房地產(chǎn)行業(yè)在剛過(guò)去的2012年經(jīng)歷了不平凡的一年，低開(kāi)高走的市場(chǎng)不僅在龍年年底出現(xiàn)了翹尾，成交量出人意料之外的良好，而且各大房企的年終數(shù)據(jù)也極為搶眼。在調(diào)控政策沒(méi)有放松的大環(huán)境下，樓市已一改低迷而走上了回暖之路。特別是在2013年元旦期間，一手住宅市場(chǎng)成交熱力不減，令不少人對(duì)于今年的后續(xù)行情充滿了期待。

    盡管2013年國(guó)家對(duì)于政策調(diào)控的態(tài)度仍然十分堅(jiān)定，而房企和業(yè)內(nèi)專家都普遍認(rèn)同，新一年房地產(chǎn)成交仍然能持續(xù)回暖，市場(chǎng)行情走勢(shì)將是“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”。

　　2012年完美收官

　　“意料之中的開(kāi)局，意料之外的結(jié)尾”，這是對(duì)去年樓市整體走勢(shì)最貼切的形容。在住宅市場(chǎng)調(diào)控政策沒(méi)有放松的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交在2012年上演了一出走出低迷、漸入佳境、年末翹尾的好戲。

　　回顧2012年，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策并沒(méi)有發(fā)生大的變化。限購(gòu)、限貸、限價(jià)等一系列措施都在中央再三強(qiáng)調(diào)中持續(xù)。但市場(chǎng)心態(tài)的轉(zhuǎn)變，特別是購(gòu)房者信心的回升，使得2012年的樓市氛圍有了明顯的好轉(zhuǎn)。與同樣是處于調(diào)控的2011年相比，這一反差更為強(qiáng)烈。

　　記者發(fā)現(xiàn)，從去年“五一”假期開(kāi)始，廣州樓市的成交就進(jìn)入了快節(jié)奏狀態(tài)。在開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的刺激之下，成交量開(kāi)始階段性地實(shí)現(xiàn)突破。2012年二季度廣州樓市成交就一舉突破23000套水平，達(dá)到23803套，一、二季度樓市成交量環(huán)比漲幅甚至達(dá)到62%。這股成交熱潮并沒(méi)有隨著“五一”假期過(guò)去而恢復(fù)平靜，進(jìn)入第三、四季度，樓市成交量仍然持續(xù)保持高位。而全年92894套的整體成交量，不但全面超越了2011年以及2010年的全年水平，相比于2009年樓市巔峰時(shí)期的10629套也相去不遠(yuǎn)。

　　根據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控顯示，截止2012年12月27日，2012年廣州十區(qū)二縣一手住宅成交套數(shù)92894套，同比上漲34.3%。其中，中心六區(qū)成交量同比漲幅達(dá)48.4%，而“一夜爆紅”的南沙樓市，成績(jī)也可圈可點(diǎn)。價(jià)格方面，2012年廣州全市一手住宅成交均價(jià)則小幅上漲了6.7%，至12264元/平方米，1萬(wàn)元/平方米以下的樓盤在全市524個(gè)在售樓盤中占比43.9%，不過(guò)成交均價(jià)2萬(wàn)/平方米以上的樓盤數(shù)量有所增多，達(dá)119個(gè)。值得注意的是，在2012年火熱的銷售形勢(shì)下，截至2012年12月27日，全市未售套數(shù)已降至103661套，比前年減少了3000余套。不過(guò)，今年廣州樓市新增套數(shù)67694套，同比減少46373套，樓市成交顯然仍以消化庫(kù)存為主。

　　廣東樓市進(jìn)一步成熟

　　記者發(fā)現(xiàn)，不僅是在廣州，整個(gè)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)在去年都在經(jīng)歷著不平凡的一年。廣東省人民政府副秘書長(zhǎng)羅歐在今年1月8日舉辦的中國(guó)房地產(chǎn)新年峰會(huì)上就曾表示，“廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向成熟”。據(jù)羅歐透露的數(shù)據(jù)，2012年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)4745億元，同比增長(zhǎng)13.2%，占股東資產(chǎn)投資比重達(dá)28.36%，成為廣東省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。商務(wù)住宅的銷售面積6728萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.4億，房地產(chǎn)稅收收入1140.7億元，同比增長(zhǎng)14.6%，占全省地稅收入的1/4。

