新“國(guó)五條”近日出臺(tái)，其中關(guān)鍵內(nèi)容在于對(duì)二手房過(guò)戶征收20％的個(gè)稅，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和房?jī)r(jià)將產(chǎn)生怎樣的影響？筆者從時(shí)間、區(qū)位和新房/存量房三個(gè)角度，對(duì)價(jià)格總量和結(jié)構(gòu)的變化進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

　　對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響：微升。

　　這里所指的新房?jī)r(jià)格，是指國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的重點(diǎn)城市商品住宅成交價(jià)格。個(gè)稅新政對(duì)此影響不大。這是由統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法所決定的，統(tǒng)計(jì)局的商品住宅成交價(jià)格中，既不覆蓋二手房?jī)r(jià)格的變動(dòng)，也不體現(xiàn)統(tǒng)計(jì)期內(nèi)新房位置、品質(zhì)的變動(dòng)。但二手房交易更顯困難，對(duì)新房的短期銷售是有利的。

　　對(duì)存量房網(wǎng)簽價(jià)的影響：幾無(wú)影響。

　　存量房交易中，涉及的價(jià)格有：掛牌價(jià)，即賣方所出的要價(jià)；個(gè)稅會(huì)導(dǎo)致掛牌價(jià)的顯著上升，但個(gè)稅負(fù)擔(dān)能否通過(guò)提高掛牌價(jià)進(jìn)而提高實(shí)際成交價(jià)，并轉(zhuǎn)嫁給買方，是不確定的。實(shí)際成交價(jià)：短期看，個(gè)稅政策將導(dǎo)致二手房交易量縮價(jià)穩(wěn)，但中期看，影響會(huì)趨于消失。網(wǎng)簽價(jià)：住建部門可接受過(guò)戶的最低網(wǎng)簽申報(bào)價(jià)格，這個(gè)價(jià)格是納稅和申請(qǐng)貸款的基準(zhǔn)價(jià)。此價(jià)往往明顯低于掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)，網(wǎng)簽價(jià)在個(gè)稅新政后將維持穩(wěn)定。

　　對(duì)新房實(shí)際總體價(jià)格的影響：短漲長(zhǎng)平。

　　從短期看，新政使得二手房的交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)大幅上升。目前二手房交易需交納營(yíng)業(yè)稅、契稅、中介費(fèi)和老個(gè)稅，總的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)約在實(shí)際成交價(jià)的8%~10％;如果二手房的溢價(jià)率是3倍（存量房網(wǎng)簽價(jià)/存量房原值），那么新政后的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將上升至實(shí)際成交價(jià)格的20％~25%。而新房的購(gòu)置稅費(fèi)低廉的優(yōu)勢(shì)，將使得對(duì)二手房的需求短期內(nèi)被分流到新房市場(chǎng)上去。

　　但從中長(zhǎng)期看（1年以上），針對(duì)新房的投資性需求將進(jìn)一步萎縮，原因既在于可替代房?jī)r(jià)的較高收益、較高流動(dòng)性的金融資產(chǎn)不斷出現(xiàn)，也在于投資性購(gòu)置新房的信貸杠桿已消失，更在于過(guò)高的存量房交易稅費(fèi)將使得未來(lái)對(duì)新房的投資難以實(shí)現(xiàn)高收益。筆者的一個(gè)直觀估計(jì)是，即使未來(lái)3年新房漲價(jià)25％，目前購(gòu)置新房且3年后出售也幾乎不存在明顯投資收益。

　　對(duì)新房實(shí)際價(jià)格的結(jié)構(gòu)性影響：觀察二手房新政對(duì)新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性影響的關(guān)鍵指標(biāo)，在于新房/存量房區(qū)域市場(chǎng)占比比率。

　　目前在一線城市例如北上廣，二手房的交易占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了新房，京滬二手房交易占比已超過(guò)2/3，新房多在遠(yuǎn)郊且銷售不暢，決定性因素在于遠(yuǎn)郊住宅的就業(yè)、交通、教育、醫(yī)療和娛樂(lè)設(shè)施如何。房?jī)r(jià)較高的省會(huì)城市中二手房交易占比約在20%~25％,就全國(guó)而言，新房交易仍然占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，二手房交易占比低至15％以下。以此指標(biāo)為依據(jù)，二手房交易占比越高的區(qū)域市場(chǎng)，因新政壓力新房漲價(jià)將越嚴(yán)重；反之則作用明顯弱化，三四線城市供求失衡嚴(yán)重，新房?jī)r(jià)格將依然難有起色。

　　對(duì)二手房實(shí)際成交價(jià)的總體影響：短期量縮，價(jià)格走勢(shì)不明朗，中期價(jià)格向上。

　　可以回顧的一個(gè)歷史場(chǎng)景是，2005年6月開始，開征二手房交易的營(yíng)業(yè)稅，此后大約在2008年上半年，進(jìn)一步將免征營(yíng)業(yè)稅的持有年限從2年上升到5年。營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整，短期內(nèi)導(dǎo)致二手房交易量萎縮，但不足兩個(gè)季度政策效果就衰退至消失。

