十八大，將于11月8日召開(kāi)。近段時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控又現(xiàn)新動(dòng)向。具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是相關(guān)部委通過(guò)權(quán)威官媒強(qiáng)調(diào)、宣示政策意圖；二是一線城市動(dòng)作頻頻，比如9月13日上海重申限購(gòu)嚴(yán)控，9月21日北京叫停十宗土地出讓，9月24日廣州限售高端住宅等。

　　政策的變化，主要是跟著市場(chǎng)走的。年初的時(shí)候，筆者曾預(yù)測(cè)全年樓市將跳出一個(gè)三部曲：探底、筑底、復(fù)蘇?，F(xiàn)在看來(lái)，已完全驗(yàn)證。住宅成交量于3月開(kāi)始復(fù)蘇，房?jī)r(jià)于6月止跌反彈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地市場(chǎng)、房屋新開(kāi)工等指標(biāo)于8月復(fù)蘇。各指標(biāo)依次見(jiàn)底、反彈，短周期的特征非常鮮明。

　　最為關(guān)鍵的是，房?jī)r(jià)的反彈，直接違背本輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，跟隨房?jī)r(jià)變化，政策隨之而動(dòng)。一季度時(shí)，房?jī)r(jià)下跌，調(diào)控政策基本沒(méi)動(dòng)靜；二季度，量增價(jià)穩(wěn)，政策仍無(wú)動(dòng)作；三季度，6月開(kāi)始房?jī)r(jià)上漲，7月動(dòng)作頻頻，溫總理提出絕不允許房?jī)r(jià)反彈、國(guó)土部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知、國(guó)務(wù)院派出八大督查組、中央政治局表示防止房?jī)r(jià)反彈，8月關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市增加、二手房稅收從緊的消息甚多，深圳等城市已采取評(píng)估法征二手房交易稅。

　　9月以來(lái)，住宅成交量小幅下滑，房?jī)r(jià)漲幅回落，市場(chǎng)有所降溫，金九泡湯。然而，恰在此時(shí)，土地市場(chǎng)迅速回暖，一方面大房企搶地，另一方面各地推地?zé)崆楦邼q，高價(jià)地時(shí)有現(xiàn)身。于是，政策之繩不由的再度繃緊，北京停止十幅地出讓、上海中停一幅優(yōu)質(zhì)地出讓，皆反映出地方政府不想出現(xiàn)地價(jià)推高房?jī)r(jià)的新危局。

　　而國(guó)土部也坐不住了。有關(guān)負(fù)責(zé)人26日在接受新華社專訪時(shí)表示，近兩個(gè)月土地市場(chǎng)總體平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)過(guò)熱。但要繼續(xù)做好地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，防止高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。要求各地建立出讓前預(yù)研判制度，選用更加靈活的差別化競(jìng)價(jià)方式，采取加強(qiáng)競(jìng)買人資格和資金來(lái)源審查、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件等措施，減少非理性競(jìng)爭(zhēng)。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)各地出讓公告和成交結(jié)果的監(jiān)測(cè)，對(duì)違法違規(guī)用地保持高壓態(tài)勢(shì)，一旦發(fā)現(xiàn)，即時(shí)叫停。

　　從9月開(kāi)始，抑制房?jī)r(jià)的行動(dòng)，將進(jìn)入年內(nèi)的“高潮期”。主要理由有三：一、房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力源較多。近幾個(gè)月的成交量，遠(yuǎn)超去年同期，一般而言，量增后，價(jià)也有漲的壓力。8月CPI抬頭，未來(lái)通脹值得憂慮，美國(guó)QE3出籠，流動(dòng)性擴(kuò)張，部分熱錢將重返中國(guó)，國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲后，對(duì)國(guó)內(nèi)形成輸入性通脹。今年以來(lái)土地購(gòu)置量和房屋新開(kāi)工量持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，后續(xù)住宅供應(yīng)將會(huì)偏緊。二、18大召開(kāi)在即，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是維穩(wěn)社會(huì)的需要，中央和地方皆有此壓力。三、一線城市多制定有年度房?jī)r(jià)目標(biāo)，比如北京和上海都是“2012年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降”，隨著房?jī)r(jià)的止跌反彈，實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的困難性增加。

　　“高潮期”也只是相對(duì)年內(nèi)前三季度而言的，相對(duì)于2010年，只能算小巫見(jiàn)大巫了。從中央政策來(lái)看，仍將以強(qiáng)調(diào)并督促地方落實(shí)為主，限購(gòu)限貸不會(huì)放開(kāi)。信貸和稅收皆為差別化，但信貸空間主要在于首套房，權(quán)在商業(yè)銀行，稅收將成為調(diào)控的重頭戲。存量房采用評(píng)估法，避稅越來(lái)越難，房產(chǎn)稅增加試點(diǎn)城市，似乎變得呼之欲出了。值得關(guān)注的是，將適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)。另外，相關(guān)部門還將做防止房?jī)r(jià)反彈的政策預(yù)案。

　　從地方政府來(lái)看，大部分地方都會(huì)在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)和抑房?jī)r(jià)之間糾結(jié)，政府態(tài)度將趨于分化，大部分三四線城市不可能進(jìn)一步收緊了，而一線城市和少數(shù)高房?jī)r(jià)的二線城市，可能會(huì)在預(yù)售、賣地、限價(jià)等環(huán)節(jié)再度加碼，從而為“保任務(wù)、保面子”而努力。