眼下，改善型購(gòu)房需求漸漸取代剛性需求浮出水面，而這類人群在買房過(guò)程中最頭疼的莫過(guò)于第一套房子貸款未還清，購(gòu)買第二套房子仍需要貸款。

網(wǎng)友鐘小姐已用公積金貸款購(gòu)置第一套住房，貸款尚未還清，短時(shí)期內(nèi)有提前還貸的打算，目前準(zhǔn)備購(gòu)置第二套房產(chǎn)。她個(gè)人擬出三套貸款方案，個(gè)貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷的按揭顧問(wèn)對(duì)此一一點(diǎn)評(píng)。

　　方案一還清第一套 第二套仍使用公積金貸款

　　從公積金貸款政策來(lái)看，如借款人第一套住房使用公積金，在尚未還清前是不可以再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買第二套住房的。只有在還清第一套住房貸款的前提下，才能再使用公積金貸款，同時(shí)不會(huì)被認(rèn)為是第二套房產(chǎn)，首付20%，利率為基準(zhǔn)利率。

　　方案二直接使用商業(yè)貸款

　　現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸政策的要求還是較嚴(yán)格的，借款人首套住房不論是用公積金還是用商貸，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查到該借款人曾經(jīng)貸過(guò)款，那么再次貸款買房就會(huì)算做二套房。

　　但是，現(xiàn)在貸款購(gòu)買第二套房，利率是可以下調(diào)的。如果借款人首套住房能夠按時(shí)還款，再次貸款的利率幾乎接近于首套住房的貸款利率。相較于以前政策規(guī)定利率必須上浮1.1倍，對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)已經(jīng)有很大優(yōu)惠了。

　　方案三還清第一套 第二套使用組合貸

　　組合貸是指借款人一部分貸款用公積金償還，另一部分貸款用商貸償還。公積金貸款的部分比較好算賬，結(jié)清后再貸款仍是首套政策。而商貸比較麻煩，即使借款人結(jié)清貸款，也避免不了二套限制。

　　這樣算下來(lái)，組合貸對(duì)借款人來(lái)說(shuō)是很不劃算的，而且初審、批貸、放貸的速度較慢。

　　按揭顧問(wèn)認(rèn)為，從這三套方案來(lái)看，借款人將首套住房公積金貸款記錄清零后再次使用公積金貸款買房這個(gè)方案是最適用于二套房的，相對(duì)比較劃算。