“二手房過戶指導(dǎo)價為什么不能公開，非得讓我們?nèi)ァ隆??！被叵肫疝k理贈予房屋過戶時的情形，徐女士還是頗為不解。

近日，讀者徐女士向《廣廈時代》反映，她與公公一起去房產(chǎn)交易大廳辦理房屋過戶手續(xù)，在填寫房屋成交金額時，徐女士向工作人員詢問其房產(chǎn)片區(qū)過戶指導(dǎo)價，工作人員的回復(fù)居然是具體的價格無法告知，得靠徐女士自己去猜，于是徐女士便有上述疑惑。

那么，各城區(qū)二手房過戶指導(dǎo)價為什么不能向過戶者公布？其制定標(biāo)準(zhǔn)與影響價格變動的具體因素又有哪些？普通過戶者可否通過網(wǎng)絡(luò)或電話查詢相應(yīng)的指導(dǎo)價格？本期《廣廈時代》力求還原徐女士過戶時遇到的情況，采訪相關(guān)人士予以解答。

●起因●

“不透明”的過戶指導(dǎo)價

讓人“感覺擰巴”

回顧起上周辦理過戶手續(xù)時的“插曲”，徐女士至今仍“感覺擰巴”。

徐女士的公公今年已有80多歲，因年事已高，徐女士的公公決定將自己在海淀區(qū)的一處房產(chǎn)過戶給徐女士一家，于是徐女士便于上周與公公前往區(qū)房產(chǎn)交易大廳辦理房產(chǎn)贈予過戶手續(xù)。她在填寫成交金額時，詢問地稅局工作人員其房產(chǎn)歸屬片區(qū)二手房過戶指導(dǎo)價時，工作人員的一系列回答讓徐女士疑惑。工作人員稱，“這個我們不能告訴你，你得自己‘猜’。”徐女士不解，為什么房屋交易過戶指導(dǎo)價不能公示、使其“透明化”，非得自己去“猜”呢？

為保險起見，徐女士便詢問工作人員房屋交易過戶指導(dǎo)價猜低與猜高的后果分別是什么。工作人員稱，若徐女士猜的價格比過戶最低指導(dǎo)價“高”，那么徐女士日后便要按這個“高”的指導(dǎo)價繳稅，如果其猜的價格比過戶最低過戶指導(dǎo)價“低”，那么仍要按國家二手房房產(chǎn)交易最低過戶去繳稅，但是地稅局開具的發(fā)票金額要以徐女士所猜“低價”去填寫，且在未來房屋二次交易時，房主可能會吃“虧”?！霸瓉肀持е际俏覀兝妗軗p’?！毙炫勘г沟馈?/p>

●疑問●

不告知是為了防止“光問卻不辦理”的情況？

不管徐女士對這“模糊”的二手房房產(chǎn)過戶指導(dǎo)價有多么不解，但是要想成功過戶，成交金額還是得照填不誤。徐女士此前就其房產(chǎn)歸屬片區(qū)過戶指導(dǎo)價咨詢過房屋中介，中介人員告訴徐女士，地鐵沒開通之前，該片區(qū)的房屋過戶指導(dǎo)價為8000-10000/元平方米，但是現(xiàn)在具體是什么價格，房屋中介也不是很了解。

雖然房屋以贈予的方式進(jìn)行過戶無需繳納個人所得稅，但是徐女士擔(dān)心未來一旦房屋轉(zhuǎn)讓將會多繳納個人所得稅。思考再三，徐女士最終按10000元/平方米的數(shù)額去填寫，但后來由于中午時間快到，暫時不能辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，于是徐女士要求工作人員先幫其檢查一下所填資料是否正確，以便下午來時方便辦理。孰知該工作人員卻稱徐女士填寫成交金額“太低”，而實際上該片區(qū)當(dāng)前的過戶指導(dǎo)價為17800元/平方米，而市面上該區(qū)域房產(chǎn)出售價格已普遍達(dá)到30000元/平方米。徐女士“納悶”工作人員為什么沒有盡早告訴自己，工作人員說這么做是為了防止“光問卻不辦理過戶手續(xù)”情況的發(fā)生。

“我覺得這話說得特沒道理，誰會沒事跑去亂問過戶指導(dǎo)價，至少我想不到。每套房產(chǎn)過戶指導(dǎo)價應(yīng)該是多少，這個應(yīng)是透明的，如果嫌麻煩，可以在網(wǎng)上公示，以便有過戶意向的老百姓可以自己去查詢?！毙炫空f道，“我在等候的時候就聽見一小伙子在那兒讓其朋友幫忙查詢區(qū)域過戶指導(dǎo)價，之后我才明白是怎么回事，這在無形之中滋長了一些人通過其他渠道來獲知過戶指導(dǎo)價?！?/p>

