由于二手房交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，買賣雙方心理差異較大，加之突遇政策調(diào)整等原因，造成二手房交易中糾紛頻發(fā)。政策對買賣雙方離異的影響差異、合同中對于違約責(zé)任的不同規(guī)定，都有可能導(dǎo)致買賣雙方產(chǎn)生糾紛。律師提醒，對于買賣雙方是否違約及賠償責(zé)任的認(rèn)定主要還是以合同為主，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷升級的當(dāng)下，買賣雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)盡量在合同中對國家政策變化如何處理有明確的約定。

　　案例一：交易成本增加 買方希望解除合同

　　京版國五條細(xì)則落地后，張羅兩個(gè)月的小張犯了難。據(jù)了解，在新政落地之前，小張與房主李先生簽訂了購房合同，小張以180萬元購買李先生名下的小兩居，并交付定金10萬元。然而，因?yàn)榉N種原因，小張和李先生未能在新政落地前完成網(wǎng)簽。新政實(shí)施之后，按照其中對二手房繳納差額20%個(gè)人所得稅的規(guī)定，該房源的交易需要繳納近20萬元的個(gè)人所得稅，按照他們簽訂合同的補(bǔ)充協(xié)議，其中規(guī)定此次交易涉及的稅費(fèi)全部由乙方，也就是小張來承擔(dān)。

　　面對突增的近20萬元，小張覺得性價(jià)比不足以打動(dòng)他在此置業(yè)，所以，小張便與房主李先生溝通，希望解除之前的購買協(xié)議，并退還他已支付的定金10萬元。對此，房主李先生認(rèn)為，既然是小張反悔，要求解除合同，按照合同補(bǔ)充條款中的規(guī)定，這屬于乙方根本違約，不光不能退10萬元的定金，小張還應(yīng)支付他違約金。

　　小張認(rèn)為，新聞上說過二手房交易加稅部分應(yīng)由賣方承擔(dān)，如果多的這近20萬個(gè)人所得稅由李先生承擔(dān)，他也不想解除合同。但實(shí)際上是因?yàn)槔钕壬辉敢獬袚?dān)這筆稅費(fèi)，所以他才要求解除合同的，李先生也有過錯(cuò)，不能單純要求他賠償，所以應(yīng)該把定金退給他。

　　律師說法：

　　應(yīng)按照合同約定執(zhí)行 違約金雙方可協(xié)商

　　北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所律師于志紅認(rèn)為，在小張和李先生簽訂的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議中，對雙方的責(zé)任義務(wù)都做出了明確的規(guī)定，其中補(bǔ)充協(xié)議第三條中就提到：甲乙雙方同意，本交易涉及的稅費(fèi)全部由乙方承擔(dān)，并直接向主管機(jī)關(guān)繳納。而且小張和李先生達(dá)成買賣協(xié)議時(shí)，國五條已經(jīng)出臺，只是還沒有出臺地方細(xì)則，該合同是買賣雙方明知北京或出臺相關(guān)政策，抱有僥幸心理簽訂的合同，因此小張對于稅費(fèi)增加的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是有預(yù)判的。

　　根據(jù)該合同補(bǔ)充協(xié)議的第四條第3款，乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，其中就包括“拒絕購買該房屋的”。而且該條款中規(guī)定，乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項(xiàng)沖抵違約金，多退少補(bǔ)。據(jù)此條款，甲方也就是李先生無須退還小張的10萬元定金，甚至還有權(quán)利索要剩余部分違約金。但鑒于雙方不能達(dá)成交易的原因有政策因素，小張可以與李先生友好協(xié)商，減少違約金的支出。

　　案例二：無過戶資格 賣方要求解除合同

　　兩年前，程先生購買了順義區(qū)的一套別墅，當(dāng)時(shí)該套房的房產(chǎn)證還沒有最終辦理下來，于是程先生與房主方先生達(dá)成協(xié)議，約定先將物業(yè)交割給程先生，等到房產(chǎn)證辦理下來，雙方在去辦理過戶手續(xù)。當(dāng)時(shí)該房屋的價(jià)格約為12000元/平方米。

