在這一輪的調(diào)控的過程中，這個新政的指向性我認為是非常清晰的，就是針對的房地產(chǎn)市場的投機過度，部分城市的房價過快上漲，也就是經(jīng)濟學上所說的泡沫化，當然是部分的泡沫化，并不是全面的泡沫化，房價的合理回歸我們也要注意到，在溫家寶總理提出這個概念以后，在他的文字稿上，特別標明了部分城市，針對性的實現(xiàn)房價調(diào)控，這個擠泡沫也不是說中國700個左右的城市一起擠，是有針對性的，再有泡沫發(fā)生的部分城市，通過房地產(chǎn)新政擠出去，而且必須柔性的擠，必須考慮到方方面面。

　　有的朋友談到自己的看法的時候有這種傾向，為什么不能痛快一點？但是我們實話實說，經(jīng)濟運行的調(diào)控，特別是房地產(chǎn)這樣一個錯綜復雜的，千絲萬縷聯(lián)系的領域里面，是不能簡單的按照某一個因素極端的強調(diào)，單向的思維認為能提出理性的對策了。

　　在我們目前采取的新政的舉措中間，我認為應該認識到有一些過度性的措施和權(quán)益的考慮，這是必然的。但同時也有制度建設的追求，如果作為研究者要給已經(jīng)進行的房地產(chǎn)調(diào)控新政做一個評判的話，我想首先應該充分肯定的是，我們已經(jīng)比較清楚的看到了，在中國房地產(chǎn)調(diào)控中間的所謂雙軌統(tǒng)籌房價，溫家寶曾經(jīng)說到保障房是總理管，商品房的事情總經(jīng)理管，這也就是我們討論經(jīng)常說到的，讓市場歸市場，政府歸政府，它是一個雙軌的這樣一個必須有所理性認識和區(qū)分的這樣一個事情，同時又要有統(tǒng)籌，這個統(tǒng)籌我認為是在一個通盤的，我們具體落實到各個政府轄區(qū)的頂層開發(fā)下，保障房、商品房怎么樣納入一個合理的開發(fā)規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，在政府的政府方面，我始終認為保障房建設過程中體現(xiàn)政府管規(guī)劃，同時要管脫離，進而要管準入和應有的退出，這個脫離怎么脫？

　　從棚戶區(qū)改造到廉租房的建設，公租房的建設，要把低收入階層的條件統(tǒng)起來，現(xiàn)在越來越把保障房安居工程的重點放在棚戶區(qū)改造廉租房、公租房的建設。地方政府紛紛明確了他是有限產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)，不能像原來北京這邊拿到手以后，再轉(zhuǎn)手取得這種溢價收入的，這樣就封殺了套利空間，這要我們在管理上進一步完善，準入和退出這個機制還在探索，現(xiàn)在已經(jīng)作出了種種的努力，真正的使這種資源進入低收入家庭，不能讓其他人混進來，不能說在取得這種保障房資格的人員，以后成為后一階段先富起來的人以后，他不退出，他占有這個資源跟他以后的收入不對位了，這些都要探索。

　　另外，市場方面我們看到政府一個規(guī)劃，把商品房建設，包括高端別墅的建設一起做，管規(guī)劃下面基本是管什么？管規(guī)則，公平競爭，再往后就管收稅，交易環(huán)節(jié)要收稅，保有環(huán)節(jié)也要收稅，交易環(huán)節(jié)一度有所強調(diào)，現(xiàn)在有一個基本的邏輯是成立的，就是借鑒一些海外經(jīng)驗，能不能在住房的持有時間上，采取一種時間越長，稅率遞減的措施，你買了一套住宅，一年以內(nèi)出手可能是一個比較高的稅率，三年以后出手可能降一個臺階，五年以后再降一個臺階，到了八年以后就是一個比較合適的臺階，這是遏制大家短期的炒作，但是我認為只講交易環(huán)節(jié)的稅收還不足以說明問題，相關信息的管理還要有進一步的具體的考慮，怎么樣能夠如實的掌握這個時間段，怎么樣在這個相關的另外一些事情上也防止所謂虛假的東西，我們過去說增值的考慮嗎？那他就來一個陰陽的合同，你真是的合同就不能如實的掌握住，這個我們就不說了，現(xiàn)在說房產(chǎn)稅，已經(jīng)進入試點的稅率，它的改革是在保有環(huán)節(jié)上前所未有的形成一個稅收的負擔，這個稅收的負擔是一個有可預見性的，可以在以后形成制度框架的制度建設。

