近日，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省物價局下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間，規(guī)定地產(chǎn)項目合理利潤率控制在10%左右，超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。

　　限購、限價、配建保障房……此輪樓市調(diào)控堪稱“史上最為嚴(yán)厲”，似乎一點也不為過。而這一次，地方政府直接劍指開發(fā)商的命脈――利潤率。

　　對此，一家上市房企的負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》記者直言不諱：“如果項目沒有15%以上的利潤率，我們根本不會買地。”而多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時亦表示，這項政策的初衷是好的，但執(zhí)行起來難度較大。

　　嚴(yán)控房企利潤率

　　一直以來，房產(chǎn)項目的成本結(jié)構(gòu)備受關(guān)注，而陜西省政府的上述政策，則是希望將神秘的房價構(gòu)成“大白于天下”。

　　昨日，記者在陜西省住建廳的官方網(wǎng)站找到了這份名為《關(guān)于加強商品房價格成本利潤測算進一步促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）。

　　《通知》明確規(guī)定，各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間，備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi)。按照土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目，測算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本，確定合理利潤率并控制在10%左右。

　　據(jù)報道，陜西省住建廳和省物價局有關(guān)人員表示，這是響應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場的要求，希望引導(dǎo)購房理性消費?！锻ㄖ返某雠_，一是要防止房價反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數(shù)，剛需購房該出手就可以出手。目的是希望開發(fā)商既有利潤，老百姓也能買得起房。

　　上述房企負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)商在拍地之前，都會進行嚴(yán)格的成本測算，在保證一個利潤率的前提下去拍地?！熬湍梦覀兤髽I(yè)來說，一般要保證15%~20%的利潤率才會出手，10%左右的利潤率，根本沒有人愿意去做?！?/P>

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則對記者稱，一般來說，在房價中，土地成本和各項稅費各占20%~30%，剩余的則是建安成本、管理成本及合理的利潤率等。“其實，每一個項目的成本構(gòu)成都不一樣，不能一概而論?！?/P>

　　“項目的開發(fā)年限也很關(guān)鍵，開發(fā)商追求的是年回報率，尤其是大體量樓盤需要一個較為長期的過程，其間人力成本、物料成本都處于一個變動的過程。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商認(rèn)為，很多時候，連房企自身都無法準(zhǔn)確算出利潤率，該政策若要嚴(yán)格執(zhí)行，估計會碰到不少困難。

　　新政被指執(zhí)行難

　　一石激起千層浪。對房企商品房利潤率做出嚴(yán)格限制，在房地產(chǎn)業(yè)較為罕見，于是引發(fā)高度關(guān)注與熱議。

　　上述《通知》的出臺日期為10月16日，不過，這一消息是近期經(jīng)陜西當(dāng)?shù)孛襟w報道后才被外界所知。

　　一位開發(fā)商代表對本報記者稱：“我個人無法理解政策出臺的初衷，這是針對商品房，而不是保障房，人為控制利潤率是一件很難做到甚至很難想象的事情。”

　　張宏偉認(rèn)為，利潤率在實際操作過程中是很難控制的，即使同一區(qū)域、相鄰的兩塊地，土地成本也可能相差很多?！叭绻o一個10%~20%的區(qū)間，還有操作的可能性，嚴(yán)控在10%左右，基本上是無法操作的?！?/P>

　　德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸麒麟也表達了類似的觀點。他稱，房產(chǎn)項目的具體成本外界是很難測算的?！芭e例來說，一個項目的裝修成本到底如何測算，開發(fā)商承諾5000元/平方米的裝修成本，有可能做到名副其實，但也有可能3000元/平方米就可以‘搞定’，這里邊的‘水分’和‘操作空間’都是很大的。”

　　此外，還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，在監(jiān)管不嚴(yán)的情況下，新政可能對房屋質(zhì)量造成影響。

　　“如果在備案階段確定一個具體的成本定價，但由于后期成本上漲，按照原計劃實施超出預(yù)定成本，影響了開發(fā)商的開發(fā)利潤，那該怎么辦呢？降低標(biāo)準(zhǔn)、減少配套？原定用一級物料改為二級，優(yōu)質(zhì)建筑工人改為‘游擊隊’？”上述業(yè)內(nèi)人士如是說。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟分析稱，地方政府的初衷也許是好的，但政策的執(zhí)行細(xì)節(jié)顯然應(yīng)該考慮得更周全一些，對調(diào)控目標(biāo)的簡單化處理，后果不堪設(shè)想。

　　值得注意的是，國務(wù)院總理溫家寶近日在談及房地產(chǎn)市場問題時表示：“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖?！睖乜偫硗瑫r指出：“調(diào)控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段?！?/P>

　　當(dāng)?shù)貥鞘小奥燥@冷清”

　　記者發(fā)現(xiàn)，今年以來，陜西省及省會城市西安的樓市可謂不溫不火。

　　近日，由陜西省房地產(chǎn)研究會和陜房城市發(fā)展研究院主編的《陜西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2012）》指出，西安、咸陽、榆林、寶雞等地房價仍處于回調(diào)趨勢，商品房新開工面積明顯減少，其他城市房價增幅則回落。今年1~9月全省房地產(chǎn)市場投資總額增幅比去年回落3%；商品住宅銷售額747.43億元，同比下降43.8%。

　　此外，1~9月，西安市房地產(chǎn)新開工面積1121萬平方米，同比增長了8.8%，房地產(chǎn)完成投資810億，同比增長9.9%，商品房銷售790萬平方米，同比下降7.3%，其中住宅銷售672萬平方米，下降92.4%。

　　根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)，2012年8月，西安商品住宅存量持續(xù)走高達971萬平方米，處于近一年來的最高位，當(dāng)月成交97萬平方米，成交均價為6619元/平方米。

　　目前，中海、綠地、龍湖、萬科、金地、華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 、和記黃埔等龍頭房企均已在西安布局。

(第一財經(jīng)日報)