　　入住了兩年，程先生的心一直是懸著的，因?yàn)槁犝f這種無房產(chǎn)證的交易法律是不保護(hù)的。3月，程先生從開發(fā)商處得到消息，5月底該項(xiàng)目的房產(chǎn)證就能批下來了，本來終于可以塵埃落定，但京版國五條細(xì)則又給他增添了不確定因素，他沒有購房資格了。

　　程先生是北京人，一直單身，目前和父母住在城區(qū)內(nèi)的一套三居里，房產(chǎn)證上是他的名。按照以往的限購政策，他名下可以有兩套住房。但按照最新的國五條細(xì)則，他已經(jīng)不能再購買二套房了。

　　程先生希望房主方先生可以繼續(xù)等待他一段時(shí)間，等到他具備購房資格了再行過戶，而方先生則認(rèn)為，這份買賣合同已經(jīng)無法履行，而且是程先生的過錯(cuò)導(dǎo)致他的希望可以與程先生解除合同，并且他愿意退還程先生已支付的房款，且不追究程先生的賠償責(zé)任。而程先生則不這樣認(rèn)為，他們雙方簽訂合同時(shí)，該房產(chǎn)并不能交易，程先生選擇先支付方先生大部分費(fèi)用，并等待房產(chǎn)證下來以后過戶，而他如今沒有購房資格了，房主為什么不能再等等他呢。

　　據(jù)了解，目前該房屋所在小區(qū)的均價(jià)已上漲至24000元/平方米。

　　律師說法：

　　賣方有權(quán)要求解除合同 買方無須承擔(dān)違約責(zé)任

　　于志紅律師認(rèn)為，雖然國家不鼓勵(lì)無房產(chǎn)證的二手房交易，但該案例中的合同和補(bǔ)充協(xié)議本來就是在雙方明知條件不具備的條件下簽署的，是附條件完全履行的合同，而其所附條件為：房產(chǎn)證辦下來，賣方具備出讓的權(quán)利并能為買房辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；買方在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)能辦理受讓手續(xù)。在上述條件成就前，交房、付款等都能履行，只是過戶手續(xù)沒有辦理，因此這個(gè)合同完全能夠履行，是雙方對未來權(quán)益的處理，因此具備法律效益。

　　如果在簽訂合同前，國家政策已對買房資格有規(guī)定，買方是明知國家政策抱有僥幸心理，簽訂合同，導(dǎo)致最終無法過戶，那么責(zé)任應(yīng)該是買方，國家政策不構(gòu)成不可抗力，如果賣方要求買方承擔(dān)違約責(zé)任，買方會很被動(dòng)。但如果簽訂合同前有資格，合同履行過程中，因國家政策變化導(dǎo)致沒有資格，屬于不可抗力，買賣雙方均可主張合同自動(dòng)解除，都不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　提醒

　　調(diào)控期政策易變 合同中應(yīng)做出明確約定

　　于志紅律師提醒，鑒于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策在不斷調(diào)整變化中，二手房交易中，買賣雙方最好在合同中對國家政策變化如何處理有明確的約定，并仔細(xì)閱讀合同條款，不能因?yàn)槭侵剖胶贤秃雎约?xì)節(jié)。

　　以北京市建委的北京市存量房屋買賣合同范本為例，其中第九條中，就由對合同履行過程中因政策原因須繳納新的稅費(fèi)有明確的約定。而在某知名中介公司的補(bǔ)充協(xié)議中，也有關(guān)于限購政策導(dǎo)致本協(xié)議無法履行時(shí)已支付款項(xiàng)的具體約定。買賣雙方在簽訂合同時(shí)不能對于這些條款都選擇忽略，應(yīng)協(xié)商后仔細(xì)填寫。文/門庭婷

（北京青年報(bào)）