　　從目前全國(guó)二手房的溢價(jià)率和網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)看，2003年一季度到2009年一季度，全國(guó)新房均價(jià)翻番，此后至今，新房?jī)r(jià)格接近再翻番，考慮到目前出售的二手房其中有房改房、有商品房，購(gòu)入年限也不一致，我們認(rèn)為房改房的實(shí)際溢價(jià)率（成交價(jià)/原值）在5~10倍，商品房的實(shí)際溢價(jià)率在3~4倍，但網(wǎng)簽價(jià)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，因此以網(wǎng)簽溢價(jià)率來(lái)看，可能和實(shí)際溢價(jià)率存在差異，對(duì)房改房和商品房調(diào)整為5倍和3倍較為可信，則個(gè)稅負(fù)擔(dān)相當(dāng)于房改房和商品房網(wǎng)簽價(jià)的16％和13％，力度遠(yuǎn)高于5.6%的營(yíng)業(yè)稅。

　　短期而言，二手房掛牌價(jià)的大漲是必然的，但目前一線城市的二手房買主已接近可承受財(cái)務(wù)杠桿的極限，我們不認(rèn)為個(gè)稅負(fù)擔(dān)能夠順利地全部轉(zhuǎn)嫁到買方。實(shí)際結(jié)果可能是掛牌價(jià)大漲，實(shí)際成交價(jià)小漲，網(wǎng)簽價(jià)不動(dòng)，個(gè)稅負(fù)擔(dān)主要由賣方承擔(dān)，其次才是買方。

　　從中長(zhǎng)期看，城市核心區(qū)住宅供應(yīng)乏力，人口加速聚集，都將導(dǎo)致二手房市場(chǎng)逐漸重回上升軌道，我們認(rèn)為這個(gè)時(shí)間大致在4~6個(gè)季度。

　　對(duì)二手房?jī)r(jià)格的結(jié)構(gòu)性影響：一線城市次新房續(xù)漲。

　　觀察二手房受新政沖擊的結(jié)構(gòu)性影響，有兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，一是二手房交易占比，二是二手房交易溢價(jià)率，二手房交易占比越高的區(qū)域，二手房漲價(jià)壓力越大。溢價(jià)率高的房屋，通常屬于老舊或者房改房，此類房屋取得成本極其低下，且在二手房供應(yīng)中占主體，此類二手房的個(gè)稅負(fù)擔(dān)難以有效轉(zhuǎn)嫁，價(jià)格漲幅將趨緩甚至微降。溢價(jià)率較低的次新房，其漲價(jià)壓力也大。

　　地方實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)：有難度，有爭(zhēng)議。

　　目前個(gè)稅新政在實(shí)施中有不少困難，一是二手房原值的確認(rèn)問(wèn)題，商品房確認(rèn)相對(duì)容易一些，但也需查找大量紙質(zhì)發(fā)票和憑證；房改房的原值確認(rèn)幾乎不可能，即便能夠確認(rèn)，房改房的獲得成本也很大程度上是對(duì)以往低工資的一種補(bǔ)償，這導(dǎo)致個(gè)稅的稅基難以確認(rèn)，即便確認(rèn)了也需更謹(jǐn)慎的差異化政策；二是二手房個(gè)稅到底是地稅，還是中央-地方分享稅？理論上個(gè)稅是分享稅，實(shí)踐中未必，例如個(gè)稅中的儲(chǔ)蓄利息稅，全部劃歸國(guó)稅。以往涉及二手房的稅費(fèi)，全部為地稅，因此從情理上說(shuō)，二手房個(gè)稅應(yīng)全額歸屬地方，但結(jié)果如何還存爭(zhēng)議。三是稅率執(zhí)行和稅收抵扣問(wèn)題。回顧營(yíng)業(yè)稅也存在5年以上免征的差別化措施，因此二手房個(gè)稅的征收可能需謹(jǐn)慎考慮更多的差別化措施。

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響：盡管新政之后，房地產(chǎn)類上市公司大跌，但二手房交易與以新房開發(fā)為主的開發(fā)商不存在直接關(guān)系。

　　對(duì)上市房企而言，2013年的營(yíng)業(yè)收入仍取決于可獲得預(yù)銷的樓盤面積和價(jià)格；而資金成本的下降，可能構(gòu)成影響房企盈利的決定性因素。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體效應(yīng)：一是新政力度雖大，但對(duì)抑制一線城市核心區(qū)的二手房?jī)r(jià)格，以及增加這些區(qū)域的新房供應(yīng)，幾乎沒(méi)有實(shí)際意義；二是投資性需求將逐步淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善型和首次置業(yè)型的需求將成為房地產(chǎn)需求的主流；三是房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域的去金融化進(jìn)程將進(jìn)一步加速，購(gòu)房自籌資金比例將持續(xù)上升；四是一二線城市的中等收入階層是這次個(gè)稅新政的主要受損群體，該群體的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)地位將繼續(xù)下降。

　?。ㄗ髡呦当本煼洞髮W(xué)金融研究中心教授）