　　第二個雙軌統(tǒng)籌規(guī)劃框架，政府應該做的這幾個事情合在一起，我認為現(xiàn)在相當清晰，這是一個房地產(chǎn)市場的進步。另外應該擴充的，應該在通盤的了解情況有別于肯定方面的時候，我認為我們房地產(chǎn)調(diào)控新政，隨著形勢的演變，一度非常嚴格的行政手段已經(jīng)出現(xiàn)了定向?qū)捤?，我們在最近一段時間穩(wěn)增長的導向下，同時也結(jié)合第一套房房貸的利率開始有區(qū)別對待，貸款條件有所放松，對于沒有城鎮(zhèn)戶口，但是從農(nóng)村到城鎮(zhèn)有長住的記錄，有納稅證明等等，這方面原來很嚴格的限制，現(xiàn)在已經(jīng)放寬了，我認為這些定向?qū)捤啥际强梢缘?，這是我們當時不得不采取的一些權(quán)宜之計在開始做，良性的、必要的調(diào)整。這也是值得肯定的。

　　我注意到在溫家寶總理最近的經(jīng)濟專家和行業(yè)協(xié)會負責人座談會上，正式公布的信息有一條，房地產(chǎn)調(diào)控實施過程中要更多的強調(diào)市場手段和法律手段，我的解讀是要更多的運用經(jīng)濟杠桿的手段和規(guī)范化的手段，這都是值得肯定的，房地產(chǎn)調(diào)控新政里面的重要的信息。

　　那么我們簡單談一下兩地的房產(chǎn)稅的熱點，這是一個敏感的、有明顯爭議的問題，我認為在方向上，我們在年度的改革文件里面，這是有權(quán)威性的，從決策層到管理層都做表述的，這樣一個要求，叫適時擴大房產(chǎn)稅、擴大試點范圍，這個時間表確實不好說，我們不斷的聽到反對、置疑的聲音，也可以體會到在十八大即將召開這樣的情況下，最大的可能性是在十八大之后，但我不覺得這是根本性的問題，我們現(xiàn)在首先要看到的是大方向，大邏輯是在日漸明朗化，按照我的理解，這樣一個制度建設，實際上是房地產(chǎn)新政里面最重要的事情，中國人都講標本兼治，但治本于上，房地產(chǎn)調(diào)控新政在過去有幾輪的調(diào)控，相比它的水準體現(xiàn)在哪，應該體現(xiàn)在更多的追求制度建設，這個制度建設先弄框架，而且在搭框架的過程不能全面齊頭并進，只能先找部分地方的試點，來總結(jié)經(jīng)驗，而實際上這些做法都是和十八大之后，我們決策層要充分考慮的，十年的一個眼界，以及這十年在2020年要實現(xiàn)全面小康以后，要實現(xiàn)鄧小平勾畫的三步走戰(zhàn)略史目標實現(xiàn)結(jié)合在一起，這里面一個基本的邏輯，我覺得應該再次強調(diào)，中國是要通過經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌走向一個現(xiàn)代國家，現(xiàn)代國家現(xiàn)代社會需要有現(xiàn)代的稅制，你就不能回避稅制本身的可塑性問題。

