當(dāng)全國大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在“回暖”聲中進(jìn)入2013年的時(shí)候，有兩個(gè)地方的樓市卻傳出了不同的聲音，一個(gè)是海南，另一個(gè)則是常州。海南樓市在上世紀(jì)90年代的那波房地產(chǎn)泡沫破滅，至今依然對(duì)中國樓市有很強(qiáng)的警示意義，而2010年建立在“國際旅游島”熱潮中的樓市量價(jià)狂升，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)正在顯現(xiàn)，房價(jià)過高、庫存壓頂?shù)葐栴}被爆出，用當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的話來說，當(dāng)下海南樓市正處于房價(jià)的理性回歸階段。而常州，則是典型的三線城市，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但由于常住人口有限，導(dǎo)致該市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長空間有限，與前幾年的大規(guī)模開發(fā)形成鮮明對(duì)比，同樣面臨著庫存壓頂?shù)默F(xiàn)狀，不過在長三角城市群中并不算高的房價(jià)，則使常州的樓市看上去沒有那么危險(xiǎn)。

　　較大的庫存壓力

　　近日，一則海南樓市泡沫破裂、潛在供應(yīng)量需消化十年的報(bào)道，一時(shí)間將海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)推上風(fēng)口浪尖。文中所引用的一億平方米以上的潛在供應(yīng)量，以及銷售受困后當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈的描述，再加上網(wǎng)絡(luò)媒體在標(biāo)題方面的助推。崩盤、庫存壓頂、泡沫破裂等十分具有爆炸力的詞，被加諸海南樓市。

　　這些報(bào)道迅速引發(fā)海南省相關(guān)部門的回應(yīng)，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際潛在供應(yīng)總量約5000萬平方米，而并非之前報(bào)道的過億平方米。報(bào)道中所引用的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在一定的重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有形成實(shí)際潛在供應(yīng)。海南省副省長陳志榮也公開表示，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，而且隨著國際旅游島建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)和新建西環(huán)線高速鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)向好，要對(duì)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有信心。

　　那么，海南樓市的現(xiàn)狀到底怎樣?銷售量和房價(jià)走勢(shì)處于怎樣的狀態(tài)?是否達(dá)到了泡沫破裂的情況?帶著這些問題，新金融記者采訪了海南樓市的相關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

　　關(guān)于海南樓市庫存要消化十年的報(bào)道，來源于海南克爾瑞公布的一份市場(chǎng)報(bào)告。該報(bào)告顯示，海南18個(gè)市縣未來三至五年，包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產(chǎn)銷售面積880萬平方米計(jì)算，未來十年內(nèi)，不再增加新的樓盤立項(xiàng)，這些庫存也難以消化完畢。

　　不過海南克爾瑞總經(jīng)理王路在接受記者采訪時(shí)表示，部分媒體在傳播信息時(shí)對(duì)上述數(shù)據(jù)有誤讀?！笆紫群Ｄ喜⒉淮嬖跇鞘信菽茰绲恼f法，當(dāng)下只是海南房價(jià)在庫存壓力下的理性回歸。其次是很多人把潛在供應(yīng)當(dāng)成了庫存，潛在供應(yīng)指開發(fā)商和政府已經(jīng)簽訂出讓協(xié)議的土地的總可見面積，包含開發(fā)商和政府間的購地意向、未來可開發(fā)的總面積，和已上市的庫存量是兩個(gè)概念，拿到預(yù)售證未售出的才是庫存。我們數(shù)據(jù)中夠銷售十年的是潛在供應(yīng)量?！蓖趼繁硎?。

　　不過王路也承認(rèn)，雖然部分媒體在報(bào)道和傳播海南樓市庫存現(xiàn)狀時(shí)有夸大成分，但海南樓市目前確實(shí)存在較大庫存壓力。根據(jù)海南克爾瑞的統(tǒng)計(jì)，海南目前庫存去化時(shí)間最長的是陵水，需要101個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，?？诘膸齑嫒セ芷谝查L達(dá)50個(gè)月，而三亞的去化周期最短，在20個(gè)月左右?！拔覀兘y(tǒng)計(jì)庫存去化時(shí)間時(shí)，是以當(dāng)前庫存量除以之前13個(gè)月的平均銷售量，而2012年海南是受調(diào)控影響很嚴(yán)重的區(qū)域，特別是上半年的月銷售量很低，造成它的庫存去化時(shí)間的比值很大?！蓖趼繁硎尽?SPAN lang=EN-US>

