●廣廈觀風(fēng)●

在限購(gòu)政策被假離婚“破解”后，限房?jī)r(jià)的政策又被精裝拆分“破解”。而且我們發(fā)現(xiàn)，樓市“破解”帶有限制性政策的時(shí)間越來(lái)越短，“破解”的手法也越來(lái)越多。

限購(gòu)政策在2011年對(duì)降房?jī)r(jià)可以說(shuō)起到了立竿見(jiàn)影的作用。2011年年初限購(gòu)政策執(zhí)行之后，伴隨著成交量的迅速萎縮，以及政府有關(guān)部門有信心讓房?jī)r(jià)回歸合理的承諾下，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯下降。但到了2012年，在降低存款準(zhǔn)備金率和降息的作用下，房?jī)r(jià)開(kāi)始逐漸回升，尤其到了2012年年底房?jī)r(jià)出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性反彈。限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的限制作用土崩瓦解，人們?cè)趩?wèn)：哪兒來(lái)那么多有購(gòu)房資格的人？離婚潮的出現(xiàn)使很多人通過(guò)假離婚的方式重新獲得了購(gòu)房資格?？梢哉f(shuō)，限購(gòu)這道千里之堤毀于假離婚之蟻穴。

如果說(shuō)樓市用了一年多時(shí)間才找到了限購(gòu)政策的“破解”之道，那么樓市“破解”限價(jià)政策的時(shí)間也就不到一個(gè)月。

京版“國(guó)五條”細(xì)則已經(jīng)明確提出，“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定?！睘榱藢?shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，北京推出的限價(jià)措施，原則上新開(kāi)盤項(xiàng)目的定價(jià)不超過(guò)區(qū)域均價(jià)、已開(kāi)盤項(xiàng)目定價(jià)不超過(guò)前期銷售平均價(jià)格、當(dāng)月銷售價(jià)格不超過(guò)上月銷售平均價(jià)格，已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。

這一限價(jià)政策的出臺(tái)打亂了很多原本醞釀大幅漲價(jià)的開(kāi)發(fā)商的銷售節(jié)奏，很多原本計(jì)劃在四月份入市的樓盤推遲了入市時(shí)間。但也有一些很“有才”的開(kāi)發(fā)商迅速找到了“破解”之策，那就是在不提高預(yù)售房?jī)r(jià)的情況下，與買房人強(qiáng)制性簽訂裝修合同，將漲價(jià)部分包裝成裝修款，因此，想買房的人不得不簽署動(dòng)輒數(shù)千元每平方米的裝修合同。

利用這種方法開(kāi)發(fā)商很輕松地繞開(kāi)了限價(jià)政策。開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)了賺取更多利潤(rùn)的目標(biāo)，建委在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上也實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)同比保持穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)。但實(shí)際上，買房人在當(dāng)下的買房成本以及日后再上市時(shí)所要交納的個(gè)人所得稅都要大幅增加。

限價(jià)政策可以說(shuō)是在限購(gòu)政策之后出臺(tái)的又一個(gè)帶有很強(qiáng)行政干預(yù)色彩的限制性政策。但這一限制政策的生存期卻比限購(gòu)政策短了太多，甚至可以說(shuō)這一政策還沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)起到什么真實(shí)作用之前就已經(jīng)被“破解”了。雖然建委表示要對(duì)裝修分拆問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范，但受裝修分拆的啟發(fā)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)想出了更多可以繞開(kāi)限價(jià)政策的方法，比如：以設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等等五花八門的名目向買房人收費(fèi)。難道建委能對(duì)每一項(xiàng)都加以規(guī)范嗎？顯然，出臺(tái)規(guī)范文件的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上編造名目收費(fèi)的速度。以此來(lái)看，限價(jià)政策很難真正限住，留給人們的只能是一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的房?jī)r(jià)與2012年相比保持穩(wěn)定。

當(dāng)限購(gòu)政策被假離婚“破解”后，當(dāng)?shù)赖碌拙€被高房?jī)r(jià)徹底摧毀后，房地產(chǎn)市場(chǎng)“破解”政策的想象力和行動(dòng)力突飛猛進(jìn)。從用時(shí)一年多“破解”史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，到用時(shí)不到一個(gè)月“破解”限價(jià)政策，見(jiàn)招拆招的效率是越來(lái)越高。

由此可見(jiàn)，在對(duì)于身經(jīng)百調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)今后再出臺(tái)任何帶有行政干預(yù)色彩的限制性政策都可以在短期內(nèi)找到破解之法。這種頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的政策注定生命周期越來(lái)越短。只有建立長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)對(duì)樓市進(jìn)行深層次調(diào)控、改變?nèi)藗兊姆績(jī)r(jià)預(yù)期、給老百姓提供更多有效抵御通脹的投資渠道，才能提高政策的生命力、延長(zhǎng)政策的生命周期。 文/周宏

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