　　有一種意見是說稅制不可能設定，它自然而然發(fā)展，比如我最近說的直接稅比重在中國偏低，反對意見是直接稅比重高和低是自然演變的過程，跟稅制改革無關，是跟生產(chǎn)力的水平相關，我不同意這個觀點，稅制不能任意設定，但是存在一定的可塑性，我們的管理部門、社會大眾共同參與稅制的改制，就代表主動設計稅制的彈性空間，我們設定的更好一點就更適合與現(xiàn)代化的要求，我們設定的差一點背離這種現(xiàn)代化的要求，我們應該在方方面面的努力下，形成一個比較好的，順應客觀需要的稅制。同時也使我們的房地產(chǎn)這樣的產(chǎn)業(yè)，它能夠在發(fā)揮中國經(jīng)濟，在城鎮(zhèn)化過程中的引擎、支柱作用的同時，避免一些泡沫化的風險和由于泡沫化過度造成的負面影響，這樣的過程中，我們來尋求人民群眾公共利益的最大化，無非就是這樣一個邏輯關系，所以我們必須要通過理性的討論來化解一些阻礙。說到房產(chǎn)稅的改革是重感情的，有時候是很激烈的，你要在網(wǎng)上、微博上說的話，很多人會跳出來還罵了，這種形勢我覺得可以理解，我推崇的還是理性的探討。

　　我認為上海、重慶兩地試點要充分肯定他們?yōu)樘煜孪龋呀?jīng)形成的兩個地方各有特點的初步方案，有共性也有差異，但首先要看他們的共性，讓社會更好的來適應和觀察，看看這個稅是不是像大家說的洪水猛獸，會不會造成多么嚴重的問題？先建一個基本框架，這個基本框架有一個明顯的東西，調(diào)節(jié)高端，上海明確的說是調(diào)增量，我不動存量，但你具體看這個方案，你出售是增量，買房子的增量信息系統(tǒng)來認證你原來有沒有房子，合在一起計算稅率就把這個以前的拉進來了，派生的形成一個紐帶，重慶一般的存量不考慮，但是轄區(qū)內(nèi)3000多套所謂花園別墅，就是有院落的獨立別墅是明確無誤的作為存量覆蓋的，但是有180平米的協(xié)議，180平米以內(nèi)免稅，這種試點方案的設計我認為是非常必要的，是可以為以后的改革試點提供重要借鑒的，所以也可以借此討論一下。

　　中國以后房地產(chǎn)稅改革，我認為是要循序漸進、酌情擴大試點范圍的，它里面很重要的要點是不能簡單地借鑒美國，而是要借鑒日本的首套房免征的模式，很多人說中國人很多人買房子是給自己買一個社會保障，因為大家看城市化還要走好幾十年，這中間房地產(chǎn)是一個上升的趨勢，我在這段時間買一個房子是給自己買一個商業(yè)保險，我認為這個完全可以討論，第一套房免征，第二套房或者是第二單位可以考慮稅率，完全可以考慮這樣的一個具體區(qū)別對待，但是對不起高端的按照支付能力原則，有多少套房子，有多么高水平豪宅的，在高端上調(diào)節(jié)也是符合基本原則的，必須把這個原則明確下來。這樣一來我覺得可以給社會大眾吃定心丸，是要大家一起尋求共贏，一起來建設一個和諧社會，來尋求長治久安，這個制度建設要抓住不放，那么在短期考慮和中長期考慮中，我覺得中國的現(xiàn)實決定我們必須沿用鄧小平的改革智慧，就是在某種階段要強調(diào)不爭論，我們現(xiàn)在不能說完全不爭論，但不能停留于爭論，有人說要把這個房地產(chǎn)稅的所有的事情爭論清楚以后，人大來做一個規(guī)范的立法，在全國一起推行，說起來有道理，實際上沒有任何可行性，這種要讓人大全面立法，把這個稅細節(jié)定好以后全國一起推的思路，真的像有的人說的150年以后才有結(jié)果。我們必須要在鄧小平的理論下，在一個大的框架下說出來以后，要大膽的試，大膽的闖，現(xiàn)在我們不這么說，這個一是要存在，要允許爭論，要在開拓的過程中來做，我們允許某些爭議很大的改革試驗來總結(jié)經(jīng)驗，當良好地的改革試點就是起這個作用，這就是在漸進的過程中，我們必須往前推進這個過程的一個非常明確官方的指向。

