意的是，彼時政府對于競買主體的限制條件相當(dāng)苛刻：所開發(fā)建設(shè)的甲級綜合商辦項目不小于200萬平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬平方米商辦綜合項目建設(shè)和管理業(yè)績；有超高層建筑建設(shè)業(yè)績；擁有和管理不小于500萬平方米商業(yè)物業(yè)；有開發(fā)世界級專業(yè)綠色建筑機構(gòu)標(biāo)準的建筑項目不少于100萬平方米；獲得世界級專業(yè)綠色建筑機構(gòu)頒發(fā)的認證等。同時，必須在2008年1月9日前繳納7億元的保證金。

　　彼時，長江實業(yè)[簡介 最新動態(tài)]集團等眾多意向競拍方，均被淘汰出局，不得不敗興而歸。唯一符合條件的，就是作為美國最大的綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司之一的鐵獅門。

　　實際上，在此之前，鐵獅門蟄伏上海已久，更是在上海成立鐵獅門總部，但一直在土地市場上沒有任何收獲。

　　早在2005年3月，鐵獅門就有意競標(biāo)上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)項目，該地塊出讓面積173.73畝，集商辦與娛樂用途為一體，但是最終由北京天鴻房地產(chǎn)與美國藍馬克娛樂集團共同獲得。時隔一月，鐵獅門與香港萬都集團進行談判，尋求共同開發(fā)上海襄陽路服飾禮品市場所在地塊的可能性，孰料也是無功而返，該地最終由新鴻基地產(chǎn)競得。

　　至2007年，鐵獅門開始募集房地產(chǎn)基金中國基金I號。這一年，在上海土地市場上不乏鐵獅門的活躍身影：鐵獅門參與競拍上海黃浦區(qū)163街坊地塊，卻被蘇寧環(huán)球捷足先登，最終以44.04億元競得，再次空手而歸。

　　2008年1月23日，作為唯一競購方，鐵獅門最終毫無懸念地以掛牌底價67.517億元將覬覦已久的上海新江灣城F地塊納入囊中。值得注意的是，鐵獅門高歌猛進之勢在兩個月之后同樣在美國上演：鐵獅門參與了紐約西區(qū)地鐵上蓋項目哈德遜廣場的投標(biāo)，以10.54億美元總租金的投標(biāo)價奪標(biāo)。彼時，在大洋彼岸，美國房地產(chǎn)次貸危機風(fēng)暴已然在醞釀之中，而鐵獅門與雷曼和黑石的合作已悄然埋下了隱患。

　　2009年3月4日，鐵獅門將新江灣城F地塊項目正式命名為“尚浦領(lǐng)世”知識商務(wù)廣場，并舉辦了開工儀式，項目的總投資預(yù)計高達170.75億元。不過，時隔不久，該地塊即進入擱淺狀態(tài)，傳聞四起，不乏轉(zhuǎn)讓或合作之說。

　　其實，根據(jù)F地塊的招標(biāo)文件要求，該地要在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》之日起兩年內(nèi)動工，動工建設(shè)后3年內(nèi)，競得人必須完成F地塊內(nèi)總建設(shè)量的50%。然而，直至2010年11月22日，具備上海新江灣城項目一級土地開發(fā)背景的上海城投控股股份有限公司(600649.SH，以下簡稱“城投控股”) 發(fā)布公告，下屬全資子公司置地集團分別與鐵獅門集團下屬7家公司簽署了《合資經(jīng)營合同》及《產(chǎn)權(quán)交易合同》，以評估價格分別收購其持有的滬風(fēng)、開古、建奇、康州、東榮、合庭、高泰7家公司各36%股權(quán)，總金額達26.61億元。

　　2011年6月22日，尚浦領(lǐng)世項目正式舉行一期住宅項目的開工儀式。擱置近3年，其開發(fā)啟動的轉(zhuǎn)機則被認為是來自城投控股的介入。

　　然而，城投控股介入不過一年，鐵獅門轉(zhuǎn)讓新江灣城F地塊之說再起，這再度將鐵獅門推向風(fēng)口浪尖。

　　高潮時進 低潮時退？

　　“在中國最不成功的境外投資者大約要算鐵獅門了。北京國貿(mào)[簡介 最新動態(tài)]退出是首案，其后，每次都在最高潮時進入就趕上低潮退出。為啥每次都不肯堅持一下呢？”這是任志強對于鐵獅門的評價。

　　在鐵獅門回復(fù)時代周報的聲明中，鐵獅門亦將其業(yè)務(wù)布局歸為，“上海、天津、成都及蘇州項目”。不過，在天津和成都，鐵獅門的發(fā)展都是淺嘗輒止。2007年上半年，鐵獅門中國基金（巴巴多斯）有限公司進入成都市場，收購成都東大街板塊一棟大廈的在建工程。

　　2007年9月20日，鐵獅門再次以1440萬元/畝的價格獲取成都市掛牌出讓的東大街7號、8號地塊，該地塊凈用地面積38.0075畝，建筑總面積為17.6萬平方米，計劃總投資25億元。該項目由2008年9月開工建設(shè)，而目前7號地塊一期工程基本完工，8號地塊二期工程正在施工。盡管鐵獅門一度對外表示將采取“只租不售”的模式經(jīng)營，但是據(jù)記者了解，目前其寫字樓部分已經(jīng)整售予平安集團。

