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新聞分類: 行業(yè)新聞
作者: ycpm
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2020-08-31 16:00:35

  房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀源于當前的經(jīng)濟發(fā)展模式與經(jīng)濟社會結構

  當今中國房地產(chǎn)市場的矛盾,仍然是供求關系不平衡。 一是住宅產(chǎn)品結構與消費人群不匹配,適合普通消費者的中低價位產(chǎn)品供應不足,適合高端消費者的產(chǎn)品過多;二是區(qū)域供應與人口分布不匹配,大城市、城市中心區(qū)供不應求,中小城市、城市邊緣區(qū)供應相對過剩。 由此,造成土地資源、資金資源和政策資源的嚴重浪費。

  其深層次矛盾,是產(chǎn)品的市場化要求與主要生產(chǎn)要素(土地、資金)壟斷性現(xiàn)實的矛盾。在土地與資金資源有限且被人為控制的情形下,企業(yè)追逐利益最大化,生產(chǎn)利潤高的高端產(chǎn)品。利潤低的產(chǎn)品要求規(guī)?;a(chǎn),前提是源源不斷的土地與資金供應,這對于大多數(shù)企業(yè)而言是可望而不可即的。

  中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀源于當前的經(jīng)濟發(fā)展模式與經(jīng)濟社會結構。中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟社會發(fā)展作出了重大貢獻,同時也存在許多弊端。

  長遠來說,對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不是若干條政策所能奏效。需要檢討上世紀90年代以來形成的住房制度與房地產(chǎn)制度,適時進行制度重構。

  在市場供需層面:穩(wěn)定住房預期

  首先是住房保障制度――穩(wěn)定低收入者的住房預期。需要明確保障的范圍與保障的形式,范圍是低收入抑或中低收入?形式是經(jīng)濟適用住房抑或公租房?實物配租抑或發(fā)放津貼?茲事體大,關系到國民收入的再分配,要根據(jù)財政能力合理確定,避免造成新的不公平。而且,住房保障是政府長期的職責,要有5年計劃、10年規(guī)劃,合資格人士輪候,由此穩(wěn)定低收入者的住房預期。當前一些權力部門、壟斷部門利用住房保障制度不明確之機,自建房低價向內(nèi)部干部、職工銷售,破壞房改原則,應當嚴令制止,嚴肅查處。

  其次是住房租賃制度――穩(wěn)定年輕人和外來務工人員的住房預期。租賃與購買都是滿足居住需求的主要途徑。在市場經(jīng)濟國家(社會),約有3―7成人口通過租賃解決居住問題,尤其是年輕人。我國多年來在住房政策和房地產(chǎn)市場培育方面,都忽略了租賃市場的培育與發(fā)展,形成重購輕租的畸形住房消費觀。在租賃制度重構方面,一是要立法保障業(yè)主與租客的合法權益;二是消除租客在城市生活中的歧視性政策(如受教育權利);三是降低租賃成本,減免有關稅費,免除業(yè)主不合理的責任承擔;四是鼓勵國有房企持有物業(yè)出租,增加市場供應量。由此,穩(wěn)定年輕人和外來務工人員的住房預期。

  解決了上述人員的住房需求,就解決了當前較為緊迫的“剛性需求”之中的大部分,既可減輕房地產(chǎn)市場的供應壓力,又能緩解社會各階層對高房價不滿的怨氣。

  房地產(chǎn)業(yè)要轉型升級,實現(xiàn)產(chǎn)品多元化

  與此同時,隨著中國經(jīng)濟發(fā)展方式實現(xiàn)轉變,房地產(chǎn)業(yè)要轉型升級,實現(xiàn)產(chǎn)品多元化。住宅產(chǎn)品增加養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等等;除此之外,鼓勵房地產(chǎn)業(yè)與各行各業(yè)結合,投資商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、園區(qū)(工業(yè)、科技、創(chuàng)意等)地產(chǎn)等,發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)基礎性、先導性作用及其市場運作優(yōu)勢,帶動各行各業(yè)繁榮發(fā)展。由此,穩(wěn)定投資者市場預期,分散其投資方向,減緩其對住宅市場的壓力。

  在深層次矛盾解決方面:改革是必須的

  中國房地產(chǎn)市場是在上世紀80年代改革土地制度,實行國有土地有期有償使用發(fā)育起來的。土地制度采用兩種公有制形式、禁止農(nóng)村集體土地買賣,為中國大規(guī)模的低成本城市化、工業(yè)化奠定了基礎,也為地方政府提供了豐厚的財政來源。但是,伴隨而來的是二元經(jīng)濟結構與社會結構的分化,城鄉(xiāng)差距的擴大,國有土地價格以致住房價格的過快攀升。所謂“小產(chǎn)權房”的存在并愈演愈烈,就是對現(xiàn)存兩種公有制形式土地制度的抵抗。對土地制度的二次改革,賦予農(nóng)民享有支配土地并享有土地資產(chǎn)帶來的經(jīng)濟收益,破除國有土地壟斷性,降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,應該提到議事日程上來。

  當前,廣東省進行的轉變政府職能、深化行政審批制度的改革,將會對房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生深遠影響。這項改革與培育發(fā)展社會組織、完善社會治理是相輔相成的。這意味著政府回歸到提供公共服務產(chǎn)品、制訂與執(zhí)行宏觀經(jīng)濟政策、建設基礎設施、創(chuàng)造良好的經(jīng)濟社會環(huán)境的有限責任政府角色,行業(yè)協(xié)會承擔行業(yè)管理職能,通過服務、協(xié)調(diào)、維權、自律等行為模式,實現(xiàn)行業(yè)公平競爭,維持社會生產(chǎn)有序進行,從而有可能促使房地產(chǎn)業(yè)從被調(diào)控、被監(jiān)管的地位轉變?yōu)閷嵤┳灾?、自律的行業(yè);從以往政府監(jiān)管轉變?yōu)樾袠I(yè)管理與社會治理多管齊下,實現(xiàn)宏觀調(diào)控目標。