部分資本參與房地產(chǎn)開發(fā)時不愿意走到前臺，反而通過層層設(shè)置掩飾初始投資人身份，背后原因比較復(fù)雜。“不排除一些不被政策允許直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)主體通過私募基金方式，與房地產(chǎn)項(xiàng)目利益共沾?！睒I(yè)內(nèi)人士稱。

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)看來，如果私募基金拿地規(guī)范，充其量只是增加了一個競爭對手，但如果部分私募基金因?yàn)橘Y金來源特殊，因此可以不計(jì)成本地拿地，進(jìn)而推高土地市場價(jià)格，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展平添阻力。

對于目前上海、北京、廣州、杭州等地再次掀起的地王風(fēng)暴，有基金高層坦言，他們也深感房地產(chǎn)過熱的風(fēng)險(xiǎn)所在。只是在投資領(lǐng)域過于缺乏的中國市場，大量資金無處可去，只能選擇投身土地市場。盡管房地產(chǎn)有泡沫，但是他們并不認(rèn)為房地產(chǎn)有崩盤的可能。

玩家年年有，今朝大不同。隨著5月29日上海土地招拍掛市場的一聲錘響，上海年度總價(jià)新高再次被刷新。與以往不同的是，這個總價(jià)接近46億的新華路地塊，其真實(shí)買家至今被神秘雪藏。而據(jù)上證報(bào)調(diào)查，該地塊實(shí)際出資人為一家私募基金。

“最后一次加價(jià)，他們直接加了近一個億，完全不計(jì)成本?！币晃簧虾蟾邔訉ι献C報(bào)記者表示，如果私募基金拿地規(guī)范，充其量只是增加了一個競爭對手，但如果部分私募基金因?yàn)橘Y金來源特殊，不計(jì)成本地拿地，進(jìn)而推高土地市場價(jià)格，則將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展平添阻力。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前土地市場一個漸成趨勢的跡象顯示：來路并不透明的私募基金，以非主業(yè)身份紛紛登上土地市場舞臺。他們?nèi)谫Y規(guī)模驚人，拿地作風(fēng)剽悍，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭享土地盛宴。這一方面意味著房地產(chǎn)市場參與主體的結(jié)構(gòu)性變化：大資管時代，社會各種資金正通過產(chǎn)業(yè)基金的方式成為房地產(chǎn)開發(fā)新力量。另一方面，投資者也可以透過這種現(xiàn)象看到房地產(chǎn)業(yè)的趨勢和未來。

“私募基金背后的出資人來自各行業(yè)精英人群，甚至包括一些政府背景的資金，在房地產(chǎn)政策保持高壓態(tài)勢的情況下，他們?nèi)匀淮笫止P參與房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)調(diào)控將遇到新難題?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者感慨道。

上海“新地王”真身

仍未完全揭開面紗

一個企業(yè)在寸土寸金的上海拿下了大項(xiàng)目，而絕大部分房地產(chǎn)圈內(nèi)人士卻對真實(shí)買家一無所知，這實(shí)在是反常情況。

5月29日上午，在上海土地儲備中心，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)階段。五家競爭企業(yè)四家身份顯赫，其中包括九龍倉、和記黃埔這樣的港資巨頭，也有地方國資古北集團(tuán)(中華企業(yè)旗下)以及新長寧集團(tuán)。

據(jù)其中一家上海地方國資企業(yè)高層介紹，因?yàn)閷υ摰貕K志在必得，公司與地方政府積極溝通，并做了大量的準(zhǔn)備工作。“就是到了拍賣的前一天，我們假想的競爭對手還是另外一家企業(yè)?！痹摳邔颖硎尽？闪钊藳]有想到的是，在競拍當(dāng)天，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司半路殺出，橫刀奪愛。根據(jù)公開信息，該公司成立于2012年9月，注冊資金1000萬元。而就是這樣一家公司，卻敢以總價(jià)46億元、溢價(jià)56.96%，樓面價(jià)29918元/平方米的成本在上海揚(yáng)名。

