調(diào)控政策不松動不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場大起的局面，而第三套房不貸款政策的堅持使得“去桿杠化”的調(diào)控效果較好，投資性需求的空間非常有限

　　如何判斷當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場的走勢成為市場各方爭論的焦點，就宏觀政策和外部經(jīng)濟環(huán)境看，短期房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”字當(dāng)頭，長期則分化加劇。

　　需求末端緩慢回升

　　從全國商品房銷售面積可以看出，年初的房地產(chǎn)銷售回升是不太確定的，很多機構(gòu)認為2012年的房地產(chǎn)市場是大跌的，但是，6、7、8月房地產(chǎn)市場回升卻非常明顯。

　　2011年內(nèi)國家為了穩(wěn)增長，適度調(diào)整了貨幣政策，在不到一個月的時間里兩次降息，直接導(dǎo)致人們對房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變，加之開發(fā)企業(yè)降價和對首套房貸款利率的優(yōu)惠綜合結(jié)果，導(dǎo)致此前一直觀望的購房者不再觀望，成交量的上升帶動了房價筑底甚至略升。

　　從經(jīng)驗數(shù)據(jù)來看，我國過去幾年貨幣供應(yīng)量增速的變化與商品房銷售面積增速的走勢是高度正相關(guān)。房價的變化與實際利率的變動高度負相關(guān)，實際利率走高，房價下跌；實際利率走低房價上漲。從一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)具有較強的資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)市場對貨幣政策的高度敏感。

　　如果放眼世界，可以觀察到貨幣政策與房地產(chǎn)市場之間的緊密聯(lián)系是具有共性的。從這次美國次貨危機來看，房地產(chǎn)泡沫的興起以及破滅的直接導(dǎo)火索就是貨幣政策大幅調(diào)整造成的。因此，對未來中國房地產(chǎn)市場的判斷，不僅要看限購等房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控政策，還要關(guān)注國家宏觀調(diào)控中的貨幣政策。

　　短期難反彈

　　總地來看，盡管末端市場有所回升，但是房地產(chǎn)市場大幅反彈的可能性不大。原因在于：

　　第一，2012年我國貨幣政策變化是比較溫和的，房地產(chǎn)市場不會有太大的波動。

　　第二，雖然6、7、8三個月的房地產(chǎn)銷售量和價格都有所回升，但從1-9月的月均銷售面積來看，2012年是2009年以來月均值最低的，所以不足以判斷市場會有大幅度上升。

　　第三，目前的商品房庫存量較大，仍處于高位，比2008年庫存最大的高峰值還要多，原因是一方面限購限貸等政策的影響，另一方面是自2010年以來新開工面積上漲過大。從住房供給角度而言，不會出現(xiàn)大幅反彈。

　　從房地產(chǎn)政策調(diào)控來看，國務(wù)院強調(diào)堅持落實調(diào)控不動搖。政策的持續(xù)性會繼續(xù)得到加強，一方面堅決抑制打壓投機與投資性需求，另一方面，最大限度滿足合理的住房自住需求。從不同住房需求的特征分析，投資與投機性需求量有多大是很難確定的，而住房的自住性需求在3-5年則是一個常數(shù)，因此調(diào)控政策不松動則不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場大起的局面。

　　值得一提的是，第三套房不貸款政策會堅持，其“去桿杠化”的調(diào)控效果會比較好。投資性需求的空間會非常有限。

　　綜上所述，房地產(chǎn)的末端市場會基本保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大起。

　　而從前端市場來看，即房地產(chǎn)的開發(fā)與投資，2012年一直呈現(xiàn)增速下降趨勢，但4季度會逐漸趨于穩(wěn)定。主要有兩大因素在支撐：

　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金變向?qū)捲！Ｓ捎阡N售速度加快，加上銀行2012年貨幣政策不太緊，除了外資，各項資金來源穩(wěn)定增長。

