在年度銷售數(shù)據(jù)向好、城鎮(zhèn)化概念提出以及美國財(cái)政懸崖初解等利好因素下，內(nèi)地房企于年初再次掀起一股發(fā)債熱潮，并受到市場關(guān)注。但在較為火熱的市場下，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，海外債券市場對發(fā)債企業(yè)資質(zhì)要求漸高，在樓市回暖有可能帶來新風(fēng)險(xiǎn)的前提下，發(fā)債方和投資者都需更注重“穩(wěn)定性”，各房企在債券市場的表現(xiàn)也將愈見分化。

　　公開信息顯示，2013年開年至今的20天時(shí)間里，共有富力地產(chǎn)、花樣年、雅居樂、越秀地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、碧桂園以及佳兆業(yè)等8家內(nèi)房企發(fā)債總額達(dá)45.5億美元，合計(jì)約283億元人民幣，相當(dāng)于2012年全年內(nèi)房企境外發(fā)債數(shù)額的一半左右。這也是自去年下半年以來，內(nèi)地房企掀起的又一波融資熱潮。

　　據(jù)悉，上述公司的此次融資，除用于購買土地等擴(kuò)張方面外，主要用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資，即“借新還舊”，且有兩家房企以永久資本證券的形式發(fā)行，債券收益對房企的運(yùn)營能力更為倚重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然借到錢，但企業(yè)的資金壓力并未真正緩解。目前市場的最大寄望，在于城鎮(zhèn)化利好下的內(nèi)地樓市持續(xù)回暖，因而對房企本身的穩(wěn)定性與優(yōu)質(zhì)性更為注重。

　　據(jù)了解，自2006年以來，海外美元債券市場已日趨成為中國內(nèi)房企業(yè)集資的一個(gè)常見渠道。僅2012年一年，內(nèi)房股共通過海外美元債券市場集資達(dá)87億美元。相關(guān)人士分析，在投資人眼中，內(nèi)房債券尤其是高收益?zhèn)耸墙^佳的投資產(chǎn)品。由于發(fā)行人均為上市公司，當(dāng)中也不乏龍湖、碧桂園等頗受資本市場青睞的房企，超過5%的收益率的確非常有吸引力。且其中信用水平高、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司后市表現(xiàn)亦持續(xù)向好，如龍湖地產(chǎn)于2012年發(fā)行的7年美金債，二級市場交易價(jià)已升至超過105元。

　　樓市升溫帶利好各家房企發(fā)債忙

　　2013年以來，內(nèi)房企幾乎成為美元債市的最大亮點(diǎn)。

　　1月17日早間，越秀地產(chǎn)公布公告稱，根據(jù)20億美元中期票據(jù)計(jì)劃，公司擬發(fā)行共8.5億美元的票據(jù)，一筆為3.5億美元于2018年到期，另一筆為5億美元于2023年到期，分A票和B票發(fā)行，系列A票據(jù)將自發(fā)行日期起按年利率3.25厘計(jì)息，每半年于期末支付，系列B票據(jù)將自發(fā)行日期起按年利率4.5厘計(jì)息，每半年于期末支付。

　　1月16日，富力地產(chǎn)宣布，公司全資附屬公司彩富控股將發(fā)行2020年到期票據(jù)，本金總額為4億美元，年利率為8.75%。同日，花樣年發(fā)布公告稱，公司發(fā)行2020年到期的2.5億美元票據(jù)，票據(jù)將按年利率10.75%，自2013年1月22日開始計(jì)算，每半年期末支付。

　　在此之前，已有碧桂園、佳兆業(yè)、世茂房地產(chǎn)、合生創(chuàng)展及雅居樂5家房企先后成功發(fā)債。

　　令內(nèi)房股振奮的信號在于，與去年下半年的發(fā)債融資潮相比，此次房企發(fā)債的利率普遍偏低，降幅在2-3厘左右。且認(rèn)購量同樣較為可觀，顯示出債市對房企信心的提升，以及對內(nèi)地樓市的整體樂觀情緒。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著年度銷售數(shù)據(jù)的陸續(xù)披露，大部分內(nèi)房企去年銷售向好，資金狀況明顯改善，拿地動作的啟動也顯示出未來的發(fā)展?jié)摿^足，是吸引債市關(guān)注的主要因素。

　　此外，城鎮(zhèn)化概念的提出，被認(rèn)為是內(nèi)地樓市的重要利好因素，同樣成為內(nèi)房企受熱捧的原因。

　　“借新還舊”暗藏風(fēng)險(xiǎn)投資者注重房企競爭力

　　對于美元債市來說，內(nèi)房企的融資熱潮恐怕還將持續(xù)。除上述已經(jīng)成功發(fā)債的企業(yè)外，內(nèi)房企中的合景泰富、寶龍、恒大等企業(yè)近期也相繼宣布，計(jì)劃發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。

　　此外，若萬科B轉(zhuǎn)H能在近期完成，其在資本市場勢必也將有不小的動作。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年內(nèi)房股在海外債券市場的融資額將超過去年。