根據(jù)出讓公告，上述地塊位于原上海第十鋼鐵廠及上海人民廣播電臺舊址，緊鄰軌交3、4、10號線虹橋路站，東至上海市人民檢察院第一分院，南至上海人民廣播電臺，西至凱旋路，北至安順路89弄小區(qū)；地塊出讓面積4.04萬平方米，起始總價(jià)29.31億元，起始樓板價(jià)為1.86萬元/平方米，規(guī)劃為文體、商辦用地。

“我們也很想知道這家公司的背景，最后一次加價(jià)，他們直接加了近一個億，完全不計(jì)成本。按我們的測算，接近3萬的樓板價(jià)已經(jīng)卡在喉嚨了。項(xiàng)目只有做成超五星級的甲級寫字樓才行，但是，按目前周邊的配套環(huán)境，其實(shí)不足以支撐這樣的定位?！鄙鲜錾虾蟾邔咏榻B。

另外，根據(jù)要求，這塊地的付款方式也比較嚴(yán)苛。地塊目前并未平整完畢，未來將根據(jù)拆遷進(jìn)度“分批交付”給開發(fā)商。其中，71街坊1/2丘于簽訂出讓合同之日起40個工作日內(nèi)交地；71街坊16/2丘A塊于2014年5月31日交地；71街坊16/2丘B(yǎng)塊于2015年12月31日交地。雖然交地“分批”，付款卻很嚴(yán)格，在合同簽訂之日起30個工作日，開發(fā)商福潤天成需要一次性付清46億土地款。

如此嚴(yán)格的付款條件，福潤天成哪里來的資金底氣，又如何算得這筆賬？業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。雖然地塊拍下至今已逾數(shù)日，但神通廣大的各路媒體無一探得福潤天成的底細(xì)。

“我們推測，福潤天成背后可能是一家基金公司。目前，非主業(yè)資金進(jìn)入土地市場的跡象非常明顯。因?yàn)檫@些資金來路不透明，成本不一。一旦他們不計(jì)成本地拿地，將一定程度上打亂既有的房地產(chǎn)市場游戲規(guī)則。”一位上海房地產(chǎn)業(yè)資深人士稱。

該人士的推測所言不虛

根據(jù)上證報(bào)調(diào)查，北京福潤天成公司表面上是北京一家小型房企的參股公司，該公司名為K2地產(chǎn)。北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示，“K2地產(chǎn)在北京連中型公司也算不上，應(yīng)該就是個小型房企?！睋?jù)介紹，K2地產(chǎn)成立于2007年，由北京一家名為華美公司的代理機(jī)構(gòu)創(chuàng)建。在北京開發(fā)了海棠灣(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、清水灣等房地產(chǎn)項(xiàng)目，且目前這些項(xiàng)目已近清盤。目前未有新的土地儲備項(xiàng)目。

而就是這樣一家小型房企，在上海砸下46億拿地。一位接近K2地產(chǎn)高層的北京房地產(chǎn)界人士向記者證實(shí)，K2地產(chǎn)只是上海項(xiàng)目公司表面上的股東方，真正拿下46億地王的是一家不愿意透露身份的私募基金。除很少一部分土地出讓金由K2地產(chǎn)支付外，大量土地款和后續(xù)開發(fā)資金，由該基金負(fù)責(zé)支付。包括K2地產(chǎn)高層在內(nèi)，對該基金的具體出資方及合作方式，均諱莫如深。

資本借道基金逐鹿房地產(chǎn)

實(shí)際上，基金參與房地產(chǎn)開發(fā)的情況早已不是個案，只是從透明度上看，有公開和私募兩種。

以恒生科技園為例。恒生科技園在中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域被稱為科技園運(yùn)營專家，項(xiàng)目遍及常州、無錫、洛陽、天津、杭州等地，廣受業(yè)內(nèi)贊譽(yù)。而科技園系列的運(yùn)作平臺為杭州恒生鼎匯科技有限公司，上市公司恒生電子直接持有其10.58%的股權(quán)，并間接通過杭州恒生云投資控股有限公司持有其19.36%股權(quán)，合計(jì)持有29.94%。但恒生鼎匯的第一大股東卻是大名鼎鼎的鼎暉基金。

