“小區(qū)入住的幾乎都是老年人，因?yàn)檫@里比其他小區(qū)更適合老年人居住。”家住北京太陽(yáng)城的琚老伯說(shuō)。為了減輕子女負(fù)擔(dān)，2008年琚老伯花60萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓內(nèi)的一套兩居室住房。在這里，琚老伯不用自己做飯，不用擔(dān)心就醫(yī)困難?！靶^(qū)里有食堂，有醫(yī)院，家家戶戶都有緊急呼救按鈕與小區(qū)內(nèi)的醫(yī)院連接，為了方便擔(dān)架進(jìn)出，小區(qū)內(nèi)安裝的電梯都是大號(hào)的。”那么，琚老伯所居住的小區(qū)為何會(huì)有食堂和醫(yī)院？這樣的小區(qū)與普通住宅小區(qū)有什么區(qū)別呢？

　　房地產(chǎn)商因何投資養(yǎng)老地產(chǎn)

　　在購(gòu)買(mǎi)房屋之前琚老伯本打算入住養(yǎng)老院。然而，“條件好些的公立養(yǎng)老院一床難求，跟買(mǎi)車(chē)搖號(hào)一樣遙遙無(wú)期，容易入住的養(yǎng)老院設(shè)施又太簡(jiǎn)單，收費(fèi)也并不便宜。”

　　北京市民政局福利處提供的數(shù)據(jù)顯示，北京目前運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)為406所，養(yǎng)老床位7.1萬(wàn)張，以去年底全市戶籍老年人口247.9萬(wàn)計(jì)算，平均每百名老人實(shí)際擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位還不到3張。

　　在現(xiàn)有養(yǎng)老院無(wú)法滿足養(yǎng)老需求的情況下，琚老伯選擇購(gòu)房居家養(yǎng)老?！耙环矫娌辉敢馔侠圩优?，盡量給他們減輕負(fù)擔(dān)，一方面又能讓自己的生活有所保障，以后還能將房產(chǎn)再留給子女。”因此，具備醫(yī)院、食堂、郵局等設(shè)施的小區(qū)成為琚老伯購(gòu)房的首選。

　　與琚老伯一樣，65歲的沈女士也在兩年前購(gòu)買(mǎi)了該住宅項(xiàng)目的房屋，原因在于沈女士的兒子在廣州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得讓我住養(yǎng)老院，就為我花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了配套設(shè)施比較全的小區(qū)，盡管離市區(qū)遠(yuǎn)，但小區(qū)有醫(yī)院和超市，基本能滿足我的需求。”沈女士告訴記者。

　　“既非養(yǎng)老院，又比普通住宅小區(qū)適合老年人居住，這一類住宅項(xiàng)目是專為養(yǎng)老需求開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品，也就是養(yǎng)老地產(chǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴中國(guó)青年報(bào)記者。在他看來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)從地產(chǎn)角度看，是基于養(yǎng)老、養(yǎng)生需求的復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果。

　　那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是何時(shí)出現(xiàn)的？又與養(yǎng)老院、敬老院有何區(qū)別呢？“養(yǎng)老地產(chǎn)是最近十年出現(xiàn)的，與城市化進(jìn)程加快和老年人口增長(zhǎng)息息相關(guān)?！?陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)除了規(guī)模上比養(yǎng)老院和敬老院大之外，服務(wù)的目標(biāo)人群和服務(wù)質(zhì)量也不一樣。

　　“過(guò)去能夠進(jìn)養(yǎng)老院的主要是社會(huì)上一些沒(méi)有生活來(lái)源，缺少生活依靠的失能老人。還有少部分退休公職人員進(jìn)了比較好的公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。而位于社會(huì)中間段的、有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人群不在其中。養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會(huì)化養(yǎng)老方式，將面對(duì)更多的老年人，根據(jù)他們的需求提供相應(yīng)的服務(wù)。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　一些居住在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的業(yè)主表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也是一種有產(chǎn)權(quán)的商品房，只不過(guò)與大多數(shù)住宅類小區(qū)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供專門(mén)的老年物業(yè)服務(wù)，是以養(yǎng)老為主要功能的商品房。

　　據(jù)了解，近年來(lái)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)是“潛在的市場(chǎng)需求”。首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略投資中心的一份市場(chǎng)分析報(bào)告指出，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，針對(duì)老年人的特殊需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅?！?/P>