　　第二，由于末端市場增速的回升使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度增加，從而支持了前端市場的資金需求，支撐了前端市場的走勢趨穩(wěn)。前端市場對末端市場的反應(yīng)大致是5-6個月，即在末端市場銷售額穩(wěn)定5-6個月之后前端市場才會發(fā)生變化。末端市場的回升對前端市場企業(yè)購地、開發(fā)、新開工給予有力支撐。

　　但是，前端市場也不會有大幅的回升。原因在于：

　　第一，大部分企業(yè)對2013年的市場不是特別樂觀。

　　第二，雖然企業(yè)資金總體較好，從資金結(jié)構(gòu)上分析，企業(yè)之間的資金狀況冷暖不均，仍有部分企業(yè)的資金面比較緊張，所以，先行指標(biāo)的大幅回暖也不具備條件。

　　住宅市場仍存缺口

　　我國未來的住宅市場空間仍大與目前的發(fā)展階段有關(guān)，現(xiàn)在中國的新房交易占到總交易量的80%左右。我國住房的二手房交易量占比小，且集中于北京、上海這些一線城市，只有這些城市新房與二手房交易各自占比相當(dāng)。而美國、日本、歐洲這些發(fā)達國家主要是以舊房交易為主。比如，美國2009年有7%的家庭換房，其中90%的交易是舊房交易。

　　其原因在于發(fā)達國家的住房套數(shù)比家庭戶數(shù)還多。從目前家庭戶數(shù)與住房需求套數(shù)之比來看，法國是1∶1.21；日本是1∶1.13；美國是1∶1.11；英國是1∶1.03。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)計算結(jié)果，我國目前的住房還處在戶均不到一套水平，還存在住房需求的缺口。住宅市場的空間主要有4個方面：

　　第一是城市人口的增長。農(nóng)民進城所帶來的人口增長不是關(guān)鍵因素，因為他們有宅基地，所以，其并不一定形成真正的住房需求；而中小城市向大城市的人口集聚則對城市房地產(chǎn)市場影響較大。對比第五次和第六次人口普查數(shù)據(jù)，從近10年的情況變化來看，10年前河南省是第一人口大省，現(xiàn)在是第三位，而廣東省現(xiàn)在是第一位。在百萬人口大城市之中，北京、上海每年新增人口較多，住房需求增長也較快，房價也較高，另外，在10年內(nèi)城鎮(zhèn)人口增長超過100萬的城市，其住房需求也相對較大，可見，人口增長對住房需求是比較客觀的，在總量上對人口流動的關(guān)注實質(zhì)上就是對住房需求的關(guān)注。因此，對未來的住房需求預(yù)測應(yīng)當(dāng)關(guān)注人口流動的趨向。

　　第二是由于住房拆遷和住房的改善性需求。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積31平方米，但人均住房面積低于20平方米的家庭還占32%，我國住房的改善性需求遠遠沒有結(jié)束。

　　第三是家庭小型化。近10年家庭分化加劇，這就使得在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，住房需求也在增加。過去10年，僅僅因為家庭小型化因素，導(dǎo)致住房需求增加9.1%。

　　第四是投資性因素所導(dǎo)致。在貨幣較多、而居民投資渠道有限的情形下，部分投資性需求導(dǎo)致了實事上的住房無效供給。

　　因此，總地來看，未來的房地產(chǎn)市場空間還是比較大的。再進一步看，未來勞動力人口變化也是一個影響中國房地產(chǎn)市場的重要因素。預(yù)計2013年勞動力人口將達到頂峰，并會延續(xù)一定的時間。其中，根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)顯示：2010年，購房能力最強的20―49歲之間的人口占比是54.8%；對房地產(chǎn)影響最大的35―46歲之間的高儲蓄人口比重是42.6%；2010年的中國人口撫養(yǎng)比為34.2%，比日本的最低值43%還要低些，未來的10年人口因素對住房需求的增加仍將存在，購房的支付能力也因收入的提高而增強。