“綜合資產(chǎn)管理平臺在新的時代迎來了一個好機(jī)會?！痹谏献C報(bào)日前主辦的“2013中國股權(quán)投資論壇”上，鼎暉投資創(chuàng)始人兼董事長吳尚志說。作為中國私募資金領(lǐng)域的教父級人物，吳尚志帶領(lǐng)的鼎暉投資操盤百億美元資產(chǎn)，除了在二級市場的投資和良好戰(zhàn)績外，鼎暉投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的深耕也引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)吳尚志介紹，目前鼎暉投資百億美元資產(chǎn)中，地產(chǎn)投資占7%，且是鼎暉長期配置的資產(chǎn)。目前主要分布在東部沿海及西部地區(qū)的二、三線城市，投資項(xiàng)目十余個。

除鼎輝外，包括杭州硅谷天堂等私募基金巨頭，近期也紛紛投身房地產(chǎn)市場。一家私募基金創(chuàng)始人向記者介紹，近期，該基金正在籌劃投資自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)基金的融資能力和多年積累的企業(yè)資源，這些私募基金開始以房地產(chǎn)思維思考新的賺錢方式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的同時，也開始涉及住宅、商業(yè)、辦公等商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。

要說最公開透明的房地產(chǎn)開發(fā)類基金，要數(shù)復(fù)星集團(tuán)、阿里巴巴、易居中國等民企巨頭合作共創(chuàng)的星浩資本。因?yàn)橛薪鸬丶瘓F(tuán)趙漢忠團(tuán)隊(duì)的集體加入，星浩資本成為中國唯一一個有操盤能力且主導(dǎo)開發(fā)的房地產(chǎn)基金。5月中旬，星浩資本宣布啟動星光耀地產(chǎn)基金第三期募集，計(jì)劃募資規(guī)模達(dá)45億-60億元人民幣，加上前兩期募資，星浩資本的總操盤資金近百億元。幾乎同時，星浩宣布聯(lián)手綠地，以13.79億元的底價(jià)競得上海閘北區(qū)319街坊87丘地塊，折合樓面地價(jià)8600元/平方米，建設(shè)內(nèi)容仍是星浩資本產(chǎn)業(yè)化打造的星光耀綜合體。

“星浩資本在募集資金上有獨(dú)特的優(yōu)勢，因?yàn)閺?fù)星集團(tuán)和易居中國等作為基石投資人，令很多LP加倍信任這只基金。再加上趙漢忠團(tuán)隊(duì)在金地打下的操盤業(yè)績，即便最低認(rèn)購額高達(dá)3000萬，星浩資本募集資金的順利程度也會高于其他基金?！币晃唤咏呛瀑Y本的人士稱。據(jù)了解，星浩資本“星光耀基金III期”基金期限為5+1(延長期)年，產(chǎn)品預(yù)計(jì)年化收益率18%至27%。

在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有星浩資本、鼎輝投資這樣公開挑戰(zhàn)傳統(tǒng)房企的基金大鱷，也有上海新華路地塊這樣的神秘角色。

“一般來說，我們作為財(cái)務(wù)投資人，(除了星浩資本這樣的個案)其實(shí)沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。因此，基金公司都會選擇一個合適的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目。比如商業(yè)地產(chǎn)找萬達(dá)合作，住宅地產(chǎn)找萬科或恒大。因?yàn)榛鹜瑯又v回報(bào)，要確保一個項(xiàng)目成功開發(fā)并售出，一定需要找到好的專業(yè)操盤方合作。這一方面解決了傳統(tǒng)房企的融資問題，一方面也給社會資金一個共享房地產(chǎn)收益的平臺?！焙贾菽炒笮退侥蓟鸶邔颖硎尽?/p>

在他看來，像上海新華路地塊這樣找一家開發(fā)實(shí)力與項(xiàng)目規(guī)模明顯不匹配的房地產(chǎn)公司(K2地產(chǎn))來合作，確實(shí)比較蹊蹺?！叭绻@個基金只是資金非常充裕，拿來炒一把地，再把項(xiàng)目公司股權(quán)賣掉。那只能說是房地產(chǎn)調(diào)控的悲哀?！鄙鲜鋈耸糠Q。

