一直以來，中國樓市堪稱“政策市”，每次政策變化總會對市場帶來程度不一的影響。而同一手房買賣相比，二手房由于交易雙方均為個人，因此更容易產(chǎn)生糾紛，特別是近年來，因為貸款政策影響而導(dǎo)致的交易糾紛有所增加。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，除了要進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的自律管理，規(guī)范并提高服務(wù)人員執(zhí)業(yè)素質(zhì)，還需要引導(dǎo)消費(fèi)者建立科學(xué)正確的維權(quán)意識。消費(fèi)者在接受房地產(chǎn)中介服務(wù)時，應(yīng)清楚地認(rèn)識到自己享有的權(quán)益及需要履行的義務(wù)。

該人士提到，自2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺并落實(shí)，原有的法律法規(guī)已無法適應(yīng)新的政策變動，致使買賣雙方及中介公司在交易過程中產(chǎn)生新的糾紛與矛盾。譬如近兩年因銀行的房貸收緊，部分買家因房貸申請不暢而產(chǎn)生的買賣糾紛。建議有關(guān)部門根據(jù)政策變動而及時修改和完善相關(guān)法律條例，從法律層面上切實(shí)保障買賣雙方及中介公司的合法權(quán)益。

案例1：銀行遲遲不放款買家收不了樓

2011年3月初，高某通過中介公司經(jīng)紀(jì)人吳某促成與業(yè)主何某簽署三方合同，合同約定以按揭方式付款，成交價為150萬元，首期付款75萬元，貸款額為75萬元。2011年4月，銀行出具了貸款同貸書同意高某貸款75萬元。取得銀行同貸書后，買賣雙方辦理房屋交易過戶手續(xù)，并取得房產(chǎn)證及他項權(quán)證。但至2011年5月，因受限貸政策影響，銀行貸款遲遲不能發(fā)放，直至2011年6月，業(yè)主何某未能收齊房屋余款，便不愿辦理最后的交樓手續(xù)了，買方高某因而無法收樓，無奈之下向法院起訴請求解除合同，并要求中介公司退還中介服務(wù)費(fèi)。

對于本案，法院認(rèn)為銀行貸款未能及時發(fā)放，不是因中介公司的原因所致，中介公司及經(jīng)紀(jì)人沒有責(zé)任，同時買賣雙方交易過戶手續(xù)已完成，故不予支持高某的訴訟請求。 業(yè)界聲音完善合同內(nèi)容調(diào)整房貸預(yù)算，近年國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，銀行購房貸款政策變化較大。在非因一方當(dāng)事人原因?qū)е陆灰撞怀傻那闆r下，為了規(guī)避風(fēng)險或者合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時，買方有權(quán)解除合同，并可要求中介公司退回或減免收取中介費(fèi)，要求賣方退回房屋定金等。

此外，針對當(dāng)下銀行房貸申請時隱藏的不確定因素，業(yè)內(nèi)人士建議買家應(yīng)適度調(diào)高首付預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整放貸額度而影響二手房交易。如向銀行申請70萬元房貸，最后僅獲批65萬元，買家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。

案例2：房子沒買成 中介費(fèi)沒法退

去年8月，梁某經(jīng)中介公司張某介紹看了一套房屋后，對房屋十分滿意。梁某認(rèn)為購房是一件重要的事情，為謹(jǐn)慎起見決定約家人再次查看該房屋。梁某及其家人對該房屋結(jié)構(gòu)、價款、環(huán)境等均十分滿意，于是向賣家支付2萬元定金及5000元中介費(fèi)，并簽署三方合同，約定貸款人為梁某的母親周某。

事后，銀行告知梁某因其母親已近50歲，只同意貸8年款，與其預(yù)期貸10年款有差距。于是梁某就與賣方、中介公司協(xié)商解除合同，并要求退回定金2萬元及中介服務(wù)費(fèi)5000元，遭到拒絕。梁先生認(rèn)為，買賣合同沒履行完，中介公司無權(quán)收費(fèi)，賣家應(yīng)退回房屋定金，于是將中介公司和業(yè)主告上法庭。最后，經(jīng)法院審理，法院對梁某的訴訟請求不予支持。要求其向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)、向賣方支付違約金及經(jīng)濟(jì)損失。 業(yè)界聲音合同合法 中介公司可收取報酬。

在房屋交易過程中，中介公司的行為實(shí)際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。而居間成功的標(biāo)準(zhǔn)，一般以促成買賣合同簽署為準(zhǔn)，而不是以完成買賣過戶手續(xù)，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買賣雙方自簽署合同之日起，該合同受到法律約束，中介公司有權(quán)向梁某收取中介服務(wù)費(fèi)。

案例3：買到“兇宅”退房卻很難

李某于2012年5月通過中介公司促成購買了一套房屋，并簽署《存量房買賣合同》。事后，李某得知該房屋曾發(fā)生過兇殺案。李某認(rèn)為，中介公司在促成其簽署合同前未告知該房屋曾經(jīng)發(fā)生過兇殺案，無法承受住在“兇宅”的恐懼感，遂向法院提起訴訟，要求解除本次買賣合同，并要求中介退還中介服務(wù)費(fèi)。

本案，法院認(rèn)為此類民間認(rèn)為“不吉利”事件并未明文規(guī)定屬于中介機(jī)構(gòu)在居間過程中須告知的內(nèi)容，故不予支持李某的訴訟請求。 業(yè)界聲音法律缺失 買家購房還需“多打聽”

根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在居間合同中的告知義務(wù)，告知內(nèi)容主要包括房屋的權(quán)屬、面積、查封抵押情況、租賃情況、使用限制和房屋質(zhì)量狀況等事項。對于賣方來說，是否應(yīng)將房屋內(nèi)發(fā)生兇殺案的情況告知買方，法律上并無明文規(guī)定。

購房人如何在購房時避免此類事件發(fā)生，建議購房人購房時除查看購買房屋本身的情況外，還可以向大樓物業(yè)管理公司或鄰居了解是否發(fā)生過類似事件；同時，購房人也可在合同中與賣方明確約定該物業(yè)未發(fā)生過相關(guān)事件，如賣方有意隱瞞，購房人可依此要求解除合同或者酌減房屋價款、賠償損失等。雙方約定書面條款，以便在發(fā)生類似糾紛時有據(jù)可依。

(青島新聞網(wǎng)-青島日報)