房地產(chǎn)上市公司2013年第一季度財務(wù)報告近期開始密集披露。從目前已披露一季報情況來看，房企業(yè)績總體仍以同比增長為主。專業(yè)人士分析，從一季度房地產(chǎn)整體銷售情況看，整體延續(xù)2012年年末景氣勢頭，同時在“國五條”細(xì)則出臺前集中成交導(dǎo)致了銷售業(yè)績的強(qiáng)勁提升。

　　但是，市場普遍預(yù)計，雖然一季度房企的銷售情況和凈利潤均呈向好態(tài)勢，但在各地樓市調(diào)控政策陸續(xù)落地的背景下，樓市自二季度起將逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期，成交量和房價漲勢均將放緩，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績猛增將難以持續(xù)。

　　房企一季報飄紅

　　在已披露一季報的152家地產(chǎn)類上市公司中，117家公司業(yè)績出現(xiàn)同比增長，占比達(dá)77%，其中，世榮兆業(yè)、華夏幸福、首開股份和泰禾集團(tuán)4家公司排在凈利潤增幅前列，其增長均在10倍以上。

　　以招、保、萬、金為首的龍頭房企在一季度均迎來業(yè)績開門紅。其中，招商地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入61.45億元，同比增長70.38%；實(shí)現(xiàn)凈利潤8.1億元，同比大增88.79%。保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入74.39億元，同比增長51.21%；凈利潤為7.26億元，同比增長37.11%。萬科一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入140億元，同比上升35.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤16.1億元，同比上升15.6%。金地的業(yè)績增長則更為明顯，其營業(yè)收入和凈利潤分別為42.52億元和1.87億元，同比增長143.93%和19.68%。招商地產(chǎn)財報分析稱，一季度內(nèi)結(jié)算面積較上年同期的大幅增加，是營業(yè)收入以及凈利潤大幅增長的主要原因。

　　申銀萬國預(yù)計，一季度重點(diǎn)房地產(chǎn)公司的凈利潤平均增速將超32%?？藸柸鹧芯恐行陌l(fā)布的研報也指出，包括保利、恒大、萬科、中海等在內(nèi)的10家典型房企的凈負(fù)債率大幅下降，平均降幅達(dá)21.56個百分點(diǎn)，說明企業(yè)在感到調(diào)控對資金鏈的壓力之后，正寄望于通過降低負(fù)債水平來緩解運(yùn)營壓力。

　　雖然一季度房企的銷售情況和凈利潤都呈向好態(tài)勢，但業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市調(diào)控政策陸續(xù)落地的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售大幅增長的態(tài)勢將不可持續(xù)。針對2月下旬以來的一系列調(diào)控，上市房企也在進(jìn)行積極應(yīng)對?？藸柸鹧芯恐行难芯繂T楊晨青認(rèn)為，調(diào)控之下中高檔項(xiàng)目仍然是重災(zāi)區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⑷﹂_發(fā)中低檔剛需類項(xiàng)目。“尤其在一二線城市，剛需樓盤的需求量一直都非常旺盛，且政策調(diào)控的重心不會集中在這一層面?！?/p>

　　4月銷量下滑

　　日前，萬科、合生、融創(chuàng)等10家上市房企發(fā)布了4月份銷售簡報。10家房企前4月銷售總業(yè)績達(dá)到1455.5億元，多數(shù)房企業(yè)績比去年同期出現(xiàn)大漲，不過銷售貢獻(xiàn)度明顯集中在前3個月，4月份銷量明顯下滑。萬科公布4月份業(yè)績簡報稱，4月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積110.7萬平方米，同比下降70.68%；銷售金額123.8億元，同比下降67.85%。

　　受樓市調(diào)控細(xì)則落地影響，多數(shù)上市公司4月業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑。其中，中駿置業(yè)4月份銷售6.92億元，約為3月份銷售額的1/3；華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 、碧桂園、合生創(chuàng)展(合生?麒麟社 合生?世界村)4月銷售額分別為44.3億元、46.5億元、8.6億元，環(huán)比3月銷售額均下跌兩成以上。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，3月份，各地都出現(xiàn)了“國五條”落地前的末班車現(xiàn)象，成交量大漲。一季度大部分房企銷售良好，對調(diào)控政策的觀望時間也會較長，但各地可能繼續(xù)收緊調(diào)控政策，對房企的影響在下半年顯現(xiàn)更大。

　　鏈家地產(chǎn)發(fā)布報告稱，截至5月5日，北京新建商品住宅庫存再次刷新紀(jì)錄，下跌至6.0869萬套?！坝捎趦r格管制嚴(yán)格，項(xiàng)目入市較難。雖然最近兩周部分開發(fā)商平價入市，但長時間供給不足，供應(yīng)量的小幅回升難以扭轉(zhuǎn)市場供應(yīng)緊缺的現(xiàn)狀?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張旭分析認(rèn)為。

　　土地市場“退燒”

　　近日，“新國五條”細(xì)則落地引發(fā)一二手房市場持續(xù)退燒，也同樣波及到了土地市場。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月，包括保利、恒大、萬科、金地、華潤、招商、中海、雅居樂、綠城、富力在內(nèi)的十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為69億元，較3月縮減55.4%。

　　“‘新國五條’提出的限購范圍擴(kuò)大、執(zhí)行從緊；二手房及二套房貸的稅費(fèi)、首付比例等等，這三條政策必將在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場的需求，從而起到降溫樓市的作用?！敝性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉指出，房價上升趨勢得以抑制，也將減弱房企開發(fā)和拿地?zé)崆椤?/p>

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2013年以來，隨著標(biāo)桿房企購地金額回落，購地金額占銷售金額的比重亦出現(xiàn)大幅回落。2013年前3個月，該比重一直在35%以下，而2012年12月該比重則高達(dá)60%。

　　值得注意的是，一線城市依然是房企追逐的熱點(diǎn)。由于一線城市樓市供需矛盾突出，加上年初政府推地積極性較高，4月交易地塊73宗，土地出讓金高達(dá)212億元，比去年同期上漲208%，環(huán)比3月上漲67%。一線城市中，4月上海土地市場表現(xiàn)尤其搶眼，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月上海土地交易55宗，土地出讓金143億元，創(chuàng)2013年以來的新高。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對此表示，由于一線城市樓市需求旺盛，項(xiàng)目利潤率較高，結(jié)合過去幾年的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，標(biāo)桿房企可能將戰(zhàn)略重心重新移回一線城市，一線城市土地市場依然是房企競爭的焦點(diǎn)。

　　然而，伴隨著“國五條”的到來，各地調(diào)控政策雖然力度不一，但北京等一線城市的“國五條”細(xì)則力度依然很強(qiáng)，對后市影響將非常明顯。“部分房企相比之前的策略已經(jīng)出現(xiàn)相對緊縮，拿地的積極性有所降低?！睆埓髠ケ硎荆壳皝砜?，京、滬、廣、深等一二線城市，雖然房價控制目標(biāo)不一致，但前3個月的上漲過快，明顯影響了下半年的調(diào)控力度，“從緊從嚴(yán)的可能性非常大。”張大偉指出，在限購繼續(xù)執(zhí)行的情況下，增加限價的可能性非常大，對房企下半年的影響也可能非常大。

（中華工商時報）