基金豪賭樓市不崩盤

對于基金公司參與房地產(chǎn)開發(fā)的不同途徑，業(yè)內(nèi)人士解釋，一般大型陽光私募基金會選擇相對透明的策略：基金參與了哪些招拍掛項(xiàng)目、成本多少，與誰合作等，都會選擇適當(dāng)機(jī)會做適當(dāng)披露，以做大市場影響力。這對募集資金有利。

而相反，另外一部分資本則不愿意走到前臺，反而通過層層設(shè)置掩飾初始投資人身份。這背后原因就比較復(fù)雜?！斑@不排除一些地方官員，或者不被政策允許直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)主體通過私募基金方式，與房地產(chǎn)項(xiàng)目利益共沾。”業(yè)內(nèi)人士稱。

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)看來，如果私募基金拿地規(guī)范，充其量只是增加了一個競爭對手，但如果部分私募基金因?yàn)橘Y金來源特殊，因此可以不計(jì)成本地拿地，進(jìn)而推高土地市場價(jià)格，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展平添阻力。若這些基金附加另外的政府資源，在房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)擁有不同其他企業(yè)的優(yōu)勢，對于成本收益的測算就又有不同。消息人士稱，在一些土地市場較熱的二三級城市，已經(jīng)出現(xiàn)這種狀況，大型外地房企基本沒有單獨(dú)拿地的可能，只能與地方企業(yè)或基金合作，因?yàn)樗麄儞碛型鈦砥髽I(yè)無法企及的政府資源。

“總之，非主業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場，正在成為趨勢，并正在改變房地產(chǎn)開發(fā)格局?！鄙虾＠吓茋笾腥A企業(yè)高層對上證報(bào)記者表示。

在各路資本涌入土地市場的同時，一個明顯需要重視的話題，便是社會資本為何如此看好宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)。對此，業(yè)內(nèi)人士并不諱言?！爸灰狶P們看好這個市場，基金投身進(jìn)來無可厚非。畢竟，房地產(chǎn)業(yè)還有一個硬質(zhì)押的保障，回報(bào)率不能說非常高，但肯定比其他投資穩(wěn)定。總的來說，可以概括為回報(bào)明確，風(fēng)險(xiǎn)可控?！焙贾莨韫忍焯觅Y產(chǎn)管理集團(tuán)一位高層人士告訴記者。

以記者獲得的一份某房地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃為例。該基金擬向開發(fā)商提供2.8億元委托貸款，其中一部分用于拆遷補(bǔ)償，一部分用于建設(shè)工程款，一部分作為流動資金。項(xiàng)目為期12個月，年回報(bào)率10%至12%。

對于資金的安全性，基金設(shè)立了三雙保障。一是土地抵押，因?yàn)橥恋卦u估價(jià)為貸款總額的近2倍，抵押率低于50%，即便土地價(jià)格縮水近半，基金仍有可能保本退出。二是開發(fā)商將100%股權(quán)質(zhì)押。三是銷售收入監(jiān)管。因?yàn)樵擁?xiàng)目在今年9月份就可以入市預(yù)售，預(yù)售回籠資金由專戶管理，監(jiān)管方可以在現(xiàn)金流方面掌控項(xiàng)目本息償還情況。上述三重保障，也就是基金看好房地產(chǎn)項(xiàng)目的“硬道理”。

對于目前上海、北京、廣州、杭州等地再次掀起的地王風(fēng)暴，有基金高層坦言，他們也深感房地產(chǎn)過熱的風(fēng)險(xiǎn)所在。只是在投資領(lǐng)域過于缺乏的中國市場，大量資金無處可去，只能選擇投身土地市場?！氨M管房地產(chǎn)有泡沫，但是我們不認(rèn)為房地產(chǎn)有崩盤的可能。畢竟，地方政府比企業(yè)更擔(dān)心樓市崩盤。從目前中央和地方的財(cái)稅體制來看，中央撥付給地方的財(cái)政資金只能是吃飯財(cái)政，地方政府更多的消費(fèi)財(cái)政仍依靠土地?！币晃凰侥蓟鸫罄斜硎尽?于兵兵)

(上海證券報(bào))