“國(guó)五條”細(xì)則落地至今已一個(gè)月有余，然而對(duì)于北上廣深四個(gè)一線城市來說，除了北京嚴(yán)厲的限價(jià)政策使得新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)停漲之外，其它三個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格不降反漲，深圳更是創(chuàng)下近3年來的新高。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，“國(guó)五條”各地細(xì)則在落地過程中的執(zhí)行力度仍然偏小，淡化了之前市場(chǎng)對(duì)政策的擔(dān)憂，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)慣性上漲的主要原因。

　　“在地方細(xì)則并無太多新意的情況下，此輪調(diào)控要取得預(yù)期效果并不容易。”業(yè)內(nèi)人士陳劍波告訴記者。

　　成交量大跌

　　二手房在北上廣深四個(gè)一線城市的市場(chǎng)成交中已成為主力，20%個(gè)稅政策細(xì)則最為明確的北京二手房市場(chǎng)受到的影響最大，其成交量在4月份下跌近九成。

　　北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)僅為5212套，成交量為最近15個(gè)月以來的最低點(diǎn)，環(huán)比3月份下調(diào)88.1%，4月二手房均價(jià)為27820元/平方米，相比3月份微跌0.1%，基本持平。

　　而剛剛過去的“五一”假期，北京二手房成交量更為近5年的最低點(diǎn)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“五一”期間，北京二手住宅網(wǎng)簽量為172套，同比下降50.4%。

　　鏈家地產(chǎn)研究部張旭表示，新政的落地使二手住宅市場(chǎng)在短期內(nèi)陷入深度觀望，目前成交的主要支撐也都來自剛需，未來市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵要看“20%個(gè)稅”政策的執(zhí)行情況。經(jīng)過新一輪調(diào)控，一部分購(gòu)房群體預(yù)期不穩(wěn)，短期內(nèi)觀望情緒仍將持續(xù)。但從新增客源量的趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)5月份二手住宅成交量將有所恢復(fù)但依然會(huì)維持低量，可能低于今年1、2月份的平均水平。

　　上海、廣州、深圳的二手房市場(chǎng)同樣受到較大的影響。不過，由于這三個(gè)城市的地方國(guó)五條細(xì)則的力度與北京相比仍存在差距，因此雖然成交量有所下跌，但是成交價(jià)格仍略有上漲。

　　根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)估算，廣州4月份二手房成交量比3月的歷史高峰減少近六成，二手住宅成交均價(jià)為19753元/平方米，環(huán)比上月略升1.8%。深圳市規(guī)劃國(guó)土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳共成交二手房5575套，環(huán)比下降68.2%。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到，雖然一線城市二手房的成交量大幅下滑，但是，成交價(jià)格并未松動(dòng)。

　　張旭認(rèn)為，從市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格變化看，由于新政落地還不足一個(gè)月，市場(chǎng)觀望情緒較濃，買賣雙方價(jià)格僵持沒有明顯松動(dòng)，尤其是“滿5年唯一”和低稅房源，價(jià)格基本不會(huì)出現(xiàn)下降空間。但一些受政策影響較大的房源，業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)一定松動(dòng)，但整體幅度并不大。從議價(jià)角度看，4月議價(jià)空間比1月提高1.14個(gè)百分點(diǎn)。從目前的價(jià)格走勢(shì)上看，短期內(nèi)價(jià)格普降還難以實(shí)現(xiàn)。

　　開發(fā)商漲價(jià)意愿強(qiáng)

　　在一線城市“國(guó)五條”細(xì)則落地之后，其松緊程度的差別決定了當(dāng)?shù)貥鞘械谋憩F(xiàn)。受到嚴(yán)格的價(jià)格管制，4月份北京新建住宅價(jià)格基本停漲。而深圳、上海新房成交均價(jià)則出現(xiàn)不同程度的上漲，深圳4月份新房成交價(jià)則達(dá)到2010年3月以來的最高位。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京4月熱點(diǎn)簽約的38個(gè)項(xiàng)目相比3月全月的簽約均價(jià)基本停漲，漲幅在1%以下的達(dá)到了23個(gè)，占比達(dá)60%。剔除不同房源預(yù)售影響，八成房源簽約價(jià)格都出現(xiàn)了停漲。4月北京新建住宅簽約套數(shù)為8280套，環(huán)比下調(diào)幅度為57.3%，但同比依然有所上漲。

　　4月份深圳新房成交均價(jià)21958元/平方米，環(huán)比上月上漲逼近22000元/平方米，在過去的38個(gè)月中，只有2012年8月和2010年10月兩個(gè)月的成交均價(jià)突破21000元/平方米的整數(shù)關(guān)口。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海4月新房成交均價(jià)為2.4萬元/平方米，環(huán)比上漲4.4%。

　　不過，在香河展望房產(chǎn)開發(fā)公司主辦的2013香河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展論壇上，原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示：“‘國(guó)五條’出臺(tái)之后，曾有觀點(diǎn)認(rèn)為二手房20%個(gè)稅會(huì)使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向新房，這顯然沒有看到提高首付、利率對(duì)新房購(gòu)買成本的增加?！畤?guó)五條’下受到影響的不僅僅是二手房?！?/P>

　　而限價(jià)政策使得北京新房的供應(yīng)量大減。在本應(yīng)是開發(fā)商大舉出擊的4月，下滑至自2011年限購(gòu)以來的同期最低值。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京4月新增商品住宅期房項(xiàng)目?jī)H有10個(gè)，其中4月25至27日3天，集中供應(yīng)5個(gè)項(xiàng)目，占到全月供應(yīng)的一半?？偣?yīng)量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。截至4月底，2013年新增商品住宅期房項(xiàng)目34個(gè)，總供應(yīng)9737套，比去年同期下降17.6%。

　　“4月商品住宅供應(yīng)一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。受價(jià)格管制的影響，部分樓盤無法按計(jì)劃入市。當(dāng)前房企的漲價(jià)意愿仍然較強(qiáng)，存在博弈心態(tài)。短期可能會(huì)堅(jiān)守價(jià)格保持觀望，但在資金和銷售進(jìn)度的壓力下，也會(huì)調(diào)整價(jià)格逐步入市?！睆埿癖硎?。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前市場(chǎng)的表現(xiàn)顯然是受到“國(guó)五條”的影響，但是這并不能說明政策已達(dá)到目的。政策的意圖是調(diào)整短期成交量，還是調(diào)整深層次的供需關(guān)系，這是判斷“國(guó)五條”是否達(dá)到目標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。