　　此外，一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還表示，近年來(lái)政府對(duì)商品房的調(diào)控力度逐年加強(qiáng)，也是地產(chǎn)商將目光投向養(yǎng)老地產(chǎn)的原因之一?！暗禺a(chǎn)商在投資養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)會(huì)享受到政策優(yōu)惠。地方政府看到發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)和投資養(yǎng)老地產(chǎn)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的補(bǔ)充，會(huì)在土地出讓和稅收方面提供優(yōu)惠，吸引企業(yè)參與投資養(yǎng)老地產(chǎn)。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不盡相同

　　據(jù)記者了解，盡管很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為是“摸著石頭過(guò)河”。

　　“當(dāng)前來(lái)看，已經(jīng)投入使用并開(kāi)始盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城和上海親和源，而這兩個(gè)項(xiàng)目分別代表了當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的兩種盈利模式，前者是租售結(jié)合，后者是只租不售。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　“太陽(yáng)城的立項(xiàng)名稱叫作北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，此項(xiàng)目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用來(lái)建為老年人提供服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，比如醫(yī)院、租住式老年公寓。區(qū)別是老年住宅是出售的，商業(yè)設(shè)施為非賣(mài)品，我們持有物業(yè)?！北本┨?yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴中國(guó)青年報(bào)記者。朱鳳泊所說(shuō)的持有物業(yè)指的是北京太陽(yáng)城銀齡公寓。作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的物業(yè)部分，銀鈴公寓并不出售，只用來(lái)為老年人提供租住服務(wù)。

　　對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)盈利的問(wèn)題，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“在大規(guī)模社會(huì)化的養(yǎng)老管理上我們?nèi)狈?jīng)驗(yàn)。盈利模式走的是租售結(jié)合，自己持有養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施，出售住宅類產(chǎn)品回籠資金。如果沒(méi)有出售的途徑，項(xiàng)目的投資就難以為繼。必須通過(guò)租和售相結(jié)合的方式才能使企業(yè)資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)?！?/P>

　　對(duì)此，朱鳳泊坦承，“第一桶金是老年住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的時(shí)候淘到的。”此后，用利潤(rùn)支撐持有型養(yǎng)老物業(yè)的建設(shè)。養(yǎng)老型物業(yè)經(jīng)營(yíng)后形成經(jīng)常性收益。經(jīng)常性收益當(dāng)中以養(yǎng)老公寓為主業(yè)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，比如太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓內(nèi)的太陽(yáng)城醫(yī)院。

　　從北京市朝陽(yáng)區(qū)政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太陽(yáng)城銀齡公寓。他們租住的套間，每月要交納2000多元房費(fèi)，由于兒子在外地工作，不能及時(shí)照料，還花費(fèi)3000元聘請(qǐng)了護(hù)工，如果算上伙食費(fèi)和其他一些服務(wù)費(fèi)，徐老伯夫婦每月一共要開(kāi)銷(xiāo)近6000元。此外，“入住時(shí)還交納了40萬(wàn)元的保障金。”

　　根據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室公布的數(shù)據(jù)，2010年，北京市職工(多為離退休人員)基本養(yǎng)老金2065元。徐老伯夫婦僅憑養(yǎng)老金也無(wú)法承受昂貴的租金，“住在這里的都是退休干部和知識(shí)分子，我們的保障金也是兒子付的，不然也住不起。”徐老伯說(shuō)。

　　對(duì)于當(dāng)前養(yǎng)老公寓收取保障金的問(wèn)題，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“老年公寓收取保障金，是一種融資的途徑，因?yàn)榕涮自O(shè)施，比如醫(yī)療機(jī)構(gòu)也需要投入資金，而且建醫(yī)療機(jī)構(gòu)回籠資金的周期長(zhǎng)，收取保障金能夠解決運(yùn)營(yíng)資金的問(wèn)題。由此看來(lái)，要想把養(yǎng)老地產(chǎn)做到令人滿意，地產(chǎn)商本身需要具備很強(qiáng)的實(shí)力才行?！?/P>

　　而只租不售的上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用的則是會(huì)員制的盈利模式。據(jù)親和源研究中心工作人員介紹，上海親和源的收費(fèi)主要分兩塊：年費(fèi)和卡費(fèi)。