　　去庫存依然是主題

　　在庫存壓力下，當(dāng)全國其他區(qū)域房價(jià)在四季度開始出現(xiàn)反彈趨勢(shì)的時(shí)候，海南房價(jià)卻是一片打折聲。在庫存壓力最大的陵水板塊，2012年底一個(gè)項(xiàng)目開出了帶裝修8800元/平方米起價(jià)的價(jià)格，而同時(shí)期周邊項(xiàng)目的房價(jià)普遍在13000元/平方米以上。位于?？谖骱０兜暮ｉL流項(xiàng)目，也以7068元/平方米起價(jià)開盤，與周邊15000-20000元/平方米的主流價(jià)格相比下降明顯。

　　海南中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部高級(jí)研究主任付澤龍對(duì)記者表示，海南當(dāng)前房價(jià)的下行，是在為2010年那波過于瘋狂的房價(jià)暴漲行情“還賬”。“2010年國際旅游島概念出來后，全國性大房企和炒房者涌至海南，開發(fā)商瘋狂拿地，一線海景土地資源消耗殆盡，炒房者的入場(chǎng)加劇了房價(jià)的快速上升，導(dǎo)致那段時(shí)間海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)被過度開發(fā)?！备稘升埍硎荆悄菚r(shí)候的過度開發(fā)，使海南樓市當(dāng)下面臨庫存壓頂?shù)默F(xiàn)狀。作為一個(gè)依靠外地購房者的投資性需求為主的樓市，海南樓市在整體經(jīng)濟(jì)增速下滑的大背景下，面臨的現(xiàn)狀則更為嚴(yán)峻。來自海南省房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2006年、2007年和2008年，?？趰u外購房者比例達(dá)到45%，三亞的比例更是高達(dá)75%。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀表示，海南房地產(chǎn)第一次崩盤緣于海南旅游未進(jìn)、房地產(chǎn)開發(fā)冒進(jìn)，如果此次再次崩盤，則說明中國最具吸引力的休閑與旅游地產(chǎn)無法吸引到足夠的資金。本地居民收入無法左右海南房地產(chǎn)價(jià)格，全國剩余流動(dòng)資金量以及海南的吸引力才是確定海南房價(jià)的依據(jù)。

　　不過隨著2012年末傳統(tǒng)旺季的到來，海南樓市的成交量正在回升?！懊磕甑?SPAN lang=EN-US>11月到第二年的3月，是海南樓市的傳統(tǒng)旺季，因?yàn)檫@是北方客戶集中來海南過冬的時(shí)期，這時(shí)候成交量會(huì)明顯回升，我們稱之為氣候型剛需?！蓖趼繁硎?，開發(fā)商的降價(jià)策略以及傳統(tǒng)旺季的到來，也使海南樓市成交量從2012年年末開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，剛剛過去的2012年12月份同比上升在20%左右。而他預(yù)計(jì)2013年只要房價(jià)穩(wěn)定，成交量也將持續(xù)穩(wěn)定回升。

　　來自中 國 指 數(shù) 研 究 院的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年?？谏唐纷≌山幻娣e229.94萬平方米，同比2011年上升106%，三亞2012年商品住宅成交面積91.5萬平方米，同比下降12%。不過?？诋?dāng)年的成交均價(jià)為8499元/平方米，同比下降14.3%，三亞為24367元/平方米，同比上漲14.7%。海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，一是因?yàn)楹？谑呛Ｄ仙儆械木哂幸欢▌傂璧陌鍓K，房價(jià)的下行和成交量的上升與全國多數(shù)地區(qū)走勢(shì)一致，而三亞則是典型的外來人口投資需求占絕對(duì)主導(dǎo)的板塊，加上資源稀缺和供應(yīng)有限，導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上升，成為海南唯一一個(gè)價(jià)格上升的板塊，同時(shí)成交量略降。

　　“海南樓市的一大特點(diǎn)是開發(fā)周期長，其他剛需為主的地區(qū)，開發(fā)周期大都在一年左右，而海南很多樓盤的開發(fā)周期普遍在四年以上，對(duì)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)菢O大考驗(yàn)?！备稘升埍硎?，所以雖然成交量有所回升，但與龐大的庫存相比，開發(fā)商依然面臨很大壓力，去庫存依然是海南樓市2013年的主題，海南樓市也將迎來一輪房價(jià)的“理性回歸”。