　　2008年，鐵獅門轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津，拿下天津和平區(qū)的成都道項目和南京路項目，其中成都道為2.2萬平方米的商業(yè)項目，引入百貨、購物中心和超級市場等；而南京路項目規(guī)劃為4萬平方米酒店、2.3萬平方米零售商業(yè)、2萬平方米辦公樓。不過，記者查閱諾亞財富針對鐵獅門人民幣基金的報告時，其中寫道：鐵獅門已于2011年出售了南京路地塊。諾亞財富為第三方理財機構(gòu)，鐵獅門之后將與其在上海募集首只人民幣基金。

　　鐵獅門的進退選擇，不過在一年之間。2010年10月19日，鐵獅門與天津新金融投資公司簽約合作投資開發(fā)于家堡金融區(qū)一期中的5個地塊，其中包括地標(biāo)雙塔建筑，開發(fā)總面積超過52萬平方米，項目開發(fā)投資總額超過60億元。值得注意的是，就是在此前后，鐵獅門在上海新江灣城地塊引入了城投控股，之后將天津南京路地塊出售。

　　鐵獅門的擴張之勢，起于2008年，然而，亦是很快地收縮。尤其是在地產(chǎn)高峰期收購物業(yè)的價格過高，其投資并不能覆蓋融資成本，主要是基于升值預(yù)期，這也使得鐵獅門成為這一年金融危機的直接受害者，旗下多個基金一度出現(xiàn)嚴重虧損。其中，與雷曼的合作失敗，與黑石的合作亦弱化了鐵獅門一向引以為傲的基于地產(chǎn)基金模式的融資能力。

　　知情人士向時代周報記者透露，鐵獅門只是想緩解一下資金鏈，并不等于要退出中國。

　　商業(yè)地產(chǎn)專家楊詠詩對時代周報記者表示：“據(jù)我了解，現(xiàn)在是圍城狀態(tài)，在華外資三成想要進來，七成想要出去，賣掉在華物業(yè)進行套現(xiàn)。”

　　希望拓展更多項目

　　2008年，實際上是鐵獅門在中國區(qū)域大肆擴張的一年，彼時，鐵獅門對外公開已完成在上海、北京、天津和成都四城市的戰(zhàn)略布局。然而，進退之間，已不復(fù)當(dāng)年布局之初的藍圖。

　　早在2005年，鐵獅門就已聯(lián)手美國投資公司GSC Partners組建房地產(chǎn)投資公司，雙方分別占60%和40%。其中，鐵獅門負責(zé)房地產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，GSC負責(zé)資金籌集并提供技術(shù)指導(dǎo)，雙方計劃籌資5億美元在上海和北京開發(fā)高端商業(yè)和住宅項目，預(yù)計3-4年內(nèi)開發(fā)46.5萬-92.9萬平方米的甲級寫字樓和豪華公寓樓。

　　事實上，鐵獅門在北京闖蕩已久。2008年4月，傳聞鐵獅門進軍北京，與某高校達成合作，然而至今亦未見任何披露信息。在鐵獅門在上海、北京、天津和成都4個城市的戰(zhàn)略布局中，其中則是將“北京金融商務(wù)區(qū)E04地塊合作項目”列入其中，但是至今也未有任何下文。

　　記者查閱其境內(nèi)管理架構(gòu)發(fā)現(xiàn)，北京和天津為同一辦事處統(tǒng)管。

　　“鐵獅門在蘇州低腰秋褲的對面還有一個承諾要堅守?！痹阼F獅門作出“鐵獅門公司始終堅定對上海新江灣項目的承諾”的聲明時，一名上海銀行人士如是評價道。

　　在蘇州的金雞湖畔，大型商業(yè)綜合體相繼進駐蘇州工業(yè)園區(qū)之際，鐵獅門早已悄然落子，這是鐵獅門繼成都、上海、天津之后正式進軍的第4個城市。

　　2012年5月2日，鐵獅門宣布，封閉首個完全由中國投資者組建的人民幣房地產(chǎn)基金，該基金總額高達12億元，將用于收購蘇州兩宗土地，開發(fā)大型綜合地產(chǎn)項目。

　　這兩個項目共占用蘇華路上的兩個地塊，位于蘇州工業(yè)園區(qū)，沿金雞湖西岸的蘇州中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，包含兩棟集辦公樓、商場與豪華住宅于一體的建筑，總面積達11.43萬平方米。

　　與鐵獅門在中國的其他項目相比，蘇州項目顯然無法媲美。其獨特之處在于，這是鐵獅門在中國募集的首個人民幣基金投資項目。

　　該基金啟動于2011年10月，就是從啟動募集到基金封閉，經(jīng)歷了1年時間。這只完全由中國投資者組建而成的基金，除了一家央企投入部分資金之外，核心資金主要來自華寶信托。

　　鐵獅門聯(lián)席首席執(zhí)行官徐杰儒和徐瑞柏表示：“該基金的成功設(shè)立可謂是中國資本市場的發(fā)展道路上的重要分水嶺。此外，項目所在地區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)增長以及當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的日益改善令我們堅信，現(xiàn)在正是在當(dāng)?shù)亻_發(fā)頂級物業(yè)項目，滿足世界一流租戶需求的最佳時機。”

　　“我們在中國積極尋求更多投資機會，持續(xù)發(fā)展，希望在其他更多城市中拓展開發(fā)項目”，鐵獅門在回復(fù)時代周報的聲明中表示，“我們對于中國經(jīng)濟的長期展望表示樂觀，同時我們也相信，目前是繼上海、天津、成都及蘇州項目之后，進一步拓展業(yè)務(wù)的適當(dāng)時機。”

　　截至目前，鐵獅門在中國共擁有逾175萬平方米的開發(fā)項目。