“國五條”出臺及細則紛紛落地之后，買家一時難辨樓市走向，觀望情緒濃厚。經過了3月“恐慌性”購房的高潮，進入4月以來，樓市買賣雙方都出手謹慎。業(yè)內觀點認為，房價上漲的勢頭和日趨收緊的調控對購房者的心理造成了一定的影響，導致部分購房者產生觀望情緒，并致使本季度購房者信心小幅下降。新政對一手新盤的推貨帶來了巨大沖擊，高力國際推斷，對于一手住宅市場，受調控新政的影響，總體成交量會有所下降。然而，考慮到二手住宅市場銷售報價的提高，部分買家會轉而進入一手市場，使需求量下降幅度有限。但從長期來看，鑒于未來需求減少的考慮，開發(fā)商會相應地調整他們的開工進度和拿地策略。

市場陷入“拉鋸戰(zhàn)”

“國五條”新政后，新房市場的心理“拉鋸戰(zhàn)”加劇。新房價格太高買方不愿出手，新政一出，賣方也在觀望，開盤時間一拖再拖。二手房市場亦是如此。4月中旬第15屆上海一二手房交易展示會閉幕，不少房產中介公司表示，目前市場購房意愿大幅下滑，買家不著急入市，賣家也不著急出售，都在等市場分化點的出現(xiàn)。深圳樓市也已處于觀望期。深圳調控細則出臺后，一二手住宅市場雙雙陷入觀望情緒。高熱的市場開始降溫，短期內二手房市場成交量明顯回落，市場將出現(xiàn)短暫的觀望期。

從全國多城市的“五一”假日房展會的情況來看，身處調控之下，雖然品牌房企參展熱情明顯上升，但其“讓利”誠意依然不足。在素有樓市風向標之稱的上海房展會上，總體難覓大幅度打折優(yōu)惠促銷，開發(fā)商給出的優(yōu)惠大多數(shù)只是減免幾萬元不等的購房款而已。從項目折扣上看，各項目的價格保持堅挺，優(yōu)惠幅度大多僅有1－2個點。部分剛需樓盤甚至不降反漲。相比之下，購房者的觀望程度更加明顯。一家上市房企營銷總監(jiān)表示，目前樓市需求還是比較旺盛，開發(fā)商雖然心態(tài)上還是積極在賣房子，但已經不再以犧牲利潤為代價。

過渡型買家望而卻步

在新國五條細則出臺之前，有一種“先買套小戶型作為過渡期的自住用，待后期經濟實力較好時再置換一套大戶型”的置業(yè)理念較為流行，因其既能滿足當前的居住需求，減輕經濟負擔，日后還可將小戶型置換成大戶型的首付款。

但是，新國五條對二套房貸的從嚴，以及對二手房交易稅費的提高，一定程度上破滅了不少“過渡族”的美夢。有買家表示，“之前買了一套40多平方米的小戶型，打算住上兩年再換套大房子，結果出了個新國五條，二套房貸可能提至7成，利率上浮至1.3倍，買新房的壓力太大了；買二手房的話，賣家肯定把20%的個稅嫁接到買家身上，壓力也不小，真是進退兩難?！?/p>

調查數(shù)據(jù)顯示，因上述兩條政策的原因，不少首套房置業(yè)者表示，想改變過渡買房的觀念，打算一步到位買大戶型，避免浪費首套房的多種優(yōu)惠政策，但因為經濟能力有限，只能暫時觀望。

剛需盤缺貨人氣大降

廣州市郊某大型樓盤的相關負責人表示，近期政策接踵而來讓普通市民難以辨明樓市的走向，想趕緊入市的人早在一個月前就已經下手了，另一部分持“觀望一下”心態(tài)的人如今也依然在觀望。加上近期不少市郊大盤的“剛需”中小戶型單位都相當缺貨，因此導致了樓盤的人氣下滑。