　　“在很多區(qū)域沒有配套支撐、很多政策配套還沒有落地的情況下，之前的價(jià)格上升是虛漲，擠泡沫是必要的，將更有利于海南樓市未來的健康發(fā)展?！蓖趼繁硎?，海南樓市的未來，則是由當(dāng)前以開發(fā)住宅為主的“旅游地地產(chǎn)”，向真正的“旅游地產(chǎn)”轉(zhuǎn)變，使項(xiàng)目具有更完善的配套，將主要精力放在長遠(yuǎn)的經(jīng)營領(lǐng)域，而不僅僅是短期的賣房子。

　　常州樓市供應(yīng)過剩

　　與以外地投資性需求為主的海南類似，位于江蘇的三線城市常州近日也因其高庫存情況成為輿論熱點(diǎn)。據(jù)央視報(bào)道，截至2012年12月末，常州全市商品房可售余量為1360.26萬平方米，同比上升12.84%，刷新了2008年的最高紀(jì)錄。按照2012年的月度成交平均水平計(jì)算，常州全部的商品房庫存量需消化20.9個(gè)月，而住宅則需要14.18個(gè)月才能消化完。

　　而據(jù)常州克爾瑞統(tǒng)計(jì)，在2012年4月份的時(shí)候，常州樓市的庫存量約為536.28萬平方米。到了6月份，常州的庫存上升為約783萬平方米，下半年以來常州樓市庫存量的上升趨勢(shì)明顯。供應(yīng)方面，據(jù)三六五地產(chǎn)家居網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2013年常州預(yù)計(jì)有超過650萬平方米的房源上市。雖然根據(jù)常州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2012年常州樓市全年賣出75771套房，銷售面積達(dá)795.75萬平方米，同比上升25.52%，但是庫存壓力依然使當(dāng)?shù)亻_發(fā)商面臨較為嚴(yán)峻的形勢(shì)。

　　常州目前較大的庫存壓力，與其近些年加速城市開發(fā)、土地出讓面積大增有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年常州土地市場(chǎng)成交地塊只有37幅，至2010年成交地塊即增加到204幅，2011年也成交了195幅地塊，土地市場(chǎng)的快速增長，為常州樓市持續(xù)的高供應(yīng)提供了基礎(chǔ)。不過常州本地戶籍人口的購房需求，卻難以與持續(xù)增長的高供應(yīng)量相匹配。據(jù)常州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2010年年末該市戶籍人口為360.8萬，過去十年間常州市戶籍人口共增加19.3萬，平均每年增長約1.93萬。“不過更重要的一點(diǎn)是，常州本地很多戶籍人群，經(jīng)過之前的拆遷、城中村改造等，普遍并不缺房，并沒有特別強(qiáng)烈的購買需求?！碑?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，而這也是常州房價(jià)在蘇南周邊城市中并不算高的重要原因。

　　常州市房管局在回應(yīng)所謂“鬼城”時(shí)表示，常州目前并沒有出現(xiàn)如鄂爾多斯、溫州等地的房價(jià)腰斬、項(xiàng)目大面積停工、銷量大幅下降等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)跡象，雖然供應(yīng)量和庫存量略高，但正是充足的土地供應(yīng)和住房供應(yīng)，才能使常州房價(jià)保持在相對(duì)合理的價(jià)位，使大部分市民能夠買得起房。如果供應(yīng)量和庫存量大幅下降，房價(jià)很可能出現(xiàn)快速上漲，與政府調(diào)控的初衷是不符的。

　　常州大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)常州樓市的前景抱有信心，常州紅星美凱龍置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)韓強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)表示，庫存偏高的問題近幾年在常州樓市一直存在，并不僅僅是2012年的問題。“不過常州的庫存中很多都是多年前的無效供應(yīng)，大部分是開發(fā)企業(yè)自持的商業(yè)、車庫和辦公等物業(yè)，去掉之后剩余的庫存量并沒有那么可怕。”韓強(qiáng)表示，隨著買賣雙方更加理性地看待供應(yīng)和銷售狀況，2013年常州樓市的庫存情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

　　常州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年常州商品房成交均價(jià)為6969元/平方米，同比下降7.30%?！俺Ｖ莘績r(jià)的下降，緣于剛需項(xiàng)目的打折促銷，而一些中高端項(xiàng)目，銷售得并不理想，一些新區(qū)不顧本地需求過度開發(fā)，存在著一定的泡沫隱患。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，與2009年不同，中國樓市目前正承受著雙重危機(jī)，一方面，一線城市因供不應(yīng)求，房價(jià)過快上漲的壓力再現(xiàn);另一方面卻是三四線少部分城市面臨著供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。而這種雙重風(fēng)險(xiǎn)，將長期伴隨中國樓市。