●曲折●

若修改成交金額需重新網(wǎng)簽

因為工作人員報出的區(qū)域過戶指導(dǎo)價與徐女士填寫的10000元/平方米的價格相差甚遠(yuǎn)，所以徐女士便詢問工作人員這種情況如何處理。工作人員告訴徐女士處理方式有兩種，第一種是填寫的成交金額不變，但是徐女士日后要按該片區(qū)二手房產(chǎn)交易最低過戶指導(dǎo)價去繳稅，而且要依照徐女士填寫的“低價”開具發(fā)票。第二種是重改網(wǎng)簽。于是，徐女士便問，“改網(wǎng)簽是否費(fèi)事？”工作人員回答說，如果徐女士不在當(dāng)天中午12點(diǎn)之前修改完網(wǎng)簽的話，那么過戶手續(xù)就辦理不完。徐女士心想如果明天來辦理過戶手續(xù)還得“折騰”公公，真?zhèn)黄?，于是趕緊到樓下過戶大廳與相關(guān)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)修改網(wǎng)簽事宜。

徐女士為了能早點(diǎn)辦理完過戶手續(xù)，當(dāng)天早上8點(diǎn)多就來到房產(chǎn)交易大廳等候，9點(diǎn)開門后徐女士拿到的等候號碼是“7號”?！坝捎诜慨a(chǎn)過戶是每個家庭的‘大事’，大家詢問的問題都比較多，兩個窗口辦理速度都特別慢，后來有位老先生‘加塞’在我們前面，我跟領(lǐng)導(dǎo)說我們因此耽誤辦理時間，現(xiàn)在急于修改網(wǎng)簽，領(lǐng)導(dǎo)還挺‘通情達(dá)理’，最后沒有讓我們重新拿號，最終于11點(diǎn)58分成功修改網(wǎng)簽。”徐女士回憶道，“如果地稅局公開二手房交易過戶指導(dǎo)價，那么整個過程會很順暢，不會出現(xiàn)任何問題?！?/p>

●追問●

工作人員回應(yīng)“無法告知”

為了弄清楚二手房過戶指導(dǎo)價是否公開的問題，《廣廈時代》工作人員以過戶者的身份致電海淀區(qū)地方稅務(wù)局第二稅務(wù)所，詢問一個區(qū)域的過戶指導(dǎo)價是多少，其工作人員對該問題的回復(fù)是“無法告知”，稱去大廳詢問。等《廣廈時代》想要繼續(xù)追問時，對方已掛斷電話。

隨后《廣廈時代》來到海淀區(qū)房產(chǎn)交易大廳，工作人員對該問題的回答基本與徐女士的答案相仿。

《廣廈時代》與現(xiàn)場辦理過戶的李先生談到二手房過戶指導(dǎo)價“猜高”、“猜低”時，李先生說道，“這就好比去商場買衣服，顧客問老板‘這件衣服多少錢’，老板說‘你猜’，猜高了你就按‘高價’付款，猜低了你不但要按其店里的最低購買價格成交，等開發(fā)票時還得依你猜的‘低價’為準(zhǔn)?！?/p>

文/劉佳

●緣由●

暫無官方查詢渠道不公布是為了避免“陰陽合同”

鑒于此情況，很多人不禁要問相關(guān)部門為什么不能把二手房交易過戶指導(dǎo)價開誠布公地展示給過戶者？其制定標(biāo)準(zhǔn)及影響價格發(fā)生改變的因素又有哪些?普通過戶者可以通過何種方式及途徑查詢區(qū)域過戶指導(dǎo)價？對此，北京一家大型房產(chǎn)中介公司市場研究院分析師表示，近年來二手房過戶指導(dǎo)價略有提高，這么做是為了使過戶指導(dǎo)價與市場價格更加接近，這有利于規(guī)避“陰陽合同”的滋生，從而保障二手房交易的秩序和安全。不公示各個區(qū)域的最低過戶指導(dǎo)價，就是要引導(dǎo)交易雙方如實填報成交價格，規(guī)避陰陽合同。

