去年6月和7月，央行連續(xù)兩次宣布降息，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率將從年初的7.05%降到6.55%，累計(jì)降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。這兩次降息將從2013年1月1日起兌現(xiàn)。月供減少，這是讓“房奴”高興的一件事。

20年期百萬房貸月供少298元

今年起執(zhí)行新利率就意味著，去年6月前購房的房貸客戶，如果購房合同中約定是按年調(diào)息，那么從今年元旦起這部分房貸客戶每月都減少一些月供壓力。

以貸款額度100萬元、期限20年、等額本息的還款方式為例。計(jì)算顯示，如果按照調(diào)整前7.05%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，月還款額為7783元，但是如果按6.55%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，月還款額為7485元。所以新利率執(zhí)行后，貸款購房者每月將少還298元。

還款利息減少 提前還貸愿望下降

2010和2011年銀行不斷提高貸款利率，本就被高房價(jià)壓得喘不過氣的“房奴”支付給銀行的利息不斷增多，不少人想盡力籌錢提前還貸，以減輕月供負(fù)擔(dān)。

今年利率下降，“房奴”身上的負(fù)擔(dān)不升反降，提前還貸的想法也少了。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為現(xiàn)在利率已經(jīng)進(jìn)入降息通道，說不定明年還會(huì)降息。

以北京的房價(jià)情況看，大多數(shù)購房者的房貸金額在100萬元以上。雖然降息后每月償還的月供變化不是太大，但累計(jì)計(jì)算，要償還的利息就會(huì)少很多。利息負(fù)擔(dān)減輕，加上對(duì)未來還將降息的預(yù)期，“房奴”提前還款的愿望變?nèi)酢?/SPAN>

2013年通脹高企 負(fù)利率時(shí)代或?qū)⒅噩F(xiàn)

美國、歐洲、日本全球三大主要經(jīng)濟(jì)體量化寬松將導(dǎo)致2013年中國的輸入性通脹壓力加大，負(fù)利率時(shí)代或?qū)⒅噩F(xiàn)。

貨幣超發(fā)或致通貨膨脹

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2000年到2007年，中國貨幣存量由13.8萬億上升到40.3萬億，7年間接近翻了3倍；2008年金融危機(jī)之后到2011年，中國貨幣存量又翻了1倍，達(dá)到85.2萬億元。目前已接近100萬億元。

2000年中國名義GDP為10萬億元，2007年為26.6萬億，2011年為47.3萬億。由此可見，2000-2007年間貨幣還并未超越GDP增長太多，2008年后貨幣和GDP間的增速明顯拉開，與此同時(shí)資產(chǎn)泡沫和通貨膨脹隨之而生。這種狀況直接導(dǎo)致了個(gè)人貸款早比晚好，多比少好的情況。

北京大學(xué)教授、原央行貨幣政策委員會(huì)委員周其仁表示，高價(jià)背后總有錢多的影子。無論如何，離開了錢多的推動(dòng)，不可能有高物價(jià)。錢多為源，才生出高價(jià)之水；錢多為本，才長出通脹之木。因此，如果僅僅大力打壓高價(jià)，抑制通脹就難以期望好效果。

重慶市長黃奇帆去年底也曾表示，目前我們國家M2（反映貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)）的資金量有90多萬億元，而我國GDP2011年是47萬億元，M2與GDP的比重大約1.8：1。理論上M2不能超過GDP，兩者之比1：1就足夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)，像美國這樣采取量化寬松政策的國家，其M2也只占GDP的80%左右，而我們多了80%的量，好比頂著個(gè)堰塞湖，一旦調(diào)控不好，大量貨幣沖下來就將引發(fā)通貨膨脹。

輸入型通脹將影響中國

上個(gè)月，美聯(lián)儲(chǔ)宣布了第四輪量化寬松貨幣政策，決定每月購買450億美元國債，替代年底到期的扭曲操作，加上去年9月宣布的第三輪量化寬松每月400億美元的購債額度，美聯(lián)儲(chǔ)每月資產(chǎn)采購額達(dá)850億美元，而且不設(shè)期限。

