樓市調(diào)控，最重要的就是摸清中國(guó)樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括中國(guó)住房的總量、住房結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)、收入情況等等，否則無法避免“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

俗話說“平靜的水面最可怕”。盡管不像以往那樣呈現(xiàn)出成交高峰時(shí)的熱鬧喧囂，但目前有些安靜的中國(guó)樓市仍然值得警惕。在結(jié)構(gòu)性的住房供需矛盾仍然比較突出的情況下，以限為主顯然解決不了根本問題，購(gòu)買動(dòng)力依然存在，并逐漸積蓄能量。

好的政策譬如好的裁縫，只有先量體才能后裁衣，目前當(dāng)務(wù)之急是逐步摸清樓市真實(shí)的基本面，并制定科學(xué)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，疏堵結(jié)合，才能避免盲目調(diào)控，漸漸化解中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的頑疾。

樓市多指標(biāo)迅速變臉

3月調(diào)控新政一出，4月全國(guó)樓市應(yīng)聲變臉。與今年2、3月份房地產(chǎn)中介公司員工忙忙碌碌的簽單相比，今年4月和5月初大多中介店面都門可羅雀。

整體看，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布，其4月份監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，超過八成城市住宅成交量環(huán)比下降，降幅最大的是丹東，達(dá)到65.5%；其次是北京，環(huán)比下降56.6%。另外，廣州環(huán)比下跌50%，上海環(huán)比下降36%。

成交下降的另一面是庫(kù)存上升。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市庫(kù)存去化明顯低于3月，除少數(shù)城市庫(kù)存量減少外，其余城市庫(kù)存均增加。

由于變化相對(duì)滯后，房?jī)r(jià)通常很難在短時(shí)間內(nèi)從上漲轉(zhuǎn)為下跌，但房?jī)r(jià)上漲的速度也應(yīng)聲下降。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)100個(gè)城市新建住宅的調(diào)查，今年4月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%，但漲幅比上月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)。其中76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌；與3月相比，4月價(jià)格環(huán)比下跌的城市增加了8個(gè)。

某房地產(chǎn)研究院研究員表示，自新政出臺(tái)以來第二個(gè)月，城市住宅的交易量、存量、價(jià)格等幾個(gè)主要指標(biāo)均出現(xiàn)明顯變化，這表明“國(guó)五條”確實(shí)起到了抑制樓市的效果，可謂立竿見影。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，3月份出臺(tái)的“國(guó)五條”以及各地出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，一方面增大了交易成本，進(jìn)一步抑制投資投機(jī)需求；另一方面也影響了市場(chǎng)預(yù)期。新政實(shí)施的效力顯現(xiàn)、需求提前得到透支，形成4月以來成交疲軟的態(tài)勢(shì)。新政效力的繼續(xù)釋放，以及各地差異化政策的進(jìn)一步深入，將促成未來數(shù)月成交量繼續(xù)有所調(diào)整。

強(qiáng)壓下的反彈風(fēng)險(xiǎn)

從各地落實(shí)中央調(diào)控政策來看，目前的市場(chǎng)變化透露出明顯強(qiáng)行抑制市場(chǎng)的痕跡。

5月1日，深圳開始實(shí)施商品房預(yù)售價(jià)格備案辦法，這是對(duì)此前深圳調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)。辦法規(guī)定，房企在商品房預(yù)售過程中，價(jià)格調(diào)整幅度超出最近一次備案價(jià)格一定幅度時(shí)，應(yīng)備案變更。同時(shí)，廣州、北京也在執(zhí)行房?jī)r(jià)指導(dǎo)措施，一線城市對(duì)房?jī)r(jià)的直接干預(yù)進(jìn)一步加劇。

而在土地市場(chǎng)，由于地方政府推地的動(dòng)力和信心不足，最近上市的優(yōu)質(zhì)土地?cái)?shù)量大為減少。據(jù)了解，一些地方在今年一季度大量推出土地，不乏優(yōu)質(zhì)地塊，甚至一天成交的土地超過10宗，但進(jìn)入4、5月份，土地市場(chǎng)則是異常冷清。

這些措施反映到樓市上，也給市場(chǎng)帶來了明顯的變化。一方面是開盤數(shù)量銳減，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，4月北京拿得預(yù)售許可證的項(xiàng)目只有13個(gè)，處于歷史低谷。另一方面，面對(duì)地方政府的種種調(diào)控措施，開發(fā)商變換著手法來應(yīng)對(duì)。北京萬科長(zhǎng)陽半島銷售員介紹，本來萬科房山項(xiàng)目計(jì)劃以2萬元/平方米左右的價(jià)格上市，但由于限價(jià)等因素，開發(fā)商將房?jī)r(jià)降低，但是增加了2000元/平方米的裝修款，以此實(shí)現(xiàn)平衡。

市場(chǎng)分析人士指出，整體來看，目前各級(jí)調(diào)控政策還是以堵的成分居多，不可否認(rèn)，限購(gòu)、限價(jià)等政策確實(shí)對(duì)抑制樓市投機(jī)投資起到了較大的作用，但在某些方面過度扭曲市場(chǎng)反而挫傷了買房的積極性，甚至蘊(yùn)藏了反彈的動(dòng)力。