　　據(jù)記者了解，親和源有兩種會(huì)員卡，A卡為“永久卡”，卡費(fèi)89萬(wàn)元(需一次性繳納)，按戶型分，小套、中套、大套的年費(fèi)分別為2.98萬(wàn)元、3.98萬(wàn)元、6.98萬(wàn)元。A卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓。 B卡為“終身卡”(15年)，年費(fèi)2.98萬(wàn)元，卡費(fèi)按照小套、中套、大套分，分別是45萬(wàn)、55萬(wàn)、88萬(wàn)元。

　　上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目2008年?duì)I運(yùn)至今，投入的成本還沒(méi)有完全收回。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，會(huì)員制收取的昂貴卡費(fèi)無(wú)疑是在變相售房，而這種方式并不利于養(yǎng)老地產(chǎn)今后的發(fā)展。

　　另外，一些地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)也會(huì)加入養(yǎng)老住宅的元素進(jìn)行銷(xiāo)售。對(duì)于這種做法，業(yè)內(nèi)人士并不看好，“住宅區(qū)蓋一、兩棟適合老年人居住的樓房，使得住宅區(qū)有養(yǎng)老功能，這種方法不能從根本上解決老年人養(yǎng)老問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要有具備相關(guān)資質(zhì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，如果沒(méi)有醫(yī)療機(jī)構(gòu)或醫(yī)療機(jī)構(gòu)未獲得資質(zhì)，充其量也只停留在養(yǎng)老地產(chǎn)概念上。”

　　養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)突出服務(wù)功能

　　今年7月，面向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)的《老年人權(quán)益保障法(修訂草案)》(以下簡(jiǎn)稱草案)提出，“政府支持養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展”，“各級(jí)政府在財(cái)政、稅費(fèi)、土地、融資等方面采取措施，鼓勵(lì)、扶持社會(huì)力量興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施?！?/P>

　　針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)“用地難”問(wèn)題，草案規(guī)定，“地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照老年人口比列及分布情況，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃?！?/P>

　　一些養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，草案不僅將保障老年人的合法權(quán)益，也將規(guī)范并有利于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　“在當(dāng)前的土地出讓階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能避開(kāi)招拍掛流程，采取和地方通過(guò)協(xié)議出讓土地的方式，拿地成本會(huì)很低，導(dǎo)致一些地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以投資養(yǎng)老地產(chǎn)為名進(jìn)行圈地賣(mài)房?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　而有的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2013年北京土地招拍掛市場(chǎng)將推出養(yǎng)老綜合用地，以推動(dòng)開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投入。一些地產(chǎn)界研究者認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)盡管是商業(yè)開(kāi)發(fā)，但其公益屬性也很強(qiáng)，為保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“不走樣”，政府部門(mén)應(yīng)對(duì)參加招拍掛的企業(yè)設(shè)置一定門(mén)檻，招拍掛后的土地價(jià)格應(yīng)避免過(guò)高。

　　為了扶持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，今年9月14日，民政部與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行簽署了《支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃合作協(xié)議》。協(xié)議中說(shuō)，“國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行將利用開(kāi)發(fā)性金融優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)社會(huì)資金加大對(duì)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的投入?！?/P>

　　“盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和市場(chǎng)需求很大，但做好養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵在于企業(yè)的心態(tài)。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，地產(chǎn)商在地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)之間應(yīng)更突出養(yǎng)老服務(wù)功能。如果把養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅當(dāng)作地產(chǎn)的一個(gè)種類，注重短期回報(bào)，就很難獲得市場(chǎng)認(rèn)可。走長(zhǎng)線發(fā)展的路徑，是投資商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域一個(gè)最基本的心態(tài)。

　　此外，養(yǎng)老地產(chǎn)所需的人力資源也是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)60歲以上的老年人口近兩億。而我國(guó)護(hù)理人員存在極大缺口，按平均每3名老人需要1個(gè)護(hù)理員推算，我國(guó)大體需要養(yǎng)老護(hù)理人員1100萬(wàn)人左右，但全國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老護(hù)理員僅30多萬(wàn)人。不僅普通護(hù)理人員稀缺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下來(lái)，也將抬高養(yǎng)老公寓的服務(wù)價(jià)格。

　　在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)是提供的養(yǎng)老服務(wù)是否令人滿意。建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵要搞好市場(chǎng)調(diào)查以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)市場(chǎng)，才能得到社會(huì)的承認(rèn)、大眾的歡迎，才會(huì)有更好的效益?！?/P>