在華南板塊，多個大盤小戶型斷貨；中心城區(qū)的越秀區(qū)，單價高企也難覓小戶型單位；以往小區(qū)云集、產品線豐富的海珠，小戶型也同樣處在缺貨期。目前，能大量吸引人氣且中小戶型單位貨量較多的依然扎堆在增城和從化，此外，市橋南區(qū)板塊也有少量這類單位在售。在樓市觀望情緒濃厚的態(tài)勢下，改善型和投資型買家均較為謹慎，剛需買家無疑是一支穩(wěn)定的力量，而剛需買家對中小戶型最為熱衷，因此，中小戶型推貨量直接影響樓盤的吸引力。

限售限簽政策

■背景資料

今年4月22日，廣州市國土房管局對廣州市各房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構下發(fā)了《關于落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監(jiān)管的通知》。該《通知》強調，商品住宅預(銷)售前，房地產開發(fā)企業(yè)應辦理預售價格網上申報，并接受國土房管部門的價格指導。未辦理網上價格申報的，或申報價格過高且不接受國土房管部門指導的，暫不核發(fā)預售許可證。超過申報價格銷售的，暫停網上簽訂商品房買賣合同。

專家認為，去年以來廣州更多只是限售高價盤，但現(xiàn)在限價政策大有覆蓋所有項目的勢頭，不管是高中低端項目，只要預售申報價格高于房管局指導價格，房管局不發(fā)預售證，政策較此前更加嚴厲。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2013年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況也顯示，廣州3月份新建商品住宅價格同比上漲11.2%，不僅是70個大中城市中唯一一個同比漲幅突破兩位數(shù)的城市，也是其連續(xù)第3個月領先排行榜。

此前，廣州市在“國五條”新政落地細則中，明確今年房價控制目標是，2013年廣州市新建商品住房價格漲幅要低于廣州市年度城市居民人均可支配收入實際增幅。根據(jù)廣州市政府工作報告，廣州今年城市居民人均可支配收入增長的目標為11%，城市居民消費價格指數(shù)即CPI漲幅控制在3.5%左右，以此推算，廣州今年的房價控制目標應該不超過7.5%左右。但是一季度兩位數(shù)增幅顯然要遠遠高于這個目標。這也意味著，接下來的時間內，廣州如果不能將漲上去的房價降下來，將很難完成今年的房價調控任務。

記者觀察

“雙限”調控能否長久？

現(xiàn)在廣州市“四限”齊發(fā)限售、限價、限簽、限購，對高端樓盤影響比較大的是“限售”和“限簽”，因為政策不允許高價盤成交量太多，限制高價盤成交，從數(shù)據(jù)上來看，是有利于拉低均價的。但是，“雙限”調控的手段能否有效并且長久？

“商品住宅預(銷)售前，房地產開發(fā)企業(yè)應辦理預售價格網上申報，并接受國土房管部門的價格指導”，這一規(guī)定目前最引發(fā)議論的部分就在于：“指導價”一直“猶抱琵琶半遮面”。

業(yè)內并不看好“雙限”濃重的行政手段意味。合富輝煌首席分析師黎文江指出，由于第一季度廣州房價漲幅很厲害，所以政府采取限價、限售的措施，但它們只是非常規(guī)、非理性的暫時現(xiàn)象；如果房價平穩(wěn)下來，這種手段可能會取消。著名房地產專家韓世同則認為，“限”字決不足以把房價拉回來，控制房價應該增加供應，政府應該注重土地多元化供應。

必須承認，廣州市場有購房需求，不管是剛性需求還是改善和投資需求，強行把價格拉下來，會有其他填平價格和價值之間鴻溝的方法出現(xiàn)，房價漲幅得不到真正抑制，還會產生一手成交量下滑、一二手房價倒掛等情況。

專家認為，歸根到底，想讓更多人買到房，讓房價合理就應該增加供應量，而這又要回到政府土地供應量層面?！跋蕖敝皇强赡茏寯?shù)據(jù)好看些，但它把需求延緩了，并沒有真正解決。許蕾