比如目前在一些地方執(zhí)行的認(rèn)房（借款人家庭的住房數(shù)量）又認(rèn)貸（借款人的貸款記錄）措施，對(duì)于一些之前貸款買房如今又要換房的家庭而言，首付和貸款比例的提高，不僅增加了買房人的負(fù)擔(dān)，而且滯后了購(gòu)房需求的釋放。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍介紹，無稅房最近一個(gè)多月是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，但價(jià)格也隨之走高。北京某區(qū)域的代售免稅房業(yè)主普遍將現(xiàn)有房?jī)r(jià)上調(diào)了10萬元左右，部分業(yè)主甚至將自行核算后的稅費(fèi)再次疊加在房?jī)r(jià)上，讓原本就不低的房?jī)r(jià)更上了一層樓。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“當(dāng)前樓市的集體淪陷，是入市觀望情緒支配下的一種蟄伏現(xiàn)象，因此更應(yīng)理解為是一種短暫的市場(chǎng)行為。今年4月份及1―4月累計(jì)成交量同比增幅均表明，市場(chǎng)需求并未消失，持續(xù)增加仍是一個(gè)不可逆的趨勢(shì)。因此，新政打壓下，仍應(yīng)警惕樓市需求從沉默轉(zhuǎn)變?yōu)楸l(fā)的可能性?！?/p>

摸清中國(guó)樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)最重要

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，針對(duì)當(dāng)前的樓市動(dòng)態(tài)，應(yīng)該疏堵結(jié)合，增加疏導(dǎo)的成分，對(duì)樓市的各種需求應(yīng)區(qū)別對(duì)待。只有強(qiáng)化“疏堵排漏”的需求引導(dǎo)模式，新政下的樓市才可能出現(xiàn)健康的成交環(huán)境。

為此，嚴(yán)躍進(jìn)建議：一要疏導(dǎo)，即使對(duì)于不同性質(zhì)的剛需購(gòu)房者，也應(yīng)引導(dǎo)其在不同產(chǎn)品、不同區(qū)域等方面進(jìn)行分流；二要圍堵，對(duì)于目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的偽造居住證、更改工作年限等違規(guī)手段，應(yīng)予以打擊，從而防范各類規(guī)避樓市監(jiān)管的購(gòu)房行為；三要排漏，基于剛需購(gòu)房者多樣性的考慮，應(yīng)注重挖掘和發(fā)現(xiàn)各類剛需的“死角”，尤其是在既有條件下無法享受政策的特殊困難者，從而減少新政給部分剛需購(gòu)房者造成的誤傷。

其實(shí)，無論是中央頒布的“國(guó)五條”，還是地方出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，已經(jīng)越來越注重疏導(dǎo)市場(chǎng)需求。這突出表現(xiàn)在各級(jí)政府均要求增加土地供應(yīng)、加快保障房建設(shè)等方面。目前北京等地正在大力落實(shí)相關(guān)政策，來自北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的最新數(shù)字顯示，今年北京擬安排住宅用地1650公頃，其中包括保障性安居工程用地800公頃。截至4月底，北京累計(jì)新增保障性安居工程用地357公頃，已完成全年計(jì)劃指標(biāo)的45%。

但是，無論是疏導(dǎo)是圍堵，其效果仍然有待商榷。本輪調(diào)控始于2010年，至今一系列調(diào)控措施出臺(tái)執(zhí)行三年多，無疑調(diào)控確實(shí)有些成效，但在一些地方，供需矛盾依然突出，房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。

中房協(xié)一位副會(huì)長(zhǎng)表示，調(diào)控政策很多是針對(duì)臨時(shí)出現(xiàn)的具體問題而出，大多是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而且樓市政策會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)各種變動(dòng)，不具備系統(tǒng)性，而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)重大，系統(tǒng)性較強(qiáng)，所以持續(xù)的調(diào)控效果自然不盡如人意。歸根結(jié)底，目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏科學(xué)合理的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

其實(shí)，就疏導(dǎo)或者圍堵而言，樓市調(diào)控?zé)o非是力度、方向兩個(gè)方面，而最終決定調(diào)控力度和方向的，就是中國(guó)樓市當(dāng)今和未來一段時(shí)間的市場(chǎng)基本情況。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，要做好長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，最重要的就是摸清中國(guó)樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。包括中國(guó)住房的總量是怎樣的？住房結(jié)構(gòu)是怎樣的？房?jī)r(jià)、收入情況是怎樣的？全國(guó)及重點(diǎn)地方的住房缺口和長(zhǎng)期土地供應(yīng)有大多？房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的傳輸、集納、分析進(jìn)展如何？加強(qiáng)房產(chǎn)信息化建設(shè)，執(zhí)行情況怎么樣？等等。這些問題逐步解決好，才能最終避免樓市調(diào)控中出現(xiàn)“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”的情況。

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