　　一度處于限購(gòu)風(fēng)口浪尖上的惠州，僅是去年前11個(gè)月核心城區(qū)的一手住宅成交量，就已經(jīng)大大超過(guò)了去年的全年水平。據(jù)惠州市房管局房產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月底，惠城區(qū)和仲愷新區(qū)兩個(gè)中心城區(qū)一手住宅成交量達(dá)到了303.89萬(wàn)平方米，這相比于前年的280.36萬(wàn)平方米，漲幅超過(guò)8%。如果算上2012年12月數(shù)據(jù)，去年惠州的一手住宅成交量將大大超過(guò)去年全年水平。

　　同樣屬于珠三角城市的中山市也在去年收獲頗豐。據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局在去年12月11日發(fā)布的《10月中山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行簡(jiǎn)訊》顯示，去年前10個(gè)月，中山全市房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到了506.33萬(wàn)平方米，同比2011年增長(zhǎng)了4%。其中住宅銷售面積為459.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%。事實(shí)上，受到廣州等一線大城市樓市年末翹尾行情的刺激，中山市在去年最后兩個(gè)月的成交仍在量?jī)r(jià)齊漲，去年11月的成交就為前11個(gè)月的最高峰，一手住宅網(wǎng)簽銷售量達(dá)到6368宗，環(huán)比上漲5.8%。照此計(jì)算，中山市去年一手住宅成交同樣實(shí)現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)，全年成交總量已經(jīng)鐵定大幅超過(guò)2011年。

　　調(diào)控不放松樓價(jià)難大漲

　　“2013年對(duì)整體的政策判斷，我們認(rèn)為房地產(chǎn)政策力度不會(huì)減少，特別是在有需求開(kāi)始集中釋放的地方，這一次的調(diào)控主要是針對(duì)需求的調(diào)控，調(diào)控尤其是無(wú)法放松?！眹?guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前對(duì)于新一年的樓市分析稱。

　　事實(shí)上，在2012年12月25日召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部就強(qiáng)調(diào)在2013年會(huì)繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)措施，“要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求”。住建部部長(zhǎng)姜偉新甚至表示，如果因?yàn)榉潘烧{(diào)控而導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，住建部將會(huì)同監(jiān)察部對(duì)這些城市進(jìn)行約談，直至問(wèn)責(zé)。

　　在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)格局下，一線城市原來(lái)房?jī)r(jià)壓力比較大的城市，現(xiàn)在出現(xiàn)需求的上升，市場(chǎng)分化的格局仍然持續(xù)；一些庫(kù)存量比較大的地區(qū)，目前還處在消化庫(kù)存的階段。談到政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，泰虹認(rèn)為，從短期來(lái)看，2013年可能仍然不會(huì)放松調(diào)控的力度。越是新開(kāi)工的下滑，新開(kāi)工投資不能由負(fù)轉(zhuǎn)正，調(diào)控就不能放松?！霸绞切枨罅吭鲩L(zhǎng)快的地方，越是房地產(chǎn)增長(zhǎng)快的地方，調(diào)控尤其是要嚴(yán)格，這樣才能對(duì)付尤其集中觀望和集中釋放的狀態(tài)?！?/SPAN>

　　“最近可以看到財(cái)政部謝部長(zhǎng)發(fā)表的文章，以及有關(guān)管理部門領(lǐng)導(dǎo)代表管理當(dāng)局正式發(fā)言的文章，都清晰指出改革要往前推進(jìn)?！必?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，2013年在調(diào)控政策上將有所變化，特別是擴(kuò)大房地產(chǎn)改革試點(diǎn)的可能性大大增加。“這一改革推進(jìn)的過(guò)程，仍然是試探對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，而不是全面推開(kāi)的改革?！辟Z康認(rèn)為，與歷次調(diào)控相比，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政真正應(yīng)該表現(xiàn)出更高水準(zhǔn)，就是推動(dòng)制度建設(shè)?！斑@里邊就應(yīng)該包含房地產(chǎn)稅改革內(nèi)容?！?/SPAN>

