但贈與房產(chǎn)再出讓可能要多繳20%個稅

　　在房產(chǎn)買賣交易中，讓人糾結(jié)的不僅僅是其高昂的價格，還有一筆不菲的稅費。 雖然買賣雙方可以約定稅費由誰承擔(dān)，可是終究還是要加在雙方的成本中去，因此許多人想到了贈與的方式來規(guī)避納稅。那么，房產(chǎn)買賣交易過戶與贈與，哪個更劃算呢？房產(chǎn)可以贈與給朋友嗎？如果自身已有兩套房了，還可以接受贈與嗎？就這些問題，記者請二手房交易業(yè)內(nèi)專家予以解答。

　　朋友之間贈與難成立有房再受贈要多交契稅

　　易佰家不動產(chǎn)投資管理有限公司交易中心駱鳴總監(jiān)表示，按照有關(guān)法律法規(guī)，三種情形下的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：1.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；2.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；3.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。由此，房產(chǎn)贈與是有條件的，如親戚關(guān)系，上下輩關(guān)系，孩提時代的撫養(yǎng)關(guān)系等，一般的朋友關(guān)系在贈與條件上難以成立。在實際操作中，朋友之間如果辦理贈與房產(chǎn)過戶的話，房產(chǎn)交易中心一般不認可，而是以一般房產(chǎn)買賣交易形式來辦理過戶。

　　至于如果自身已有兩套房了，屬于限購之列，則還可以接受房產(chǎn)贈與，不受限購的限制，畢竟房產(chǎn)是接受贈與而來，不是購買，只是這種情況接受贈與雖然免收個人所得稅，但所要交的契稅為4%，比名下無房接受贈與所要交的2%契稅多一倍。

　　房齡不滿5年贈與比較劃算

　　那么，如果是直系親屬間過戶房產(chǎn)，選擇贈與方式還是買賣方式劃算呢？駱鳴認為，兩種過戶方式各有利弊，要視不同情況而定，其中，房齡是否滿5年是一個主要考慮因素。

　　根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，房齡不滿5年時間就買賣的，要征收成交總價5.6%的營業(yè)稅。成交總價不完全參照買賣雙方合同上標(biāo)的交易價，而通過存量房交易申報價格評估對比系統(tǒng)得出的評估價，以避免買賣雙方為了少繳稅而有意報低成交價的“陰陽合同”。

　　在房產(chǎn)買賣中，除了營業(yè)稅，還有個人所得稅、契稅等費用。如果房齡滿5年且是唯一住房，則賣房免個人所得稅，如果房齡未滿5年，則個人所得稅為全額的1%。契稅與房子面積有關(guān)，買方首次購90平方米以下普通住宅，契稅為1%；首次購90~144平方米普通住宅，契稅為2%；如果不是首次購房，則契稅為4%。

　　而在房產(chǎn)贈與方式中，并沒有房齡是否滿5年的限制，過戶只要向稅務(wù)部門繳納契稅，受贈人名下無房則交2%的契稅，受贈人名下有房則交4%的契稅。此外，還涉及到公證費、產(chǎn)權(quán)登記費等，而公證費一般為受贈財產(chǎn)總額的2%。

　　以一套房齡未滿5年的60平方米普通住宅、評估價50萬元的房產(chǎn)為例，如進行買賣過戶，一般情況下，稅費全由買方承擔(dān)，則需繳納營業(yè)稅：50萬元×5.6%=2.8萬元，買方首購契稅：50萬元×1%=5000元，個人所得稅：50萬元×1%=5000元，總計為3.8萬元。

　　如按贈與方式計算，受贈人名下無房則需繳納契稅：50萬元×2%=1萬元，另需公證費50萬元×2%=1萬元。那么，按受贈人名下無房計算，其受贈房產(chǎn)，共計交2萬元稅費。

　　如此算下來，如果房齡不滿5年，房子以贈與的方式過戶到親人名下，可以比買賣方式節(jié)省1.8萬元的稅費，較為劃算。如果房齡滿5年，買賣過戶形式不需交營業(yè)稅，所交稅費總計1萬元，比贈與形式少公證費1萬元。因此，房齡不滿5年的話，直系親屬間過戶房產(chǎn)，贈與比較劃算，否則的話，買賣過戶更省錢還省事。

　　贈與房產(chǎn)再出讓要多繳20%個稅

　　駱鳴表示，房子作為大宗商品，日后可能還會再次交易過戶。如果是選擇贈與方式過戶的話，日后贈與房產(chǎn)再次交易過戶，就可能要多繳20%的個人所得稅了。

　　國家稅務(wù)總局明確，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

　　以上述例子再次為例。如果受贈人獲得這50萬元的房產(chǎn)，若干年后市場評估價漲到了100萬元，受贈人想再次出讓該房產(chǎn)的話，除非是其名下僅此一套房產(chǎn)，且滿5年，那么就不需要繳納個人所得稅；如果其名下還有其他房產(chǎn)，即使受贈房超過了5年，也需要繳納個人所得稅：100萬元×20%=20萬元。

　　相比之下，如是以買賣方式交易的房產(chǎn)，再次出讓涉及的稅費就沒有這么多了。同樣房價為100萬元，如果這套房的房齡滿5年，當(dāng)初是以買賣方式買下的，房產(chǎn)再次出讓僅需繳納契稅：100萬元×1%=1萬元（按買方首次購買計算），個人所得稅：100萬×1%=1萬元，再加上其他費用也就2萬余元。

　　因此，如果房子不打算再次出讓，那么以贈與方式過戶劃算。否則，產(chǎn)權(quán)人以贈與方式過戶省了錢，但日后再次過戶就要多掏錢?？偟膩碚f，除非某些特定的情況，房產(chǎn)贈與的納稅成本高于買賣，而且還有公證費。