近日京滬深接連出現(xiàn)地王，其背后是開(kāi)發(fā)商重回一線城市的沖動(dòng)。

經(jīng)歷近兩年的調(diào)控之后，開(kāi)發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，原來(lái)深入三四線拓展是一件有風(fēng)險(xiǎn)的事情，尤其是房?jī)r(jià)止跌回升的過(guò)程中，一線城市和熱點(diǎn)二線城市更能帶來(lái)銷量和利潤(rùn)。

剛剛過(guò)去的11月，京滬深穗四大城市成交量均創(chuàng)下今年新高，其中11月廣州新房成交均價(jià)14769元/平方米，更創(chuàng)下2010年以來(lái)的新高。

而眾多的三四線城市卻深陷庫(kù)存和消化危機(jī)之中：全國(guó)商品房待售面積環(huán)比去年繼續(xù)升高，其中三四線城市的庫(kù)存巨大。

此時(shí)，正是高層密集推出城鎮(zhèn)化政策之機(jī)，所謂城鎮(zhèn)化，必然要與更多的三四線城市發(fā)生關(guān)聯(lián)。在新的執(zhí)政思路之下，三四線城市樓市將會(huì)往何處去？

三四線城市庫(kù)存危機(jī)

在出現(xiàn)翹尾行情的11月，樓市庫(kù)存也被高度關(guān)注。

“自今年6月份以來(lái)，全國(guó)商品房待售房面積一直維持在高位，并且有上升的趨勢(shì)，這是需要警惕的?！比?lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出。

數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的庫(kù)存量更大。摩根大通最新報(bào)告指出，從地區(qū)來(lái)看，明年一線城市更樂(lè)觀一些，三四線城市去庫(kù)存壓力會(huì)更大。據(jù)克爾瑞“中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜”數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中無(wú)一例外均為三四線城市。

克爾瑞報(bào)告測(cè)評(píng)的287個(gè)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重點(diǎn)一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)也較低。

該風(fēng)險(xiǎn)榜單前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù)，排名第一的是酒泉，第二為呼倫貝爾，備受關(guān)注的鄂爾多斯排名第六，其土地消化周期長(zhǎng)達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。分區(qū)域看，風(fēng)險(xiǎn)排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中，大多數(shù)集中在內(nèi)陸城市。

克爾瑞董事長(zhǎng)丁祖昱強(qiáng)調(diào)，進(jìn)入三四線城市要非常謹(jǐn)慎，這些城有限的客戶需求、市場(chǎng)需求和相對(duì)無(wú)限的土地供應(yīng)，構(gòu)成了這些城市最大的風(fēng)險(xiǎn)?？藸柸鸱治鰩熽悋[天指出，中國(guó)目前面臨著換屆的特殊節(jié)點(diǎn)，樓市注定會(huì)有短期的震蕩，不可避免。

開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶一線城市土地

今年5-7月以及11-12月的兩輪樓市回暖中，開(kāi)發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、深圳的房子太好賣了，包括豪宅，都很容易銷售出去，而價(jià)格和利潤(rùn)也是節(jié)節(jié)升高。

反觀三四線城市，“賣出去第一批后，接下來(lái)就很難賣了，因?yàn)闆](méi)有太多剛需買家，這些地方又沒(méi)有投資客，”廣州一家大型房企高管人士坦言，在三四線城市，往往還面臨當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的低成本競(jìng)爭(zhēng)，以及先進(jìn)入者如恒大地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。

招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌明確表示，招商的戰(zhàn)略布局只進(jìn)入核心二線城市，以及部分三線城市的核心地段，未來(lái)一二線城市仍然是公司銷售和利潤(rùn)的主要來(lái)源。在此背景下，下半年開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)土地資源尤其是一線城市的土地便不難理解。

機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，11月，包括北上廣深在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長(zhǎng)23%，創(chuàng)16個(gè)月新高。其中僅11月13~15日3天，上市房企公示的拿地總規(guī)模就高達(dá)近180萬(wàn)平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共創(chuàng)造了11個(gè)“地王”。其中，上海、深圳、北京出現(xiàn)地王最多。

房企的新增土地儲(chǔ)備也基本位于一二線。本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)保招金四大房企今年的拿地區(qū)域回歸一二線。

三季度以來(lái)金地拿地速度明顯加快，并主要集中在已進(jìn)入的一二線城市。截至10月底，公司新增項(xiàng)目6個(gè)，建筑面積約96萬(wàn)平米，累計(jì)地價(jià)約26億。金地共進(jìn)入5個(gè)城市，其中僅有余姚三線城市。

保利表現(xiàn)更為迫切：截至目前，保利今年共進(jìn)入13個(gè)城市拿地，其中三四線城市僅為2個(gè)，在北京和上海就新增土地儲(chǔ)備約80萬(wàn)平方米。

萬(wàn)科相對(duì)平衡，今年所進(jìn)入的大約40個(gè)城市中，有15個(gè)為三四線城市，表明其戰(zhàn)略縱深仍然在延續(xù)，但步伐謹(jǐn)慎。華潤(rùn)置地則通過(guò)舊城改造形式拿下深圳近1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，占公司總土儲(chǔ)的35%。

從上述公司拿地區(qū)域來(lái)看，即使是進(jìn)入三四線城市，萬(wàn)保招金也基本上都避開(kāi)了經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，或者此前泡沫較高的城市，如酒泉、黑河、大同、溫州、鄂爾多斯等地。

過(guò)去十多年，推動(dòng)中國(guó)商品房市場(chǎng)發(fā)展的兩大因素為城市化和人口紅利，它們提供了商品房市場(chǎng)最大的需求主體。根據(jù)中央高層領(lǐng)域的表述，未來(lái)幾十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。在此背景下，三四線城市理應(yīng)迎來(lái)發(fā)展良機(jī)，知名開(kāi)發(fā)商緣何有意回避？

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷(微博)認(rèn)為，中國(guó)或已步入城鎮(zhèn)化的后期。他指出，目前中國(guó)官方公布的城鎮(zhèn)化率為51%，是按常住人口概念計(jì)算的，但實(shí)際上，目前中國(guó)農(nóng)村主要從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的人口大約只有1.6億，比官方數(shù)據(jù)少一個(gè)億，而未來(lái)農(nóng)村可向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力數(shù)量大約只有4000萬(wàn)-6000萬(wàn)。這意味著，到2020年前后，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程就大致結(jié)束了，將步入城鎮(zhèn)化的后期。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，更大的可能是，一二線城市獲得的利潤(rùn)遠(yuǎn)大于三四線城市，僅此而已。