　　未來增速將放緩

　　過去10年的商品房銷售面積年均增長速度是16%，未來的房地產(chǎn)市場的商品房銷售面積和價格上漲將會放緩，主要原因有以下4點：

　　第一，政策層面發(fā)生了重大變化。過去是住房制度改革，釋放了住房市場需求，今后將進一步加大保障性住房供給，政策性的住房供給會將部分市場性商品住房需求分離出去。保障房制度的逐步完善，將從制度方面，分流部分市場需求。

　　第二，房地產(chǎn)的調(diào)控政策會對住房需求中的投資與投機性需求進行長期性的抑制。除行政政策外，即使未來出臺的一系列經(jīng)濟手段仍會對不合理的需求產(chǎn)生抑制作用。

　　第三，從發(fā)展階段看，未來的城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量都會降低，也將減緩住房需求增速。過去10年的城鎮(zhèn)化速度為年均1.36，根據(jù)眾多相關(guān)研究資料判斷，未來的城鎮(zhèn)化速度由將由年均增長1.36的速度降低為每年0.8―1.0的增長速度。

　　第四，貨幣發(fā)行規(guī)模會得到控制，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也會逐步隨著形勢變化而由急劇擴張轉(zhuǎn)為穩(wěn)健發(fā)展，未來企業(yè)住房投資將會更加穩(wěn)健。

　　市場細分加劇

　　在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，必然會出現(xiàn)兩個層面的分化，一是在城市之間的分化加劇，二是在企業(yè)層面的分化加劇。

　　首先，從城市層面看，投資房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)加強對城市選擇的判斷。在以往的房地產(chǎn)發(fā)展黃金期，眾多的城市都充滿著發(fā)展機會；而在目前，不同的城市發(fā)展機會差異將逐步擴大，因此選擇城市非常重要。

　　從中短期看，住房的供求壓力差異明顯。我們研究了2009-2012年上半年重點城市住宅用地的存量消化時間?？梢钥闯?，不僅僅是中小城市，部分大城市也存在供應(yīng)過剩問題。

　　從長期看，城市群當(dāng)中的核心城市、次中心城市，發(fā)展?jié)摿^大，應(yīng)當(dāng)作為選擇重點；對于被城市群發(fā)展邊緣化的城市，人力資本與資金外流使得發(fā)展前景不佳，住房供給的消化期較長、可以容納的房地產(chǎn)投資項目較少，要慎重選擇。

　　其次，從企業(yè)層面看，企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)是以精細化、專業(yè)化為主。

　　在未來的房地產(chǎn)市場上，企業(yè)要重點發(fā)展自身的專業(yè)化水平。從過去的住房需求特征來看，以往出現(xiàn)較大的非自住性需求，投資者往往不會十分關(guān)注住房的舒適度與實用性。而在不斷擠出投資與投機型需求之后，家庭的自住需求就上升為主導(dǎo)，在商品房自住時代的住房供求關(guān)系會更加緊密，即住房的設(shè)計與需求的匹配度極為重要。住房需求者會極為關(guān)注住房的結(jié)構(gòu)、品質(zhì)、功能、配套服務(wù)、設(shè)施等方面，因此，無論是做住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)還是基金項目，房地產(chǎn)企業(yè)都必須專注于某個方面，才能獲得更大的市場占有率，取得長足的發(fā)展。

　　我國的商業(yè)地產(chǎn)主要面臨的是結(jié)構(gòu)性短缺，從趨勢判斷的角度看，尤其是對個別的城市而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化趨勢會對商業(yè)地產(chǎn)造成很大影響。比如：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，則會增加對寫字樓方面的需求。就第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口比重看，2000-2010年這10年間全國的增長是7個百分點，北京是18個百分點，上海是14個百分點?？梢姡瑢业漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整狀況，聚焦到具體城市做細化的研究差異較大，進而對商業(yè)地產(chǎn)的影響也是不同的。