而歐洲央行去年也實(shí)施了無上限債券購買計(jì)劃，以幫助緩解歐債危機(jī)、維持金融穩(wěn)定。日本新首相安倍晉三亦宣布將出臺(tái)“大膽的金融寬松政策”以提振萎靡的經(jīng)濟(jì)。

世界第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國美國、第二大經(jīng)濟(jì)體歐洲、第四大經(jīng)濟(jì)體日本均采取量化寬松，美元、歐元、日元等均為國際儲(chǔ)備貨幣，這將使全球的流動(dòng)性再度面臨泛濫危險(xiǎn)。

美國原油期貨價(jià)格現(xiàn)已逼近93美元每桶，鐵礦石價(jià)格更是在過去四個(gè)月內(nèi)上漲了60%。目前，中國是資源進(jìn)口大國，也是國際大宗商品的主要買家，對(duì)能源、原材料及部分農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口嚴(yán)重依賴，貨幣寬松將造成國際大宗商品價(jià)格上漲，這無疑將使中國面臨輸入性通脹壓力。

負(fù)利率時(shí)代提前還貸為什么不劃算

一般來說，在通脹較高、利率較低的情況下，保持負(fù)債是比較好的做法，因?yàn)檫@樣能讓銀行等債權(quán)方承擔(dān)通脹的損失，提前還貸不劃算。

銀行也不愿意客戶提前還房貸

一般情況下，存貸利差是銀行的主要利潤來源，銀行自然不愿客戶提前還房貸，有的客戶想提前還貸，還曾遭到銀行拒絕，有的銀行規(guī)定需要提前一個(gè)月向銀行遞交提前還貸申請(qǐng)。

由于十多年來房價(jià)一直保持上漲，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，收益較為安全，這對(duì)銀行來說是難得的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，客戶提前還貸會(huì)打亂銀行的資金使用計(jì)劃，更主要的是損失了貸款所帶來的利息收入。

提前還貸不如投資

對(duì)于提前還貸的人來說，一次付清貸款能少些利息，但最多也只能節(jié)省利息成本，如果你將這部分錢投資于一個(gè)年利率超過銀行貸款利率的投資產(chǎn)品，那就比用來還貸賺得多。在2012年中國香港的股市上漲了20%、A股在上月的漲幅也達(dá)到了14.60%。對(duì)于懂投資的人來說，在全球資本市場(chǎng)上配置資產(chǎn)跑贏大盤不是太難的事情。此外，國內(nèi)理財(cái)產(chǎn)品的無風(fēng)險(xiǎn)利率1年期為5.8-7.2%，這樣的收益對(duì)于普通人來說也好于提前還貸。

事實(shí)上，中國居民存款實(shí)際利率為負(fù)并不是突然有之的特殊現(xiàn)象，而是一個(gè)長期存在的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1990年9月至2010年8月這240個(gè)月中，約有80個(gè)月出現(xiàn)負(fù)利率，也就是說，在整整20年中，負(fù)利率出現(xiàn)的幾率為三分之一。在負(fù)利率的情況下，提前還錢是不太劃算的，因?yàn)槟阋呀?jīng)將通脹的損失轉(zhuǎn)移給銀行等債權(quán)方承擔(dān)，事實(shí)也證明增加負(fù)債，尤其是增加類似個(gè)人房貸這樣低利率、固定利率的負(fù)債，可以享受通脹導(dǎo)致貨幣貶值所帶來的收益。

結(jié)語

提前還貸只能節(jié)省并不算多的利息成本，如果你將這部分錢投資于香港、美國、內(nèi)地股市或者其他資本市場(chǎng)，那很可能比還貸節(jié)省的利息賺得多。所以，為了自己資產(chǎn)得到更好地保值增值，可以考慮在全球資本市場(chǎng)上尋找適合自己投資偏好的產(chǎn)品進(jìn)行投資。