與股市一樣，樓市中每個(gè)高位套牢者總期待咸魚(yú)翻生，尤其是海南投資客們。

國(guó)際旅游島紅利催生的海南樓市熱潮時(shí)過(guò)兩年之后，《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者通過(guò)對(duì)多個(gè)區(qū)域的已售樓盤(pán)和購(gòu)房者回訪發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的風(fēng)云突變，正讓2010年樓市高位接盤(pán)的大批投資客們身陷被套牢窘境，進(jìn)退兩難。

雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍對(duì)此保持樂(lè)觀，并堅(jiān)信上世紀(jì)90年代海南樓市上演的“擊鼓傳花”游戲不會(huì)重演，但并沒(méi)有人敢斷言這批投資客何時(shí)才能解套。

鳳凰島無(wú)人接盤(pán)

在外面的想進(jìn)去，在里邊的想出來(lái)，海南樓市越來(lái)越像是“圍城”。張建波（化名）屬于那種徘徊在圍城門(mén)口舉棋不定的大多數(shù)人。

此前的2012年8月30日，曾被認(rèn)為是海南樓市標(biāo)桿的三亞鳳凰島項(xiàng)目正式交房，來(lái)自浙江的生意人張建波很滿意地收下了他購(gòu)買的一套兩房一廳公寓。

這套公寓是張建波在2010年1月海南樓市最發(fā)燙時(shí)以近7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格搶購(gòu)的。當(dāng)時(shí)，鳳凰島項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天700套房源售罄，50~305平方米均價(jià)高達(dá)6.5萬(wàn)元/平方米，不但在海南創(chuàng)下紀(jì)錄，在全國(guó)也屬罕見(jiàn)。

但讓張建波迷茫的是，剛收到房子后，附近的地產(chǎn)中介介紹，二手房市場(chǎng)已經(jīng)有業(yè)主低于購(gòu)買價(jià)拋售鳳凰島的房子，這給他帶來(lái)不小的心理沖擊。

記者在鳳凰島附近的卓亞地產(chǎn)中介店了解到，目前已經(jīng)有數(shù)套鳳凰島的房源在對(duì)外掛牌出售。根據(jù)銷售人員介紹，鳳凰島4號(hào)樓的一套62平方米的270度海景公寓以350萬(wàn)元價(jià)格出售，而且業(yè)主承諾包更名，正常更名費(fèi)用在30萬(wàn)~50萬(wàn)元，減去更名費(fèi)后這套房子單價(jià)也就每平方米4.9萬(wàn)元?！皹I(yè)主是溫州老板，因急需用錢(qián)，低于市場(chǎng)價(jià)急售此房?！?/SPAN>

在鳳凰島附近的多家二手房中介店里，單價(jià)在4.5萬(wàn)至6萬(wàn)元之間的鳳凰島房源不在少數(shù)。

不過(guò)，鳳凰島在售新盤(pán)價(jià)格仍未下跌，從2011年1月上調(diào)價(jià)格至今，鳳凰島最低售價(jià)一直為7萬(wàn)元/平方米，最高售價(jià)達(dá)到13萬(wàn)元/平方米，均價(jià)9萬(wàn)元/平方米。但有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，鳳凰島的銷售神話已經(jīng)一去不復(fù)返。

銷售人員稱，由于有很多老業(yè)主，鳳凰島新盤(pán)很難降價(jià)，現(xiàn)在買鳳凰島的二手房更劃算，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主通常是因?yàn)榧毙栌缅X(qián)而虧本急售，往往都是要求購(gòu)房者最好能一次性現(xiàn)金付款，議價(jià)空間比較大，而且業(yè)主還愿意承擔(dān)一部分交易稅費(fèi)。

高位接盤(pán)多被套牢

鳳凰島業(yè)主僅僅是海南樓市投資客的一個(gè)縮影。實(shí)際上，在2009年下半年至2011年初海南樓市高潮時(shí)進(jìn)去的投資客，目前大多數(shù)人已經(jīng)被套牢。

不僅僅是三亞，整個(gè)海南都是大量物業(yè)面臨長(zhǎng)期空置。有當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，海南省在2008年至2010年3年內(nèi)交付入住的住宅，年均使用時(shí)間僅為1.5個(gè)月，實(shí)際使用率只有1/8。無(wú)疑，大量空置房屋更談不上合理的投資回報(bào)。

毗鄰海南省政府行政中心的海闊天空國(guó)興城一期，此前于2011年1月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)起價(jià)13500元/平方米，均價(jià)14500元/平方米。但現(xiàn)在已經(jīng)有業(yè)主掛出多套二手房出售，127平方米三居室報(bào)價(jià)139萬(wàn)元，折合單價(jià)11000元/平方米；95平米兩居室報(bào)價(jià)97萬(wàn)元，折合單價(jià)10211元/平方米，這意味著房子一出手就直接虧損約2000元~3500元/平方米。

董文斌在2010年9月購(gòu)買了菩提樹(shù)項(xiàng)目的一套三居室，這個(gè)位于?？谖骱０秳?chuàng)業(yè)路的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)起價(jià)14500元/平方米，均價(jià)15000元/平方米。但該項(xiàng)目售價(jià)經(jīng)歷一段波動(dòng)后，目前的最新銷售均價(jià)已經(jīng)跌至13000元/平方米。

?？谖骱Ｈ饒@公寓1月9日最新銷售均價(jià)10000元/平方米，與本項(xiàng)目2010年12月10日第一次對(duì)外報(bào)出的12680元相比，25個(gè)月以來(lái)銷售價(jià)格累計(jì)下跌了2680元，跌幅為22%；海甸島海景路的蔚藍(lán)海語(yǔ)印象，1月6日最新銷售均價(jià)12000元/平方米，較2010年4月銷售均價(jià)17000元/平方米，下跌29.4%。

此外，文昌市高隆灣白金路的同創(chuàng)碧海城南苑美蘭海岸，2010年6月開(kāi)盤(pán)銷售均價(jià)為8000元/平方米，目前有業(yè)主掛出的二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)跌破7000元/平方米。

根據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)和開(kāi)發(fā)商人士透露，在三亞、?？凇偤?、陵水、文昌等地，有大量的樓盤(pán)從2010年一直銷售至今仍未賣完，這些樓盤(pán)在兩年多期間價(jià)格一度繼續(xù)上漲，但2012年大多數(shù)已經(jīng)回落到起點(diǎn)，甚至跌破起始售價(jià)。

多位開(kāi)發(fā)商向本報(bào)表示，海南購(gòu)房者以島外為主，多數(shù)都是以度假兼投資為目的，目前被套的投資客主要是當(dāng)時(shí)的高位接盤(pán)者。