此外，地稅局將按照房屋所在區(qū)域、樓盤建筑年代等信息實行一房一審核的原則，對交易房屋征繳稅款。由于房屋朝向、樓層等不同，同一個小區(qū)同一棟樓里面房源可能過戶指導(dǎo)價都不一樣，且地稅局對過戶指導(dǎo)價是進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，所以公示最低過戶指導(dǎo)價的指導(dǎo)意義不大。影響房屋最低過戶指導(dǎo)價的因素除了房屋所在區(qū)域周邊房價這一重要的影響因素外，還有房屋性質(zhì)、所在區(qū)域、房型、樓層、建筑年代等。

“目前因最低過戶指導(dǎo)價并未公示，所以過戶者沒有查詢渠道。但是由于各大房產(chǎn)中介每天會經(jīng)手大量的房產(chǎn)交易過戶，所以對各個區(qū)域的最低過戶指導(dǎo)價的大概范圍能有所預(yù)估，普通過戶者可以向中介公司咨詢了解區(qū)域的最低過戶指導(dǎo)價的大概情況。”該分析師說道，“但這種做法僅供客戶參考，還是希望客戶能夠遵守交易雙方的真實成交價，依法如實報稅。”

●相關(guān)新聞●

利用“陰陽合同”避稅 當(dāng)心得不償失

隨著北京版“國五條”細(xì)則落地時間的推移，目前北京出現(xiàn)了很多購房者利用“陰陽合同”來避稅的行為。表面上看，這種行為幫助購房者節(jié)省了部分費(fèi)用，但業(yè)內(nèi)專家提醒，利用“陰陽合同”來避稅是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來非正當(dāng)利益的同時，也會給當(dāng)事人在合同履行中帶來一定的法律風(fēng)險。

現(xiàn)象：“陰陽合同”避稅盛行

“近期，我看上了石景山區(qū)蘋果園橋附近的一套80平方米的兩居室。目前，蘋果園附近的市場成交價普遍在30000元/平方米左右，這樣算下來，我想要購買的房子的總價應(yīng)該在240萬元上下。但是按照目前蘋果園附近的過戶最低指導(dǎo)價僅為15000元/平方米來計算，我想要購買的房子的總價僅為120萬元。即在計算差價的20%時，我完全可以按照蘋果園的過戶最低指導(dǎo)價來簽約，而不是按照實際成交價230萬元來交稅，這樣可以節(jié)省下來一大筆稅費(fèi)?！辟彿空呃钕壬硎尽?/p>

據(jù)一位中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人介紹，在交易中，買賣雙方一般簽訂的合約價格為實際成交價格，而他們在住建委進(jìn)行網(wǎng)簽時則會按區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價進(jìn)行網(wǎng)簽。由于政府在征收相關(guān)的稅費(fèi)時是以網(wǎng)簽價格為基數(shù)的，因此采用這種“陰陽合同”的辦法，可以幫助購房者實現(xiàn)少繳稅的目的。

提醒：相關(guān)風(fēng)險不容小覷

從表面上看，用“陰陽合同”可幫助購房者節(jié)省部分費(fèi)用，但專家提醒，利用“陰陽合同”來避稅是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來非正當(dāng)利益的同時，也會給當(dāng)事人帶來一定的法律風(fēng)險。

北京隆安律師事務(wù)所律師李振軍表示，從行政的角度來講，利用“陰陽合同”來避稅的行為屬于違規(guī)行為。根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定，在二手房的買賣中，未滿五年的房屋需交納一定的稅費(fèi)，比如，契稅、營業(yè)稅和個人所得稅等。而這種利用“陰陽合同”進(jìn)行交易是一種避稅行為，是逃避向國家繳納稅款的義務(wù)，這需要承擔(dān)相關(guān)的行政責(zé)任。情況一旦查實，行政機(jī)關(guān)有權(quán)對有納稅義務(wù)的一方追繳稅款并做出相應(yīng)的行政處罰。

另外，李振軍律師提醒，從客觀上來講，采用“陰陽合同”進(jìn)行交易還容易引起一些民事糾紛。比如，在交易過程中，網(wǎng)簽的價格是150萬元，但實際成交價格是350萬元，相差200萬元。雖然，網(wǎng)簽是在網(wǎng)上進(jìn)行的，但是也需要雙方簽字認(rèn)證，因此，從形式上來講，網(wǎng)簽的合約和實際簽訂的合約同樣具有法律效益。一旦買賣雙方發(fā)生糾紛，買方就會主張按照網(wǎng)上的簽約價格來執(zhí)行，而賣方則會堅持按照實際簽訂的合同來執(zhí)行，這樣容易產(chǎn)生民事糾紛。即便法庭最終確認(rèn)按照實際的成交價格來交易，由于賣方在交易環(huán)節(jié)中涉嫌避稅，也會被追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

(YNET.com 北青網(wǎng))