　　這樣一些基本觀念說了以后，我還想回應一些大家關心的問題，我了解到很多人都在說，房產(chǎn)稅的法理依據(jù)方面是不是應用上，我簡單的說一下，第一點就是土地出讓金的問題，這個稅和租的性質(zhì)不一樣，他們之間可以形成并行不悖的關系，有人說這不是重復征收嗎？確實存在重復的問題，我們的稅制是多次征必然就有重復，只是重復的合理與否的問題，而不能說整個的政府征收的是義務稅，這不可能，這是一個現(xiàn)代的稅、租和其他收費等等合理的分流歸位，再形成一個合理協(xié)調(diào)的關系。第二有人說如果接受前面這一點，我不能接受原來買的房子了，你推出新的稅收調(diào)節(jié)以后，房價下了一個臺階，我這個心理是不平衡的，我覺得這個問題確實，你如果有了一個普遍征收的稅務環(huán)節(jié)以后，土地批復環(huán)節(jié)不會動輒就吵成一個天價，我們就是老房老地老辦法，新房新地新辦法，我們的社會保障叫老人、中年人、新人，這是三種方向，這是中國改革方案中提供的一個借鑒的。

　　第三個，中國的所有城鎮(zhèn)土地進入開發(fā)的都是國有，人家搞的房地產(chǎn)稅是私有權(quán)基礎上的征收，我這個地是國家的，你征什么稅啊？我認為這方面實際上要談兩點，國有土地的稅收對房地產(chǎn)使用權(quán)的所有者，從國際經(jīng)驗和我們改革實踐來看都是沒有一定沖突的，比如說國際經(jīng)驗英國，比如說香港，房地產(chǎn)稅可以有私有的、公有的一視同仁全覆蓋，英國分為中央政府持有的，地方政府持有的，私人持有的，無條件持有的就是私有的，另一類分為契約持有，我可以契約持有他，在英國地區(qū)持有最長的可以長達999年，無論是什么樣的區(qū)別，可以有所區(qū)別，但是這個稅全覆蓋毫無疑義的。國有企業(yè)上交跟其他的企業(yè)一樣的所得稅，那么按這種邏輯來分，我這個企業(yè)都是國家的，你跟我要所得稅，那不是自己跟自己較勁嗎？那時候意識到要搞商品經(jīng)濟，必須放在一樣的環(huán)境里去，你這個企業(yè)產(chǎn)權(quán)是國家的，但是你有相對獨立的運營機制，需要有稅的調(diào)節(jié)，我們現(xiàn)在同樣的道理，雖然終極產(chǎn)權(quán)是國家的，無論是企業(yè)還是個人，具有獨立的利益，根據(jù)需要我們可以通過立法程序通過稅收手段來調(diào)節(jié)，這是我來說應該提到的兩點相關分析依據(jù)，還有一個房地產(chǎn)稅的管理問題，不多說了，有人說這個稅復雜得不得了，中國人要學會一百年以后再說吧，我們物業(yè)稅已經(jīng)有6個城市擴大到10個城市，它相關的所有的管理都已經(jīng)在計算機程序里軟件化，都可以在這方面通過一定的人員培訓，在操作方面相對順暢的來實施，工作方面進一步的參與優(yōu)化調(diào)整是必要的，但是沒有方案。

　　最后一點我們還有一些復雜的東西，中國的小產(chǎn)權(quán)房等等，這些歷史遺留問題要解決起來比較棘手，但我認為它不足以引出一個結(jié)論說因為有了歷史的問題，中國的稅制改革問題就無法推行，不是這樣的，我們要化解原來的小產(chǎn)權(quán)房等等的歷史遺留問題，而整個的大方向、大邏輯，我認為仍然是可以清晰的認知的！