　　值得注意的是，發(fā)債時(shí)的熱捧并不意味著其后續(xù)表現(xiàn)持續(xù)向好。據(jù)了解，雅居樂和合景泰富此次所發(fā)債券為永久資本證券，相對于優(yōu)先級債券，其融資成本明顯偏高。

　　因此，盡管不少房企強(qiáng)調(diào)將優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，保持穩(wěn)定現(xiàn)金流，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，高利息的融資勢必會給企業(yè)的財(cái)務(wù)成本帶來壓力。

　　更為重要的是，對于此次融資的用途，大部分房企均提及“為現(xiàn)有債務(wù)再融資”一項(xiàng)，即借舊賬還新帳。這也意味著，雖然現(xiàn)金流充裕，但公司的負(fù)債率仍將持續(xù)保持高水平。

　　債券發(fā)行的利率主要由其評級決定，但其后市表現(xiàn)更多取決于企業(yè)的產(chǎn)品和區(qū)域布局結(jié)構(gòu)，以及與之相關(guān)的財(cái)務(wù)狀況。

　　去年10月和11月，方興地產(chǎn)和SOHO中國先后發(fā)行5億美元和10億美元的債券，雖然初期受到市場熱捧，但此后一路下跌，并在11月上旬就跌破面值。這其中，除債券發(fā)行和定價(jià)方面過于激進(jìn)之外，公司治理結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略調(diào)整等才是根本原因。

　　因此，相較于市場表現(xiàn)波動大的企業(yè)，債市更為青睞以龍湖為代表的穩(wěn)健型房企。據(jù)悉，龍湖去年以來的兩筆融資，不僅成本低于市場平均水平，且迄今為止在債市的表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定，并有走強(qiáng)之勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，在優(yōu)先票據(jù)的市場上，龍湖地產(chǎn)在2009年發(fā)行的5年期債券的2009至2012年間的正態(tài)分布僅為4.8%，但是其它的債券有的高達(dá)16%(一般而言，正態(tài)分布越高投資風(fēng)險(xiǎn)越大)。這也意味著，龍湖很好地控制了風(fēng)險(xiǎn)，使之持續(xù)處于市場的低水平。此外也有一些房企在債市低開高走的情況，顯示出很好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　“穩(wěn)定性”成債市首選馬太效應(yīng)將顯現(xiàn)

　　環(huán)球利息低企，使得債券深受投資人追捧。數(shù)據(jù)顯示，2012年全球新興債券基金的凈流入高達(dá)556億美元，遠(yuǎn)高于股票基金的凈流入。

　　其中，由于國內(nèi)融資渠道有限，海外美元債券市場日趨成為內(nèi)房企常見的融資渠道。2012年，內(nèi)房股共通過海外美元債券市場集資接近90億美元。

　　今年以來，內(nèi)房企補(bǔ)強(qiáng)資金的欲望強(qiáng)烈，加之隨著美國QE3的推出，財(cái)政懸崖問題初現(xiàn)曙光，海外債券市場供需兩旺。今年內(nèi)房企通過美元債市的募資規(guī)模料將超過去年。

　　但與此同時(shí)，低息海外資金的涌入，正在給國內(nèi)樓市帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士指出，融資成本的降低將使房企在土地市場產(chǎn)生“一擲千金”的沖動，容易給國內(nèi)土地和房屋市場帶來風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響公司的長期業(yè)績。

　　分析人士認(rèn)為，與股票相比，債市的流動性較低，且隨著樓市調(diào)控的長期化及房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率持續(xù)降低，海外資金對國內(nèi)市場的風(fēng)險(xiǎn)感受愈加敏銳。與以往相比，其更為看重二級市場交易的穩(wěn)定性，而非一味尋求高收益。

　　在越來越多的內(nèi)房股可以發(fā)行超過5年的固定利率債券的情況下，期限越長，債券風(fēng)險(xiǎn)將隨公司運(yùn)營不確定性的增大而增加。對于國內(nèi)樓市而言，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)軍、局部樓市存在的供大于求風(fēng)險(xiǎn)等，也可能成為債券市場的潛在隱患。

　　在市場化程度相對較高的海外債券市場，單一的利空因素可能經(jīng)由市場傳導(dǎo)而層層放大，進(jìn)而影響到企業(yè)債券在二級市場的表現(xiàn)乃至企業(yè)業(yè)績，使債市出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”。相比之下，企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定成為投資者看重的首要因素。

　　因此，對于內(nèi)房企而言，海外債券市場雖正處于勃興階段，對企業(yè)發(fā)債資質(zhì)的要求愈加嚴(yán)格，但這并不能完全掩蓋其潛在風(fēng)險(xiǎn)。投資者需留意債券結(jié)構(gòu)，同時(shí)也應(yīng)注重對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)、市場布局、二級市場表現(xiàn)等做出深入分析，以規(guī)避有可能伴隨國內(nèi)樓市回暖而誕生的新風(fēng)險(xiǎn)。