　　調(diào)控的不放松已經(jīng)成為今年政策的主調(diào)，而對(duì)當(dāng)前樓市回暖潮中關(guān)于“樓價(jià)將大幅反彈”的論調(diào)，也越來(lái)越不被認(rèn)可。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生日前就表示，目前樓市保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)漲幅不大，2013年房?jī)r(jià)也不可能大漲?！?/SPAN>2013年政府不可能把前一輪政策放開(kāi)。從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議和十八大之后不斷放出的信號(hào)，是加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，只要一動(dòng)、一漲，一定會(huì)有更大的反制動(dòng)作?！甭櫭飞J(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也不大，各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)加到一起平均是6.5%的漲幅。“這表明，從購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都偏向于理性，沒(méi)有大量的搶地和漲價(jià)，購(gòu)房者也沒(méi)有炒房沖動(dòng)，仍偏向于理性。”

　　開(kāi)局理性 發(fā)展有新機(jī)遇

　　“政策是影響樓市最關(guān)鍵的因素。”房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了長(zhǎng)期調(diào)控政策后，這是普遍被接受的一個(gè)觀點(diǎn)。然而在調(diào)控之下，樓市新一年的發(fā)展機(jī)遇仍然存在。

　　剛過(guò)去的元旦假期，廣州樓市去年末出現(xiàn)的成交火熱勢(shì)頭仍然在延續(xù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，元旦當(dāng)日，廣州十區(qū)二市一手住宅共簽約282套；次日略有下降，也有266套的網(wǎng)簽量；到了元旦假期最后一天的1月3日，成交量為273套。元旦三天下來(lái)，全市合共網(wǎng)簽821套，同比去年元旦假期的471套上漲74.3%。網(wǎng)簽面積共91442.23平，平均每套簽約面積為111.37平。中心六區(qū)合共網(wǎng)簽242套，同比去年三天假期成交的108套上漲1倍多。市郊總體成交579套，同比上漲72.3%。南沙、白云超過(guò)番禺花都等購(gòu)房熱區(qū)，成交元旦假期成交最旺的兩大區(qū)域。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代過(guò)去了，現(xiàn)在正進(jìn)入白銀時(shí)代，時(shí)代還是好時(shí)代，比黃金差一點(diǎn)，發(fā)展速度、利潤(rùn)回報(bào)可能不如黃金時(shí)代，但依然是含金量很高的時(shí)代。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)研究學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)新一年的樓市進(jìn)行了形象的描述。他認(rèn)為，樓市回暖已是確定的，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始“軟著陸”，2013年樓市表現(xiàn)一定好于去年。

　　支撐業(yè)界看好未來(lái)市場(chǎng)，除了眼下的市場(chǎng)行情以外，還有一個(gè)最關(guān)鍵的因素，那就是中國(guó)各地不斷提速中的“城鎮(zhèn)化進(jìn)程”。不久前，有發(fā)改委官員透露，由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011-2020年）》初稿已經(jīng)編制完成。該規(guī)劃稱“城鎮(zhèn)化將在未來(lái)十年帶動(dòng)40萬(wàn)億投資”。如果規(guī)劃落實(shí)，那么對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言無(wú)疑是巨大的推動(dòng)力。對(duì)于“城鎮(zhèn)化”的憧憬已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新的興奮點(diǎn)?！昂芏嗳硕颊f(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)最好的黃金十年過(guò)去了，我說(shuō)不是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最精彩的十年才開(kāi)始。”周忻這么認(rèn)為。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受媒體采訪時(shí)也表示，2020年之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是發(fā)展的機(jī)遇期，重要的原因就是城鎮(zhèn)化?！爸袊?guó)的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大的距離。”

　　可以說(shuō)，在城鎮(zhèn)化等一系列利好因素的刺激下，不僅業(yè)界專家，開(kāi)發(fā)商們也看好行業(yè)的發(fā)展新機(jī)已經(jīng)來(lái)臨，并且這種發(fā)展更偏向于理性與穩(wěn)定，與政策調(diào)控的宗旨是相契合的。